人物訪(fǎng)談（談）

世邦魏理仕辦公樓與代理服務(wù)部華西區(qū)副董事戴暉：

成都是西部發(fā)展的中心，幾年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)也成為發(fā)展的重頭戲，各種商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓大量出現(xiàn)，各種寫(xiě)字樓百花齊放，因此也造成了寫(xiě)字樓水平層次不齊，租金水平高低不等差異巨大。對(duì)于寫(xiě)字樓的評(píng)判分析有很多因素，我們主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考核：位置，產(chǎn)權(quán)，便捷性，設(shè)計(jì)，硬件標(biāo)準(zhǔn)，配套，物業(yè)管理，租戶(hù)品質(zhì)等。

上述幾個(gè)因素對(duì)于寫(xiě)字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)有著至關(guān)重要的影響，而租金水平也與上述因素有著密切的聯(lián)系，受到影響。例如城南某雙塔寫(xiě)字樓，位置品質(zhì)、硬件等完全一樣，但由于產(chǎn)權(quán)不同，一座銷(xiāo)售散賣(mài)，一座單一產(chǎn)權(quán)，就造成了最后兩座平均租金差異最高達(dá)50%。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)只是其中重要的一個(gè)方面，上述提到的所有因素將成為寫(xiě)字樓租金水平高低的決定點(diǎn)。單一產(chǎn)權(quán)，位置優(yōu)越，且硬件標(biāo)準(zhǔn)高端、配套完善的寫(xiě)字樓在租金方面有著更好的表現(xiàn)，而軟件方面的完善也會(huì)使得租金表現(xiàn)更加出色，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的租戶(hù)配比等無(wú)一不影響著寫(xiě)字樓的租金水平。例如市場(chǎng)知名的百揚(yáng)大廈，國(guó)際金融中心，這些寫(xiě)字樓良好的租金表現(xiàn)，都是得益于其自身在上述幾個(gè)方面的完善。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐

成都經(jīng)濟(jì)正在以年均13-14%的速度高速發(fā)展，2012年底GDP已經(jīng)突破8000億，在全國(guó)副省級(jí)城市中僅次于廣州、深圳，排第三，所以成都對(duì)寫(xiě)字樓的需求也是同步增長(zhǎng)的，從總量上來(lái)看，目前成都寫(xiě)字樓的總體供應(yīng)量不一定就是過(guò)量的，而且寫(xiě)字樓的建設(shè)本身就需要一定的超前性。

目前成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體的特征是總體供應(yīng)量是很大的及空間分布非常不均勻。當(dāng)前成都新增寫(xiě)字樓供應(yīng)最多的區(qū)域主要有兩個(gè)，即市區(qū)CBD（特別是東大街區(qū)域）和南延線(xiàn)。其中又以南延線(xiàn)最多，很多新建和在建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。可以說(shuō)，成都的寫(xiě)字樓供應(yīng)在空間上分布嚴(yán)重不均，已經(jīng)對(duì)寫(xiě)字樓租金的差異帶來(lái)了嚴(yán)重的后果。具體來(lái)說(shuō)，就是市區(qū)尚可，但南延線(xiàn)供應(yīng)在短時(shí)期內(nèi)嚴(yán)重過(guò)剩，而其他區(qū)域（城東、城西、城北）又很少。

寫(xiě)字樓的租金就是反應(yīng)一個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓在一定時(shí)期內(nèi)供需狀況的最好指標(biāo)。舉兩個(gè)例子就可以說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題。南延線(xiàn)的新世紀(jì)環(huán)球中心，號(hào)稱(chēng)亞洲最大的單體建筑，城南地標(biāo)，但由于其本身和周邊的寫(xiě)字樓的寫(xiě)字樓供應(yīng)太多，使得業(yè)主競(jìng)相壓價(jià)，租金很低。據(jù)說(shuō)最低的租金已經(jīng)喊到20元每平米每月。再看城西，二環(huán)邊的仁和春天的寫(xiě)字樓，和西單那的萬(wàn)瑞中心，招租都非常好，租金已經(jīng)基本上100元每平米每月 了。要說(shuō)質(zhì)量和配置來(lái)說(shuō)，與這兩座寫(xiě)字樓的品質(zhì)類(lèi)似的寫(xiě)字樓在南延線(xiàn)多了去了，但為什么這兩座寫(xiě)字樓的租金可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于南延線(xiàn)呢？原因就是空間上的稀缺性。由于城西二環(huán)以外有品質(zhì)的寫(xiě)字樓太少，所以稍微品質(zhì)高一點(diǎn)的物業(yè)都非常搶手，使得租金也一路高漲。

從以上兩個(gè)案例的對(duì)比可以看出，稀缺性才是決定寫(xiě)字樓價(jià)值的根本因素。投資寫(xiě)字樓，還需要注意一個(gè)問(wèn)題，就是寫(xiě)字樓的硬件配置更新?lián)Q代很快，比如電梯和各種智能配置，等等，基本5年就會(huì)換代。這其實(shí)和買(mǎi)電腦是一樣的，今天幾萬(wàn)元買(mǎi)的高檔電腦，5年后可能送人都沒(méi)人要了。所以寫(xiě)字樓的這種屬性和住宅和商鋪等物業(yè)是有本質(zhì)區(qū)別的。一方面，作為地產(chǎn)物業(yè)來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓會(huì)增值。但另一方面，寫(xiě)字樓的使用價(jià)值在交房的那一天開(kāi)始就開(kāi)始貶值，這和買(mǎi)電腦和買(mǎi)車(chē)時(shí)一樣的。所以投資者一定要清楚的判斷投資的寫(xiě)字樓物業(yè)的價(jià)值，看準(zhǔn)其真正的稀缺性。