商業地產在城鎮化進程中的4P分析

金彤

前，世界城鎮化水平已超過50%，中國城鎮化率達到52.57%，但戶籍城鎮化率只有35.29%，按照世界城鎮化發展規律，仍處于快速發展區間。新型城鎮化突出的是“新”：即城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展，是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展，互促共進的城鎮化。

筆者以為：要秉承世界規律，體現中國特色。要以人口城鎮化為核心，以城市群為主體形態，以綜合承載能力為支撐，以完善體制機制為保障，全面提高城鎮化質量。新型城鎮化下商業地產如何發展，既是對現有的城鎮化進行系統研究的需要，更是為城鎮化下商業地產發展的實踐工作提供支撐與探索。本文就此作以下4P分析

一、政策傾向（Policy）：商業地產轉型的有利新環境

眾所周知，由于對住宅的限購調控，使商業地產成為了“香餑餑”。在新型城鎮化中，商業地產將迎來更大的發展空間，將吸引各路資本投向未受調控影響的商業地產。中國指數院的數據顯示，從商業營業用房投資占房地產開發投資總額的比例來看，2012年商業地產投資占總投資的比重為13%，比2011年同期的11.9%相比，微升1.1個百分點。2012年商業營業用房竣工面積10226.5萬平方米，比去年同期上漲8%。經過十余年的發展，中國的商業地產已經在體量上也有很大的增長。從2008年到2012年，商業營業用房待售面積增加了將近40%，達7130.34萬平方米。仲量聯行最新《全球資本流動》報告顯示，2013第一季度亞太地區商業房地產直接投資額增長26%，中國市場位列第二。而上海在全球商業地產投資活躍城市中位列第六，達到24億美元，吸納了中國市場三分之二的直接投資。

不過，在商業地產快速發展的進程中，存在著區域性和結構性的泡沫，以及同質化等問題，因此商業地產如何轉型與升級成為業內人士需要思考的問題。要摒棄照搬住宅過多依重資金滾動的模式，走集約、節能、生態的新路子。著力提高城鎮的內在承載力，使之真正成為實現經濟發展方式轉變的重點和全面建成小康社會的載體。

要有效形成新的增長極、增長帶、增長面，拓展擴大內需的新空間。對于房企的轉型而言，要把握區域拓展、區域產品結構調整以及土地儲備和融資機會等方面。轉型中，房企要具備四種能力，即在什么位置和做什么的眼力；資金保證的實力；堅持且長效的耐力；能夠整合各種資源的合力。在現階段，商業地產會轉型洗牌，集中度會提高，會出現集中化、規模化、品牌化的趨勢。

二、一體布局（Position）：商業地產推進的有效新構架

城鄉一體布局是現在和將來一貫要秉持的構架，也是一個重大的課題。城鄉一體化是中國城市化發展的一個新階段。按中國城市地理學的定義，一般認為：城鄉一體化就是要把工業與農業、城市與鄉村、城鎮居民與農村居民作為一個整體，統籌謀劃、綜合研究，通過體制改革和政策調整，促進城鄉在規劃建設、產業發展、市場信息、政策措施、生態環境保護、社會事業發展的一體化，改變長期形成的城鄉二元經濟結構，實現城鄉在政策上的平等、產業發展上的互補、國民待遇上的一致，讓農民享受到與城鎮居民同樣的文明和實惠，使整個城鄉經濟社會全面、協調、可持續發展。

商業地產推進時，要遵循城鄉一體布局。基于我國人口資源分布實際的客觀國情，應先選擇核心城市為重要載體，進而，逐步形成輻射作用大的城市群。在合理調整和優化格局的前提下，促進商業經濟布局與人口分布、資源環境相協調。

城鄉一體的特點要求商業地產的發展既要做好統籌，形成品牌和規模效益，又要做好細分和差異化應對。東部城市群的中心城市人口導入快，商業地產郊區化成常態。中西部發展商業地產的進程中，要避免出現象鄂爾多斯等地的“鬼城”現象，不要曲解城鎮化僅僅是“造城”運動。

