推進(jìn)統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的變革

張瓊

認(rèn)清意義：提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量

黨的十八大把提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量作為實(shí)現(xiàn)全面小康的主要標(biāo)志之一，其重要內(nèi)涵就是推進(jìn)農(nóng)民工市民化。

以農(nóng)民工為主要代表，四川約有900萬人是城鄉(xiāng)兩棲的“半城鎮(zhèn)化”人口。大量人口在城鄉(xiāng)間流動(dòng)，導(dǎo)致運(yùn)力浪費(fèi)和宅基地低效利用，制約農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，削弱家庭功能。統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)，對(duì)全面建成小康社會(huì)具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，可有效提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)，農(nóng)村戶籍享有的房屋產(chǎn)權(quán)便可在自由交易中增值變現(xiàn)，這讓農(nóng)民帶財(cái)產(chǎn)進(jìn)城的愿望演變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。將推動(dòng)農(nóng)民工攜家屬進(jìn)城定居，城鄉(xiāng)兩棲的“半城鎮(zhèn)化”人口大幅減少，城鎮(zhèn)化質(zhì)量將顯著提高。

其次，能加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)將變現(xiàn)農(nóng)村住房可觀的增值潛力，帶動(dòng)農(nóng)村住房質(zhì)量改善，促進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，從根本上加快新農(nóng)村建設(shè)。既能為推進(jìn)農(nóng)民工市民化創(chuàng)造前提條件，又能使使職業(yè)農(nóng)民在農(nóng)村也能夠享受市民生活。

再次，有助于穩(wěn)定大城市房價(jià)。既可大量增加商品房供給，也可為社會(huì)閑置資金開辟有效的增值保值渠道。這樣就從供需兩個(gè)方面為穩(wěn)定大城市房價(jià)提供了可靠保障。

最后，將帶動(dòng)新一輪經(jīng)濟(jì)增長。可吸引社會(huì)資本參與新農(nóng)村建設(shè)，加大投資拉動(dòng)的力度。可推進(jìn)農(nóng)民工市民化和職業(yè)農(nóng)民在農(nóng)村享受市民生活，增加農(nóng)村居民收入和改善消費(fèi)條件，擴(kuò)大消費(fèi)需求。通過高效利用宅基地，可彌補(bǔ)耕地和建設(shè)用地的不足。由此釋放的巨大增長潛力，將帶來經(jīng)濟(jì)新一輪快速增長。

走出誤區(qū)：發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)一住房市場(chǎng)

人們對(duì)于統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)存在一些誤解，例如“發(fā)達(dá)國家沒有統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)”，這是一種認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

歐美國家沒有城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，民眾可以在城鄉(xiāng)間自由遷徙，并享有平等的權(quán)利和社會(huì)福利。歐美住房只有公私之分，無城鄉(xiāng)之分。

日本的戶籍雖有城鄉(xiāng)之分，但只有戶籍管理沒有戶籍限制，城鄉(xiāng)居民可自由流動(dòng)，平等享受居住地所有福利。同時(shí)，日本已將農(nóng)村住房市場(chǎng)化，建立了較為完善的農(nóng)業(yè)耕地和農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)體制，鼓勵(lì)城市人口到農(nóng)村居住、投資。

正視困難：質(zhì)量和政策的差異

農(nóng)村住房過于分散。農(nóng)村住房普遍較為分散，不但導(dǎo)致土地資源低效利用，而且嚴(yán)重制約基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)普及。

農(nóng)房質(zhì)量整體偏低。農(nóng)村住房質(zhì)量普遍不及城市商品房，大多沒有考慮防火和抗震，存在安全隱患。

偏遠(yuǎn)農(nóng)房缺乏需求。偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村住房缺乏有效的市場(chǎng)需求。即使放開農(nóng)村住房市場(chǎng)，偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民也難從中獲取足夠的財(cái)產(chǎn)性收益。

住房政策城鄉(xiāng)分割。農(nóng)村住房尚未商品化，市場(chǎng)交易嚴(yán)重滯后，現(xiàn)行住房政策主要針對(duì)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)。要對(duì)癥下藥、因勢(shì)利導(dǎo)。

采取措施：統(tǒng)一規(guī)劃和完善配套

嚴(yán)格上市條件。為提高土地使用效率、保證房屋安全和購房者的基本生活條件，上市交易的農(nóng)村住房必須符合三個(gè)條件：一是農(nóng)村原住戶人均占用宅基地，不得超過35平方米的國家規(guī)定；二是住房位于農(nóng)村集中居住區(qū)且具備基本公共服務(wù)條件；三是住房質(zhì)量必須符合商品房的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，通過政府建設(shè)部門驗(yàn)收確認(rèn)。

鼓勵(lì)資本下鄉(xiāng)。符合上市條件的農(nóng)村住房憑借良好的環(huán)境和相對(duì)低廉的價(jià)格對(duì)城市居民具有極大的吸引力。在允許農(nóng)村住房上市的同時(shí)，要允許城市資本下鄉(xiāng)，新農(nóng)村建設(shè)的資金就不難籌集。

改善城鄉(xiāng)布局。按照發(fā)展大城市群和建設(shè)現(xiàn)代田園城市的要求，努力改善城鎮(zhèn)布局。積極發(fā)展中小城市和建制鎮(zhèn)，使城鎮(zhèn)輻射帶動(dòng)范圍覆蓋更廣闊的農(nóng)村。以鄉(xiāng)場(chǎng)和中心村為依托，集約建設(shè)新農(nóng)村。減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和公共服務(wù)成本，加快城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化的步伐。

推動(dòng)移民扶貧。在不具備基本生產(chǎn)生活條件的農(nóng)村要大力推進(jìn)移民式扶貧。按照“以人為本”的原則，通過集中使用扶貧資金和各種支農(nóng)資金，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民向條件較好的地區(qū)遷徙，或在縣域內(nèi)通過宅基地?fù)Q住房直接進(jìn)城定居。

統(tǒng)一住房政策。城鄉(xiāng)居民應(yīng)該享有同等的權(quán)利和義務(wù)。在繼續(xù)加強(qiáng)城鎮(zhèn)保障房建設(shè)的同時(shí)，要逐步推進(jìn)農(nóng)村保障房建設(shè)。今后農(nóng)村居民可以在城市購房，城市居民也可以在農(nóng)村購房。城鄉(xiāng)居民都可以在沒有住房的異地申請(qǐng)公租房，低收入家庭還可以進(jìn)一步申請(qǐng)廉租房。