房地產(chǎn)融資方式的選擇及探討

王東子

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要根據(jù)企業(yè)自身的情況、項(xiàng)目開發(fā)的成本、對(duì)資金的需求和融資的難易程度進(jìn)行確定。通過(guò)合理的融資方式，使得企業(yè)能夠獲得充足的資金進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，一方面降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面提高項(xiàng)目的獲利能力，最終贏得企業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資 開發(fā)企業(yè) 投資基金

在我國(guó)，近年來(lái)伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)所需資金的需求也逐漸加大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能極大地促進(jìn)銀行業(yè)、證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。利用資產(chǎn)證券化融資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，更是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要有四種形式，即表外處理、表內(nèi)處理、抵押貸款證券化、房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金范疇，有實(shí)體資產(chǎn)與虛擬資產(chǎn)兩個(gè)投資方向。實(shí)體資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投資的獲得方式可分兩類：一類投資于較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金紅利，可稱之為穩(wěn)健型投資；另一類則投資于成長(zhǎng)型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或資金不濟(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良資產(chǎn)項(xiàng)目，由基金經(jīng)理等專業(yè)人士介入經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)企業(yè)孵化或不良資產(chǎn)盤活，完成資產(chǎn)增值過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)前者要大，可稱之為進(jìn)取型投資。按照中國(guó)的現(xiàn)行法規(guī)一般應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金就稱為房地產(chǎn)投資基金。它是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的基金。由于中國(guó)目前還沒有相關(guān)法律和法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，因此，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，即只能采取私募基金模式。所謂私募基金模式是指通過(guò)非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。這類基金目前多采用投資公司的形式來(lái)規(guī)避政策壁壘。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式

2.1房地產(chǎn)證券市場(chǎng)投資

目前中國(guó)可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金選擇的已上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)證券較少，難以通過(guò)投資組合來(lái)有效分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)化就是通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)股權(quán)證，將房地產(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單元，出售給投資者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東享有房產(chǎn)租賃所得及房地產(chǎn)增值等所有權(quán)權(quán)益。

2.2企業(yè)權(quán)益類投資

包含在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的權(quán)利可以分為兩類：一類針對(duì)物，附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；另一類針對(duì)人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)益類投資是指主要投資實(shí)物型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其權(quán)益主要來(lái)源于參與開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目收益、旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金收入和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益。在目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)投資基金除了投資一般房地產(chǎn)項(xiàng)目外，還可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行權(quán)益類房地產(chǎn)投資：收租物業(yè)投資。由于租金收益較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)，如商業(yè)辦公樓、購(gòu)物中心、大型倉(cāng)庫(kù)等物業(yè)存在總價(jià)和單價(jià)都較高的特點(diǎn)，它要求開發(fā)該類物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，因?yàn)樵擃愇飿I(yè)的租售方式導(dǎo)致租資回收期較長(zhǎng)。債權(quán)房投資。這類房產(chǎn)包括有因房產(chǎn)抵押的資金借貸所形成的債權(quán)房，房產(chǎn)項(xiàng)目施工方、材料供應(yīng)商等項(xiàng)目關(guān)聯(lián)方因結(jié)算獲得的房產(chǎn)等。尾盤房投資。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，只有少數(shù)樓盤可以達(dá)到100%的銷售率，絕大部分都會(huì)有5%～20%左右的尾盤房，有些甚至比例更高。二手房投資。目前中國(guó)規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中介機(jī)構(gòu)并不發(fā)達(dá)，加上業(yè)主與買者普遍還沒有樹立委托房地產(chǎn)中介辦理交易二手房的意識(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金可以介入二手房交易市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金具有資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)，其可以聚集大量的二手房產(chǎn)，然后委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中介集中代理銷售和租賃，這樣可以解決二手房交易雙方信息不對(duì)稱的問(wèn)題，并且可以借助自身的資金優(yōu)勢(shì)對(duì)購(gòu)房者提供分期付款，為需求按揭貸款的客戶提供擔(dān)保支持等，從而獲得穩(wěn)定的差價(jià)收益和租金收益。

3房地產(chǎn)業(yè)融資方式的有效措施

3.1融資方式多樣化

要想改變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，首先就要拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化。隨著我國(guó)股市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，證券市場(chǎng)也有了很大發(fā)展。房產(chǎn)業(yè)進(jìn)入股市是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。股票發(fā)行和上市對(duì)企業(yè)的資質(zhì)有一定的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力改造自身的形象，擴(kuò)大規(guī)模，朝著大型企業(yè)的方向發(fā)展。發(fā)行企業(yè)債券是一種有效的融資方式。企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn)在于其發(fā)行的程序較為簡(jiǎn)捷，融資期限也較長(zhǎng)，利率較低等。房地產(chǎn)企業(yè)可在利率市場(chǎng)化之后提高債券利率，吸引更多機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的加盟，為自身發(fā)展融到更多的籌備資金。隨著我國(guó)人們生活水平的提高，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)快速發(fā)展，保險(xiǎn)公司的流動(dòng)資金不斷增加。然而保險(xiǎn)公司的投資余地受限，如若能吸引保險(xiǎn)基金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，不僅能充分發(fā)揮保險(xiǎn)基金的作用，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)籌備發(fā)展資金，不失為一種良好的融資手段。

3.2建立多層次資本市場(chǎng)體系

一直以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產(chǎn)業(yè)直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產(chǎn)業(yè)中很多融資方式只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)，某些融資方式的要求過(guò)高，中小型企業(yè)無(wú)法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個(gè)多層次資本市場(chǎng)體系，為各種類型房產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的融資場(chǎng)所，通過(guò)該體系，減少房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。建立資本市場(chǎng)體系不能僅憑房地產(chǎn)業(yè)的努力，還需要政府的扶持。政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其職能，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度，制定相關(guān)規(guī)范。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新型的融資手段以及收益的來(lái)源和分配實(shí)行宏觀調(diào)控，不斷完善金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的法律政策，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，為其提供政策支持。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)，要充分考慮企業(yè)自身的條件、對(duì)資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。好的融資方案有助于優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。適合企業(yè)發(fā)展需要的融資方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供雄厚的資金儲(chǔ)備，可增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展后勁。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的問(wèn)題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多樣化，為企業(yè)的發(fā)展積累足夠資金；政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的正常有序發(fā)展提供保障。