北科建集團創新科技地產模式

夢美

國早已提出建設創新型國家的目標，黨的十八大報告也明確提出實施創新驅動發展戰略和加快新型城鎮化建設，這成為各地方創新和發展的重要任務，同時，在持續調控的環境下，房地產企業有何機遇、優勢和作為呢？這是房地產行業值得關注的問題。

北京科技園建設（集團）股份有限公司（以下簡稱“北科建集團”）憑借多年來在科技園區開發行業的經驗、智慧和業績，創新性地提出了科技地產商業模式，成為眾多地方政府、金融、高科技企業界和房地產行業精英人士的關注焦點，也為房地產行業轉型探索出了一個良性發展的方向。為了對科技地產這一全新的市場化科技園區開發商業模式進行深入了解，記者實地走訪了北科建集團。

科技地產：搭建產業發展和資源整合的城市創新平臺

沒有人否認房地產對中國經濟的拉動作用。但正如住宅房地產調控所顯現的，脫離了科學發展的房地產經濟會遭遇它的瓶頸。而真正優秀的房地產企業，只要真正投入到國民經濟的轉型、升級的過程，非但不會萎靡，反而能迎來春天。

北科建集團的科技地產模式強調城市與產業協同發展，是以房地產開發為手段，以產業聚集為目標，以科技載體和產業服務構建為任務，整合企業發展的要素和資源，通過開發、運營、服務助推產業創新和價值提升的一種科技園區創新開發模式。實質上，科技地產是以地產為平臺、產業為主體、金融為支撐，實現地產資本、產業資本、金融資本有機融合，驅動區域經濟轉型與發展的一種全新商業模式。

科技地產不僅僅是房地產開發，而是在搭建一個巨大的平臺：即產業創新平臺和資源整合平臺。所謂產業創新平臺，就是每個科技地產項目都以高新技術產業發展和培育為中心任務，根據區域的產業環境和政府的發展戰略，明確園區的產業定位，然后通過科學合理的功能規劃、建筑設計和業態準入，以及全方位的產業服務，來營造企業創新與成長的硬件環境和軟環境，使入駐企業既能享受到清新優美的生活工作環境，又能降低創新成本，激發創新活力，實現產業聚集，加速區域經濟的內涵式發展。2012年341個國家級開發區土地利用調查情況表明，2012年高新技術產業用地產出強度為26668.11萬元/公頃，不僅每年都有較大幅度的提升，比同期工業用地產出強度超出一倍有余，更是遠遠超過了普通住宅用地的使用效益。因此，科技地產無論是從土地效益上，還是從實現的功能上來講，已經不屬于普通的房地產開發范疇，而是推動產業創新發展、提升土地價值的重要平臺。

所謂資源整合平臺，就是科技地產項目作為城市功能完善和城市價值提升的重要載體，包括了建設、運營、管理等環節，因此需要開發商整合多種資源和各方力量來保證園區功能的實現。具體來說，在整體功能實現上，科技地產開發需要政府配套相關的城市公共資源；在建設和發展中，需要金融機構提供園區建設的資金和科技企業孵化資本；需要網絡信息技術與運營資源的支持，來提升園區的智能化管理水平。因此，科技地產作為一個資源整合的大平臺，需要開發商統籌政府、金融以及各種社會資源，并且科學合理地確定利益分配機制，保障各種資源在參與科技地產過程中的利益訴求均衡和價值實現。

所以，科技地產模式，直觀來說，是產業創新與發展平臺、是內容和資源整合平臺，不僅提升了土地價值、城市功能和區域形象，加速了高新技術產業創新和發展，為政府創造了持續稅收、就業，實現了區域產業結構升級和發展方式轉變，而且實現了政府、入駐企業、開發商、金融資本等各種資源和力量的利益均衡和價值提升，從本質上來講，科技地產無疑是一個價值創造和提升的巨大平臺。

社會責任：以區域經濟發展和產業結構升級為己任

科技地產作為高新技術產業創新與發展的平臺，其巨大的社會價值從創造的經濟效益和創新成果中可窺一斑。北科建集團自1999年成立以來，先后開發了一區七園八個科技地產項目，包括已經建成的中關村科技商務核心區、中關村軟件園、中關村生命科學園、大興生物醫藥產業基地和正在開發中的嘉興智富城（嘉興長三角創新園）、無錫中關村軟件園太湖分園、青島藍色生物醫藥產業園、長春北湖科技園。

創新不是一蹴而就的。記者了解到，北科建集團的科技地產模式創新，是建立在堅實的基礎之上的。北科建集團2010年完成了北京中關村一區三園的開發任務，不僅實現了項目總體規劃和功能布局的高品質，提升了土地價值和城市形象，而且成功吸引了微軟、IBM、甲骨文、新浪、甲骨文、百度、美國健贊、瑞士先正達、博奧芯片等4000多家大型企業總部和高新技術企業入駐，并通過孵化服務，支持12家企業入園后實現國內外上市，使數百家高科技創新企業化蛹成蝶，累計獲得自主知識產權和國內外專利5000多項，2012年創造產值3500多億元，上繳稅收220多億元，成為推動國家自主創新和經濟社會發展的強大引擎。

北科建集團正在京外開發的四個科技地產項目，總投資約250億元，總建筑面積達到410萬平方米，其中孵化器、加速器面積多達150萬平方米，這在國內科技園區開發企業中是罕見的。這些園區已經成為當地實現區域經濟結構調整和發展方式轉變的重要推動力，成為承接一線城市產業轉移、技術轉移和推動本地產業結構升級的引領力量，其潛在的巨大社會價值也正逐漸顯現。比如嘉興智富城成為浙江省著力打造的科技孵化城“一心八園”的“心”，已經帶動該區域成為了省級高新區，并正在向國家級高新區邁進。

