人物訪談（談）

世邦魏理仕辦公樓與代理服務部華西區副董事戴暉：

成都是西部發展的中心，幾年來商業地產也成為發展的重頭戲，各種商業綜合體、寫字樓大量出現，各種寫字樓百花齊放，因此也造成了寫字樓水平層次不齊，租金水平高低不等差異巨大。對于寫字樓的評判分析有很多因素，我們主要從以下幾個方面進行考核：位置，產權，便捷性，設計，硬件標準，配套，物業管理，租戶品質等。

上述幾個因素對于寫字樓的市場表現有著至關重要的影響，而租金水平也與上述因素有著密切的聯系，受到影響。例如城南某雙塔寫字樓，位置品質、硬件等完全一樣，但由于產權不同，一座銷售散賣，一座單一產權，就造成了最后兩座平均租金差異最高達50%。當然，產權只是其中重要的一個方面，上述提到的所有因素將成為寫字樓租金水平高低的決定點。單一產權，位置優越，且硬件標準高端、配套完善的寫字樓在租金方面有著更好的表現，而軟件方面的完善也會使得租金表現更加出色，專業的物業管理，優質的租戶配比等無一不影響著寫字樓的租金水平。例如市場知名的百揚大廈，國際金融中心，這些寫字樓良好的租金表現，都是得益于其自身在上述幾個方面的完善。

西南財經大學經濟學院副教授劉璐

成都經濟正在以年均13-14%的速度高速發展，2012年底GDP已經突破8000億，在全國副省級城市中僅次于廣州、深圳，排第三，所以成都對寫字樓的需求也是同步增長的，從總量上來看，目前成都寫字樓的總體供應量不一定就是過量的，而且寫字樓的建設本身就需要一定的超前性。

目前成都寫字樓市場總體的特征是總體供應量是很大的及空間分布非常不均勻。當前成都新增寫字樓供應最多的區域主要有兩個，即市區CBD（特別是東大街區域）和南延線。其中又以南延線最多，很多新建和在建的寫字樓項目。可以說，成都的寫字樓供應在空間上分布嚴重不均，已經對寫字樓租金的差異帶來了嚴重的后果。具體來說，就是市區尚可，但南延線供應在短時期內嚴重過剩，而其他區域（城東、城西、城北）又很少。

寫字樓的租金就是反應一個區域的寫字樓在一定時期內供需狀況的最好指標。舉兩個例子就可以說清楚這個問題。南延線的新世紀環球中心，號稱亞洲最大的單體建筑，城南地標，但由于其本身和周邊的寫字樓的寫字樓供應太多，使得業主競相壓價，租金很低。據說最低的租金已經喊到20元每平米每月。再看城西，二環邊的仁和春天的寫字樓，和西單那的萬瑞中心，招租都非常好，租金已經基本上100元每平米每月 了。要說質量和配置來說，與這兩座寫字樓的品質類似的寫字樓在南延線多了去了，但為什么這兩座寫字樓的租金可以遠遠高于南延線呢？原因就是空間上的稀缺性。由于城西二環以外有品質的寫字樓太少，所以稍微品質高一點的物業都非常搶手，使得租金也一路高漲。

從以上兩個案例的對比可以看出，稀缺性才是決定寫字樓價值的根本因素。投資寫字樓，還需要注意一個問題，就是寫字樓的硬件配置更新換代很快，比如電梯和各種智能配置，等等，基本5年就會換代。這其實和買電腦是一樣的，今天幾萬元買的高檔電腦，5年后可能送人都沒人要了。所以寫字樓的這種屬性和住宅和商鋪等物業是有本質區別的。一方面，作為地產物業來說，寫字樓會增值。但另一方面，寫字樓的使用價值在交房的那一天開始就開始貶值，這和買電腦和買車時一樣的。所以投資者一定要清楚的判斷投資的寫字樓物業的價值，看準其真正的稀缺性。