我國房地產宏觀調控績效評價分析

摘要：2003年以來，我國政府實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控，以促進房地產市場的健康發展，對房地產宏觀調控績效評價可以檢驗調控政策有效性。本文首先按照經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標構建了房地產宏觀調控的績效評價指標體系，并且建立了我國房地產市場宏觀績效評價模型，最后利用建立的房地產宏觀調控績效評價體系對2011年上海市宏觀調控效果進行實證分析，并得出相關的政策建議。

關鍵詞：房地產宏觀調控；績效評價；5E原則；評價模型

一、引言

1998年住房分配貨幣化，我國房地產市場正式形成，房地產行業迅速發展，并已成為第三產業的重要組成部分，也是我國國民經濟的支柱性行業，房地產業的發展極大促進了我國國民經濟的增長。但是我國房地產市場在發展過程中出現了投資過熱、房價過高、結構不平衡等問題，2003年以來我國政府采取了一系列的政策措施以促進房地產市場的健康有序發展，按照調控的目標房地產宏觀調控大致可以劃分為3個階段。第一階段（2003-2008）抑制房地產市場投資過熱，控制房價過快增長。第二階段（2008-2009）刺激房地產市場，鼓勵樓市投資，帶動消費以促進國民經濟增長。第三階段（2009至今）遏制房價，促進房價合理回歸。

房地產宏觀調控有效性成為公眾關注的焦點，對房地產宏觀調控進行績效評價能為我國房地產調控提供依據，有效檢驗房地產宏觀調控的效果，保障公眾對房地產市場的了解和對政府工作的監督。房地產宏觀調控績效是政府績效評價的一種，房地產調控績效評價是對政府干預房地產市場實際效果的評價。但是我國房地產市場歷史較短，房地產調控仍處于探索階段，關于房地產市場宏觀調控的研究主要圍繞著房地產周期、房價波動、調控政策選擇等問題展開，對房地產調控績效的研究比較少。在為數不多的房地產宏觀調控績效研究中，大多集中于對房地產宏觀調控的貨幣政策、財政政策、土地政策等單一政策的研究，并且主要是研究對房地產供求、房價的影響。房地產宏觀調控的系統的績效評價的研究很少，本文從經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標設計房地產宏觀調控績效指標體系，并且建立了房地產宏觀調控績效評價模型，最后以上海市為例進行實證分析。

二、我國房地產宏觀調控績效指標體系的構建

對房地產宏觀績效評價，首先要構建指標體系。調控績效指標的選取必須符合全面系統性、科學性、可測性、獨立性。本文按照經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標（5E）選取了10個具體指標。

1. 經濟性目標

經濟性是指一項經濟活動在保證質量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產宏觀調控而言，主要指政府在對房地產市場宏觀調控的過程中產生的成本，主要有經濟成本、政治成本、社會成本。經濟成本指政府在對房地產宏觀調控過程中產生的人力、物力、財力；政治成本指中央政府在對房地產宏觀調控過程中影響地方政府的利益，地方政府政策與中央政府政策不一致，減弱中央政府對地方的管理和控制，導致中央政府威信下降。社會成本指政府在對房地產宏觀調控時，造成從事房地產業及相關產業人員失業。基于數據可得性，選擇的指標主要是住房保障支出。

2. 效率性目標

效率性指產品、服務或其他形式的產出與資源消耗的關系。一項有效率的活動應該是在保證質量的條件下，以最小的投入實現最大的產出或者一定的產出實現投入最小化。就房地產宏觀調控而言，效率性主要指開發的房產投入使用情況和房地產對國民經濟的帶動作用。指標主要有商品房空置率和房地產業對GDP的貢獻率。

3. 效果性目標

效果性是指一項活動的目標實現程度，以及一項活動的實際效果與預期的關系。就房地產宏觀調控而言，效率性指標主要反應為房價調控、房地產規模調控、與國民經濟相協調的調控。具體而言，指標主要有商品房平均價格增長率、商品住房價格收入比、房地產開發投資額/全社會固定資產投資額、房價增長率/GDP增長率。

4. 公平性目標

公平性主要指社會的公平程度。就房地產宏觀調控而言，公平性指從社會層面考察房地產宏觀調控對社會公平的影響程度，是對房地產宏觀調控績效評價不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價格公平和結構公平。指標主要有經濟適用房房價收入比、經濟適用房投資額與住宅總投資額之比。

5. 生態性目標

生態性指一項活動對生態環境的影響程度。就房地產宏觀調控而言，生態性主要指房地產對耕地資源的影響。生態性原則既是我國堅持可持續發展的要求，又是房地產宏觀調控績效評價的必須考慮的因素。反映生態性的指標主要有耕地凈減少率。

表1 房地產宏觀調控績效評價指標體系表

三、構建房地產宏觀調控績效評價體系

（一） 評價指標標準值的確定及其依據

評價指標理想值是衡量指標的標準尺度，是評價政府各項房地產宏觀調控績效指標可以達到的理想預期。理想值的確定既要考慮我國實際情況，又要符合國家的政策法規，房地產宏觀調控績效評價指標理想值見表2。

表2 房地產宏觀調控績效評價指標理想值及確定依據

（二）評價指標權重的確定

評價標準確定后就需要對評價指標的權重進行確認，常用的指標權重確認方法中主要有德爾菲法、層次分析法、熵值法、非模糊數判斷矩陣法。基于房地產市場的特點，本文采用層次分析法對指標權重進行賦值。由于專家打分法尚未在房地產績效評價中運用，因此本文根據問卷情況及房地產業當今的發展情況模擬打分，最終結果如下所示。

表3 指標權重

（三）綜合評價值的計算

1. 指標標準化的處理

（1）當現狀值小于理想值時，采用比例推算法確定分值

（2）當現狀值大于理想值時，但并不是越大越好時，評價指標選擇調整值

公式為Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）當現狀值大于理想值時，數值越大越好時，實現度分值為100分

2. 綜合評價計算模型

（1）目標分值的計算

Fi為目標的評價分值

（2）綜合評價值的計算

F 為綜合評價值

Wi為目標的權重

（四）2011年上海市房地產調控績效評價

通過統計數據及查閱文獻，獲得上海市房地產2011年數據，并且根據權重和評分原則可以得到各指標及目標層的得分表。

表4 房地產宏觀調控績效評價分指表

根據指標標準化處理原則，可以得到上海市2011年房地產宏觀調控績效評價綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產宏觀在效率性、效果性和生態型目標做的相當完善但在經濟性尤其是公平性方面還存在很多問題。雖然房價仍在上漲，但是我們也應看到房價增長率是小于GDP增長率的，政府的宏觀調控對房價起到了一定的抑制作用，貨幣的超發在一定程度上推動了房價的上漲，政府在對房地產市場宏觀調控時，合理控制貨幣供應量，穩定物價水平。房地產開發投資額占全社會固定資產投資額大幅度超過合理水平，說明現在房地產投資過熱問題沒有得到合理的控制。經濟適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平，說明在保障房建設方面做的還不到位。

四、結論

本文在構建房地產宏觀調控績效評價指標體系的基礎上，建立了我國房地產市場宏觀績效評價模型，并且引入上海市房地產調控數據進行實證分析，基于分析結果對我國房地產宏觀調控提出以下政策建議。

對房地產市場進行宏觀調控時不僅要關注房產價格的合理回歸、對國民經濟的帶動作用，也要合理控制房地產投資的規模，抑制房地產投資過熱； 更要關心房地產的供給結構，擴大財政對房地產的保障支出，增加經濟適用房和廉租房建設，構建住有所居的和諧社會。

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