房地產企業爭搶“新型”機遇

“新型城鎮化”對房地產業及相關上下游產業而言，無疑是重磅利好，但需要注意的是，新一屆政府反復強調“新型城鎮化”。如何理解好“新型”2字的含義、把握好政策導向，這對房地產企業未來的發展顯得尤為重要。“新型城鎮化”之新，在于“以人為本”，其核心是實現人口的城鎮化，其本質是由偏重城市物質形態的擴張提升，向滿足人的需求、促進人的全面發展轉變；由偏重數量規模增加，向更加注重質量內涵提升轉變；由偏重經濟發展，向更加注重經濟、社會協調發展轉變；由偏重城市發展，向更加注重城鄉一體化發展的轉變。

據有關部門統計，我國城鎮化率已經達到世界平均水平。但是，不少地方對城鎮化的認識仍然停留在大拆大建上，不僅已有的中心城市規模迅速擴大，各地中等城市也爭相提出“建設國際化大都市”的口號，似乎現代化城市的主要標志就是一個“大”字。在這些片面認識的作用下，一些地方的城鎮化脫離實際，出現了盲目、愚昧的貪大求洋，反而造成發展不協調、管理服務不配套的惡果。如此往復，生活質量難保障、社會關系難協調，矛盾越積越多，只會離城鎮化的初衷越來越遠。

“新型城鎮化”既是拉動內需的潛力所在，更是人們對未來生活的美好憧憬。城鎮化不應是滿目“水泥森林”、沉沉霧霾，也不應是住不起房、就不了業、上不起學、看不了病，而應是城市無論大小，發展各具特色；生活無論何地，同樣方便舒適。摒棄貪大求洋的畸形城鎮化思想，全力滿足人們的幸福感，才能真做好城鎮化這篇大文章。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，李克強總理提出城鎮化是人的城鎮化，但人在城鎮里得有地方住，有住房的需求。人在城市里要工作，要有地方上班，要有工廠廠房，要提供商鋪和寫字樓。因此，人的城鎮化并不意味著跟房地產業沒有任何關系。在秦虹眼里，房地產業是城市運行中的基礎性產業，提供城市居民基本的生活資料與生產資料。她說：“無論是否承認，房地產業在中國都是國民經濟的支柱，是中國經濟發展的重要基礎，我們要始終認真對待。”

財政部數據顯示，今年上半年營業稅同比增長12.9%，主要是前幾個月房地產市場成交額大幅增加，從而帶動了房地產營業稅的相應增長。從其他稅種情況來看，受房地產市場成交額大幅增加帶動，契稅1946億元人民幣，同比增長39.8%；土地增值稅1768億元人民幣，同比增長28.1%。此外，部分地區的房地產相關稅收占增量超過80%，而稅收只是地方財源的一部分。值得關注的是2013年前6個月，全國政府性基金收入21061億元人民幣，比去年同期增加5870億元人民幣，增長38.6%，而地方政府性基金收入同比增長41.9%。在這項統計中，占比最大的便是土地出讓收入，其中國有土地使用權出讓收入16722億元人民幣，同比增加5292億元人民幣，增長率高達46.3%。經濟對房地產業的依賴局面，無法在短時間內改變，經濟學家、美國匹茲堡大學經濟學博士徐滇慶認為，發展房地產和經濟結構調整之間并不矛盾。但是，僅靠衣、食、行等來拉動經濟是無力的，消費結構升級一定需要一個物質基礎，這個物質基礎就是由改善住房條件來提供，由越來越多來城里居住的人口提供。住房是最大的內需，離開了這條，中國經濟發展將沒有動力、沒有消費，更絲毫沒有擴大內需的指向。

首創置業等知名企業，已經先行一步尋找城鎮化發展下的機遇。首創置業董事長劉曉光認為，房地產業是為做建筑形態而生，因此城鎮化離不開房地產企業。當然“新型城鎮化”也涉及到地產商下一步的布局，他說：“城鎮化很容易讓企業發現價值洼地，但要慎重考慮清楚，究竟更適合在大中城市發展，還是去主攻二、三線城市。”

富力地產聯席董事長兼總裁張力則更傾向于去一、二線城市淘金。他認為從客觀上來講，很多人、特別是富人，都希望向一、二線大城市遷移，因為一、二線城市的工作條件、教育和醫療條件都更好。相比而言，三、四線城市的發展前景不佳，購買力依舊較弱。

然而，無論外部環境怎樣變化，無論怎樣做機會選擇，房地產業都必須面對自身企業的經營問題和商業模式。嘉凱城集團黨委副書記楊益華談到，如果堅守依靠土地升值的開發模式，只可能等來死路一條，盈利模式必須要隨大環境的變化而變化，絕不可抱著謹慎心理墨守常規。當然，最核心的問題是如何控制風險，因為全盤可掌控的企業，能夠穩妥、踏實，從而走得更遠。

高緯環球中國區董事總經理張良軍說：“以產業和實體經濟為基礎的城鎮化建設，將為經濟增長的高質量及可持續性提供保障。在改變經濟結構，以及區域產業布局的同時，城鎮化還將為房地產市場帶來新的發展方向和增長潛力，甚至將改變房地產行業的規則與格局。” 高緯環球的掌門人預計，中國政府將通過一系列的體制改革、科學規劃，來改變傳統城鎮化中過度依賴土地財政、單憑投資拉動經濟的發展現狀，穩步推進以產業和實體經濟為基礎的“新型城鎮化”。