房地產(chǎn)再受追捧投資趨于多樣化

房地產(chǎn)行業(yè)很可能成為整個(gè)金融市場復(fù)蘇的中心力量，其寬泛的投資范圍以及高低有別的風(fēng)險(xiǎn)和收益水平正重新引起投資者的興趣。

盡管一度被認(rèn)定是金融危機(jī)的誘發(fā)因素，但房地產(chǎn)已再次成為全球大型投資者的必備資產(chǎn)類別。過去一年中，他們試圖在低利率的環(huán)境中提高房地產(chǎn)的投資回報(bào)率。

咨詢公司韜?；輴偅═owers Watson）對投資行業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在全球100家最大的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)中，房地產(chǎn)占其管理總資產(chǎn)的逾1/3—該份額較2012年同期微幅下降，這表明房地產(chǎn)行業(yè)很可能成為金融市場復(fù)蘇的中心力量。

然而，投資者并未涌入這一市場中最安全的領(lǐng)域，他們將資金廣泛地投入各個(gè)子行業(yè)中，學(xué)生公寓、工業(yè)地產(chǎn)和社會(huì)保障住房等吸引了他們的持續(xù)關(guān)注。

韜?；輴偡康禺a(chǎn)研究部主管保羅·伽辛加（Paul Jayasingha）表示：“資金大舉進(jìn)入房地產(chǎn)的現(xiàn)象背后，一個(gè)關(guān)鍵的因素就是該市場的廣度?！北５滦沤鹑诩瘓F(tuán)（Prudential Financial）的數(shù)據(jù)顯示，2011年年底，可供投資的商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)模為26.6萬億美元。與此同時(shí)，整個(gè)股市的規(guī)模為27.1萬億美元左右。

伽辛加表示：“房地產(chǎn)市場擁有寬廣的投資范圍，地租等超低風(fēng)險(xiǎn)的投資能提供與債券類似的4%-6%的收益，而高風(fēng)險(xiǎn)的投機(jī)性開發(fā)則能帶來20%的私募股權(quán)級(jí)回報(bào)率。”他補(bǔ)充說，很多養(yǎng)老基金趨向于直接獲得房地產(chǎn)的所有權(quán)，因?yàn)樗怯行钨Y產(chǎn)，相較其他資產(chǎn)類別而言通常不那么復(fù)雜。

過去5年全球房地產(chǎn)市場最典型的特征就是貸款收緊。當(dāng)市場在2008年轉(zhuǎn)向時(shí)，銀行由于在房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口過大而遭受重創(chuàng)。現(xiàn)在它們已大幅削減房地產(chǎn)抵押貸款，而且只提供風(fēng)險(xiǎn)最低的融資。

緊縮產(chǎn)生的影響是雙重的。首先，許多房地產(chǎn)投資者，尤其是那些嚴(yán)重依賴杠桿的機(jī)構(gòu)，或那些在該行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域運(yùn)營的房地產(chǎn)投資者，都已被驅(qū)逐出市場。近期體現(xiàn)較多的則是第二種，保險(xiǎn)公司、專項(xiàng)債務(wù)基金和養(yǎng)老基金等新資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)信貸市場。它們都傾向于持有長期貸款，以匹配負(fù)債。此外，保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金都更有可能將貸款結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為固定利率，并附有不鼓勵(lì)提前償還的條款。

根據(jù)《巴塞爾協(xié)議III》，銀行監(jiān)管改革正全面推進(jìn)，這迫使銀行持有更多的資本來應(yīng)對房地產(chǎn)抵押貸款，因此銀行貸款短缺的狀況很可能進(jìn)一步惡化。

英杰華投資集團(tuán)公司（Aviva Investors）房地產(chǎn)首席投資官大衛(wèi)·斯金納（David Skinner）指出，從中期來看，銀行仍持有的地產(chǎn)負(fù)債會(huì)拖慢它們資本價(jià)值的增速?！叭欢?，由于銀行持有的二級(jí)和三級(jí)房貸較多，而且此類貸款中陷入困境的比例較高，英國房地產(chǎn)市場中的一些子行業(yè)將明顯較其他的遭受更大影響?！?/p>

其他大型房地產(chǎn)投資者則認(rèn)為，只要整個(gè)市場的波動(dòng)性及低回報(bào)依然困擾投資者，資金就會(huì)持續(xù)流入房地產(chǎn)行業(yè)。投資者已經(jīng)在尋找一些特殊的房地產(chǎn)子行業(yè)，力求在增加其風(fēng)險(xiǎn)敞口的同時(shí)，幫助振興那些受金融危機(jī)影響的領(lǐng)域。

英國景順房地產(chǎn)公司（Invesco Real Estate）董事總經(jīng)理西蒙·雷德曼（Simon Redman）表示：“房地產(chǎn)在當(dāng)下很受歡迎，因?yàn)橥顿Y者認(rèn)為股票市場風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)性都很大，而固定收益產(chǎn)品的回報(bào)率極低，他們正在尋找替代投資對象。”

雷德曼補(bǔ)充說：“然而，一些新的投資者正進(jìn)入該市場，并將房地產(chǎn)看作是債券的替代品，這種做法是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)市場甚為寬泛，不能將其簡單認(rèn)定為與某種投資類似?！?/p>

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