中關村作為我國高新技術創新發展的策源地，創新文化氛圍濃厚，創新資源豐富，正日益發揮出引領示范和輻射帶動效應，尤其是在向二三線城市產業轉移和技術輸出方面做出重要貢獻。2011年，中關村流向北京之外地區的技術合同成交額約1900億元，同比增長約35%；據不完全統計，2011年中關村示范區上市公司等規模較大企業在京外地區實現總收入約1萬億元。北科建集團作為根植于中關村園區的大型責任國企，開創了科技地產模式，并且在京外布局，就是要幫助外地二三線城市來承接中關村的技術轉移、產業轉移，把中關村創新文化的精髓、創新的體制機制以及先行先試所形成的政策優勢復制到當地，在當地形成創新的文化氛圍和良好的創新體制機制，推動本地的產業升級，實現區域經濟的發展方式轉變。

北科建集團用“服務區域經濟、助推產業升級、加速科技轉化、提升社會貢獻”來概括自己的企業使命，就是要力爭通過科技地產的開發運營服務，在宏觀上促進當地產業結構、人才結構、財政結構等積極轉變，在中觀上以高新技術產業集聚推動產業結構調整和升級，在微觀上促進創新創業型企業科技成果產業化，達到綜合提升地區創新能力，實現政府、股東、入園企業、合作伙伴和員工五方利益訴求的均衡和共贏。這一使命也集中體現了北科建集團“社會效益為首，經濟效益為本”的經營理念，凸顯了國企的社會責任。

產品體系：創新驅動戰略和新型城鎮化的實現載體

城鎮化近年來一直是中國經濟內需拉動的最大潛力，2011年我國城鎮化率為51.3%，但目前的城鎮戶籍人口占總人口比例只有33%，大量農民工享受的公共服務水平很低。因此，提高城鎮化質量和內涵，走新型城鎮化的道路，是中國經濟和社會發展的新戰略。

新型城鎮化的本質，是通過產業集聚和人口集聚，實現土地、就業和人口城鎮化的協調發展。北科建集團作為大型責任國企，正是通過不斷的產品體系升級和產品類型創新，力求將國家創新戰略的實施和新型城鎮化建設有機聯系在一起。

從北科建集團科技地產的產品體系來看，已經完成的中關村一區三園可以說是第一代產品，主要功能是實現產業聚集，主要職責是土地一級開發和招商運營。第二代產品是目前正在開發的京外四個科技地產項目，主要產品類型包括科技新城和專業化科技園區，是對第一代產品的功能完善和創新升級。

嘉興智富城是典型的科技新城產品。項目總投資100億元，建筑面積150萬平方米，堅持以助推區域經濟結構調整和城市功能提升為核心理念，以高新技術產業和現代服務業為主導產業，包含了產業研發區、商務功能區、生態住宅區三大板塊，囊括了孵化器、研發樓、廠辦一體化、寫字樓、星級酒店、餐飲街、購物中心、住宅八種業態。項目通過科學的功能布局規劃和嚴格產業業態控制，引進環境友好、清潔生產類企業，使產業與城市間的矛盾和沖突降到最低，并使各業態之間功能互補和產品溢價最大化，打造了一個產業導向的微型城市，實現城市功能與產業功能的有機融合，使區域從業人員享受到職、住、娛一體化的綜合服務。這種產品規避了傳統城鎮化中有城無業的現象，實現了土地利用、就業能力、人口結構的同步城鎮化。

無錫中關村軟件園太湖分園是典型的專業化科技園區，是對傳統園區開發理念和產品功能的一次升級。首先，在園區總體建筑風格上，把1040畝土地、69萬平方米的建筑統一進行了規劃，根據不同的業態，實現古典風格、現代風格和前衛風格的有機傳承和相互融合，整體風格更加符合審美梯度需要，有效規避了第一代產品中只進行土地一級開發和功能規劃，園區建筑風格難以相互融合的難題。其次，在功能規劃和業態設計上，針對不同發展階段、不同經營規模的企業需要，進行了多種建筑業態的功能組合，產品業態包括了孵化器、總部辦公、人才公寓、培訓中心、創意工作室（studio）、廠辦一體化等，產品業態更加豐富。

在科技地產第二代產品如火如荼開發的同時，為了更好地貫徹國家新型城鎮化戰略，實現城鎮化與信息化的良性互動，北科建集團未雨綢繆，在科技地產的產品體系上再次謀劃升級，正在大力構建第三代科技地產產品——產業新城，實現由“科技新城”到“產業新城”的全面升級。

產業新城作為第三代產品，在第二代科技新城產品的主導產業聚集功能與城市功能相互融合的基礎上進一步提升，其核心理念是多元產業聚集融合、城市資源均衡配置和社會管理智能高效。這就意味著，在產業新城中，將實現多元產業大規模、區域化聚集，成為城市未來發展的經濟動力；通過在交通、教育、醫療等基礎設施和公用事業的投入，為城市功能完善提供配套支撐；通過信息化手段實現交通控制、污染治理、人口的動態管理，實現社會管理的智能化。因此，從新型城鎮化的內涵來說，科技地產的第三代產品就是一個新型城市的微縮模型。

大浪淘沙激流涌蕩、萬舸競發百花爭艷，作為推動國家自主創新和新型城鎮化建設的生力軍，北科建集團謀定而動、知行合一，以自己的智慧和責任，開創了科技地產全新市場化園區開發模式，在國家自主創新和新型城鎮化的道路上乘風而上、揚帆遠航。