一些地方新型城鎮化滑向歧途

徐海波

當前，在熱火朝天的新型城鎮化建設中，少數地方正滑向歧途，其背后的風險潛滋暗長。

“新城”變“鬼城”，地產泡沫向中小城市轉移；城鎮建設淪為“圈地運動”，地方與開發商聯手囤地；地方政府負債率逐年增長，借新債還舊債……當前，在熱火朝天的新型城鎮化建設中，少數地方正滑向歧途，其背后的風險在潛滋暗長。

歧途一：舉債造城，地方政府債臺高筑

隨著我國城鎮化快速推進，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會城市到小縣城都在制定和實施規模可觀的城市新區建設計劃，但資金短缺和融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府。

記者在西部一個城市新區采訪了解到，由于上級劃撥的財政資金有限，這個新區基礎設施建設資金基本上來源于銀行融資，2012年貸款融資近20億元，大多采取小額短期高利息的形式，部分貸款年息高達12%，且存在“借新貸還舊貸”的情況，財務壓力較大。

在巨大的籌資和償債壓力下，各地只好將土地收益作為資金來源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數和隱患。在青島市城陽區，有關部門負責人表示，受房地產調控政策影響，土地出讓金收入受到影響，地方政府可籌措的建設資金明顯減少，對推進城市化進程影響較大。

審計署日前公布的審計結果也顯示，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年年底，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。

加快推進城鎮化需要大量資金，據國家開發銀行日前預計，未來3年我國城鎮化投融資資金需求量將達25萬億元，城鎮化建設資金缺口約為11.7萬億元。而2013～2015年，財政資金僅能支持當年城鎮化新增投資的五分之一左右。

有關專家認為城鎮化進程應循序漸進，不能搞運動式的新城建設。長安大學城市研究所所長王圣學教授認為，各地城鎮化融資目前資金需求量都很大，而且建設周期和回收周期都較長，都存在融資渠道過于狹窄的問題。隨著各地債務量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續的，因此急需構筑多元化的融資體系為各地城鎮化建設提供資金支持。

歧途二：畸形地產，爛尾工程泡沫叢生

隨著房地產調控的日趨嚴格，部分房企正加速向中小城市轉移，造成個別城市建設投資巨大，產業空心，市場需求不足，房地產泡沫有擴大蔓延趨勢。

在貴州黔東南自治州，35萬人的縣級市凱里同時開發了十幾個大型房地產項目，城市變身大工地。其中，“未來城”項目僅住宅面積就達到500萬平方米，預計提供5萬多套住宅，居住近20萬人口，相當于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。

類似凱里的城市還有很多，但庫存量都很高，消化能力又有限。陜西漢中市正在投資建設許多大型樓盤。而記者發現，一些樓盤出現銷售不暢，已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院發布的2012年中國城市房地產市場風險排行榜中，排名前50名的城市中，共有46個城市位于內陸地區，幾乎都是中小城市。

一些專家和市場人士認為，需要為房地產泡沫負責的，不只是開發商，更有地方政府。

廣東惠州大亞灣地區曾經規劃建設大型熊貓汽車城，引來不少房地產資金涌入，結果造成當地房地產畸形發展，大量的外地資金撤走后，留下了眾多爛尾項目。近期，記者再度探訪大亞灣地區，發現這里依舊是高樓林立，但城中空空，沒有多少大型工業企業入駐，成為房地產泡沫破裂的“重災區”。

此外，某知名房企2007年曾投資內蒙古滿洲里，拍下了1000多畝土地，銷售卻成了大問題，至今項目成了巨大的爛尾。

一些地方打著推進城鎮化的旗號，紛紛建設新城新區，并且有愈演愈烈之勢。專家警示，這些新城新區，大多是采取賣地建房的開發模式，建設一批見效快成果明顯的房地產項目，最后留下一堆爛攤子。

暨南大學管理學院教授胡剛表示，新型城鎮化，一定要汲取上一輪城市規劃發展中的經驗教訓，避免再出現廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”帶來嚴重的房地產泡沫。

誤區三：圈地賣錢，糧食安全遭受威脅

當前，我國部分地方政府與房地產企業“合謀”，一邊大范圍圈地賣錢，打著“城鎮化建設”的旗號，一邊大面積囤地升值，威脅著農業生產和糧食安全。

在全國首家生態農業示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規模推進“3個10戰略”，鞏固10平方公里的老城區，新建10平方公里新城區和10平方公里產業園區。慶安縣國土局副局長張金省告訴記者，慶安地處東北腹地，多是黑土地，上級劃撥的用地指標有限，每年不到100公頃。“而一個企業用10公頃的現象很普遍。”張金省無奈地說，盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得，仍難免踩住土地紅線的危險。

“上屆政府賣下屆政府的地”的現象在不少地方非常突出。在房地產行業摸爬滾打了10多年的福星惠譽地產公司副總經理姚澤春說，部分地方政府將城鎮化看成一次圈地機會，以新城開發的名義，將大量的農業用地“劃”為建設用地，以此來賣錢。“一些地方按照其開發規模計算，地都賣到20年后了。”

記者在采訪中發現，一些地方在執行國家土地政策時存在兩種沖動：城鎮化、工業化急需空間的發展沖動和土地財政下的“賣地沖動”。這兩種沖動直接影響政府土地政策在執行過程中“跑偏”：多占少補，先占后補，占好地補差地等現象突出，同樣威脅著土地資源保護。

“城市像公司，書記是董事長，市長是總經理。”武漢大學高級研究中心莊子銀教授說，政府主導“駕馭市場”的情況下，城鎮化不是“從下到上”以市場發展為基礎進行，而是“從上到下”按照領導要求進行，這導致土地不能按照市場方式和價格來配置。“這對于耕地的保護是十分危險的。”