解決城鄉收入差距問題是城鄉一體化的當務之急。應該從體制上解決城鄉居民機會不均等和勞動力市場的地區分割問題。中國需要創造條件盡快取消對農村居民的各種非國民待遇的政策規定，取消現存的城鄉分割的勞動力市場，逐步建立全國統一的勞動力市場，使得農民有與城鎮居民均等的就業機會和公平競爭的市場和法律環境。

為此，商業地產開發過程中，應積極吸收農民工勞動力，切實做到同工同酬并逐步實現福利保障的國民待遇。體現以人為本的城鎮化核心理念。積極降低城鎮準入門檻，切實促進農民工的市民化。要讓農民進得來、留得下、過得好。

三、消費升級（Promotion）： 商業地產演進的實在新動力

基于商業地產的房地產和商業的雙重屬性，在現實的一定條件下，商業地產在某些時候更能體現出其商業屬性。商業地產在聚集人氣，創造就業方面會發揮重要的作用。這種屬性與新型城鎮化內在因素是契合并休戚相關。其中最主要的因素就是擴大消費和消費升級。統計顯示，城鎮化率每增加1個百分點，大概能夠帶來7萬億元的市場需求。這構成了中國國內的強大內需，成為一種新動力，促使商業地產不斷演進。

要成為實在新動力的配套政策措施主要有三個方面：一是提高城鄉居民收入。提高糧食最低收購價格，提高農資綜合直補、良種補貼、農機具補貼等標準，增加農民收入。提高低收入群體等社保對象待遇水平，增加城市和農村低保補助，繼續提高企業退休人員基本養老金水平和優撫對象生活補助標準。二是在全國所有地區、所有行業全面實施增值稅轉型改革，減輕企業負擔。三是加大金融對商業地產的支持力度。合理擴大信貸規模，取消不合理的限制，加大對重點工程、三農、中小企業以及兼并重組等的信貸支持，有針對性地培育和鞏固消費信貸增長點。

中小城市發展商業地產應符合當地居民消費需求，不僅僅滿足自我生存所需要的消費，更應該考慮自我發展和享受型消費比重的提升，以及精神方面的消費需求。同時，要嚴格風險控制。尤其是在當前三四線城市有效需求不足所導致的庫存去化壓力逐步凸現的風險，以及大型商業房企在銷售狀況回暖導致的資金改善，從而紛紛回歸一二線城市的情況下，商業房企的區域拓展戰略應更為謹慎。

四、產品豐富（Production）：商業地產漸進的寫照新表現

作為商業用途的地產，商業地產以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產產品廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式的產品。從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產產品，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產產品的概念。泛指用于零售業的地產形式產品。商業地產產品與業態緊密聯系，具體有購物中心、社區商業、辦公樓、星級酒店、中高端商業綜合體、超市百貨和影院等。

商業房企需要針對不同的城市制定不同的商業產品和產品線。對新型城鎮化下中小城鎮房企產品結構布局、房企城市運營模式、新型城鎮化下房企創新融資方式等方面，切實研究并審慎實踐。

可以對擬進入城市的宏觀環境、市場環境、行業競爭及客戶需求進行分析，從而全方位深入了解該城市商業房地產市場的投資機會及未來的發展空間。對城市的不同類型采取不同的進入戰略，如核心城市考慮深耕；機會城市可考慮以同城操作或者投資的方式進入。面對網購沖擊傳統零售，“休閑+社交+體驗+娛樂”的商業模式將成商業地產發展的新趨勢。

商業房企要在城鎮化中找到清晰的立足點，主動配合政府和相關部門。在商業房產開發中，倡導產品的適度超前，適度引導、適度提升的原則，防止過于超前或落后，逐步確立以人為核心的商業地產產品價值取向。

中國新型城鎮化下商業地產發展的機遇與挑戰并存。我們要順勢而為地把握政策傾向的時機，構架城鄉一體的布局，挖掘消費升級的潛力，豐富承載類別的產品，進而善用策略，掌握趨勢，實現商業地產的中國夢。

（作者系上海市房地產監測中心高級經濟師）