拆遷補償有天堂與地獄之別

葉檀

大拆大建的時代，拆遷補償注定是個長期難題。

麗江市長和良輝在今年兩會上提出，修建大理到麗江高速公路碰到兩個拆遷戶漫天要價，一戶評估價46萬要價200萬，另一戶評估價72萬要價720萬。他建議，出臺專門的征地拆遷管理法律，以國家法律的形式明確關系，明晰權(quán)責利弊，明定征地拆遷的保障救濟措施和機制，一方面保障失地農(nóng)民、被拆遷群眾的權(quán)益，另一方面保證關系國計民生的重要基礎設施和重大民生工程得以順利實施，為經(jīng)濟社會快速發(fā)展提供堅強法律保障。表面上，這是合理訴求，但基層政府希望用強制力加快基建的愿望，也呼之欲出。

兩戶居民的漫天要價，并不能證明目前的補償機制是合理的，并且由于缺乏準確的定價機制，我們也無法證明這兩戶“釘子戶”確實是在漫天要價。但在拆遷過程中，成本越來越高也是事實。國務院發(fā)展研究中心副部長劉守英測算的數(shù)據(jù)顯示，從2007年到2011年，全國土地出讓收入中，用于征地和拆遷的比重已經(jīng)達到41%，靠征地來推進城鎮(zhèn)化的成本非常高。

只有兩條路可走，或者放棄政府主導的基建與城鎮(zhèn)化模式，或者建立新的更為高效、公平的定價機制。考慮到目前我國經(jīng)濟政府主導的模式紋絲不動，后者將成為主要的改革路徑。

拆遷戶要高價的根據(jù)是，享受經(jīng)濟發(fā)展的紅利，享受級差地租。既然沒有準確的定價標準，某些人就將未來十年甚至幾十年的可能最高收益一次性折現(xiàn)。

目前的拆遷補償效率與公平雙失。

拆遷補償?shù)牟缓侠砼c戶籍制度的不合理密切相關，隨著城市化的進程，大城市周邊地區(qū)的被拆遷戶一夜暴富的不乏其人。隨著廣東中山小欖鎮(zhèn)等村鎮(zhèn)的億元村官紛紛曝光，除了政府與開發(fā)商之外，大城市的級差地租究竟由誰分享，水落石出：當?shù)氐膹妱萑宋铮瑩碛挟數(shù)赝恋嘏c戶籍的人士，成為級差地租的主要分享者。級差地租越高的地方，獲利越厚。

不難理解大城市居民拆遷容易獲得高額補償，因為這些土地、房產(chǎn)日后的升值潛力高。問題在于，為什么級差地租通過戶籍、村官，進入了有當?shù)貞艏⒃诋數(shù)負碛袡?quán)力的人士之手。從本質(zhì)上來說，這并不是對擁有創(chuàng)造力、提升當?shù)亟?jīng)濟潛力的人的正當回報，而是巴菲特所說的“子宮紅利”，幸運出生在當?shù)兀湍塬@得財富，這是所有財富分配中最不公平的分配方式。

改變“子宮紅利”的惟一辦法，是加快改革戶籍制度與土地制度，讓為社會作出貢獻的人、讓有眼光的投資家，擁有部分級差地租。這些人將帶動當?shù)亟?jīng)濟更快發(fā)展，使未來資產(chǎn)增值前景更加穩(wěn)健、更加光明。為平抑過高收益，可以通過二次分配如資本利得稅、遺產(chǎn)稅等，恢復社會相對的財富公平，讓下一代繼續(xù)擁有創(chuàng)富的激情。

在拆遷中損失最大的三大群體，一是偏遠地區(qū)的被拆遷戶，他們的土地價值低，從云南、四川等省的調(diào)研來看，偏遠地區(qū)的土地價格只有大城市周邊的幾十分之一，甚至幾百分之一；二是從其他地區(qū)到城市創(chuàng)業(yè)的群體，這些人只能成為級差地租享受者的買單一族；三是城市中聽話的平民一族，他們博弈能力差或者較為厚道，獲得的租金相對較少。目前的土地補償金向大中小城市逐級傾斜，鼓勵擁有戶籍者不創(chuàng)業(yè)而得厚利。這樣的激勵機制導致人們蜂擁追逐土地溢價，多戶籍、假離婚等突破底線、突破人倫的匪夷所思的手段，層出不窮。

建立準確的定價機制因此成為關鍵因素。應在局部地區(qū)突破戶籍限制，推進房地產(chǎn)交易過程中的資本利得稅，城鎮(zhèn)化過程由市場根據(jù)商業(yè)前景、人流與資金流，按照效率最高原則，推進城鎮(zhèn)化，盡可能減少拆遷范圍。當大規(guī)模拆遷開始時，當?shù)丶壊畹刈忾_始上升，被拆者可以獲得較高的溢價。

即使如此，拆遷戶仍漫天要價怎么辦？簡單，制定多數(shù)規(guī)則，社區(qū)投票公決，通不過，不拆就是。