淺析商品住宅開發企業的社會責任

陳先軍

在國家宏觀調控的形勢下，房地產開發企業在經濟活動中，要在努力追求企業經濟效益最大化的同時，對未來負責——實踐可持續發展、對行業負責——保持穩定增長態勢、對構建和諧社會負責——關注中低收入人群的居住和改善問題。通過分析目前宏觀調控背景和房地產開發企業的處境，提出房地產開發企業建立社會責任的重要性和應有的社會責任體系。

近年來，隨著城市化進程的不斷加快、居民收入水平的穩步提高和市場經濟體制的日益完善，我國房地產行業一直呈現出快速的發展勢頭，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業之一。但在房地產市場總體健康有序的同時，局部地區也出現了房地產開發投資過熱、投資性需求比例偏高、房價上漲過快、商品房結構不合理、房地產市場秩序比較混亂等不利于行業長遠發展的問題。這些問題雖是局部問題，但不控制，會成為全局問題。房地產業目前存在的一些不正常現象，已對和諧社會的構建產生了嚴重的負面影響。與此同時，社會上關于開發商負面新聞的報道從來就沒有停止過。房地產業，近年來，一直是投訴率最高、糾紛最多的行業之一。

首份《中國地產企業社會責任現狀調查報告》顯示，對于“企業社會責任”這一概念，開發商認知度普遍偏低，只有半數左右的開發商聽說過這一概念。導致“房地產企業社會責任感缺失”的公眾印象，原因是復雜的。就自身而言，“企業公民”理念還沒有建立，缺乏為社會履行責任的自覺性；就外部來講，政府承擔了過多的社會責任，在法律上也沒有對企業設立基金會作出規定，一定程度上限制了企業社會作用的發揮。因此，盡管這份調查結果顯示，八成以上的房地產企業都開展了企業社會責任建設，影響公眾滿意度的多是一些中小型企業。但不能否認，房地產業仍然被非議和誠信危機所困，主要原因有兩個。

（1）少數房地產開發企業特別是中小企業的不誠信行為，導致了整體企業形象的不佳。

近年來，隨著房地產市場的持續繁榮和房地產開發企業投資回報率的有所提高，房地產成了各類業外資本追逐的對象。加上行業門檻偏低，以及監控的漏洞，只要有資金實力，什么人都可以來做房地產。這些業外資本中，不排除一些企業確實想在房地產領域內長期發展，但也有不少是帶著投機心理。因而，短視行為，投機心理，十分普遍。與此同時，在原有的開發企業中，也存在著良莠不齊的現象。為了生存，為了掘取更多的利潤，一些企業確實做了一些違背商業道德甚至行業規定的事情，損害了老百姓的切身利益。

事實上，全國有三萬多家房企，絕大多數都是誠信經營的，真正不誠信的5%都不到，真正哄抬房價的1%都不到。然而，房地產是一個百姓關注度高、產業關聯度大、社會影響面廣的行業，少數開發企業的不誠信行為，就足以摧毀需要全體開發企業長時間的共同努力才能構建起的行業信譽。它們的短視行為，不僅會葬送企業自身的前途，也已嚴重威脅到整個行業的發展。

（2）房價的過快上漲，社會責任的意識不強，使房地產開發企業面臨“牟取暴利”的指責。

房價的過快上漲，是政府對房地產進行宏觀調控的重點，也是百姓對房地產開發企業產生不滿的主要理由。房價上升過快，有其兩面性。合理的一面是住房品質的提升、建材及土地成本的上漲、特定時期特定區位產品的供不應求等等。不合理的一面是個別地方政府打著經營城市的旗號，大發賣地財，推動地價上漲；少數城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了被動需求的大幅增加；個別開發企業哄抬地價和房價；投資客炒作猖獗等等。雖然，房價的漲幅，并不是房地產開發企業可以完全決定的，但過快上漲的房價，卻讓大多數房地產開發企業無辜背上了“牟取暴利”的惡名。認為開發企業“牟取暴利”最大的理由，是房地產企業占有了因土地價格上漲而產生的增值收益。當然，作為房地產產品的提供者和房價的直接制定者，房地產開發企業在穩定房價過程中發揮更大的作用，卻是完全可以的。在房價問題上，政府和社會之所以對開發企業不滿，是因為房地產企業都希望房價上漲（人們是買漲不買跌），少數企業甚至哄抬房價，搞價格欺詐。

以上這兩個問題的產生，并不全是開發企業的責任。要解決這些問題，也有賴于包括政府主管部門在內的社會各界的共同努力。大家都不要忙于撇清責任，而應勇于承擔責任。作為行業主體的開發企業，無疑更應在解決上述問題的過程中發揮出應有的積極作用。因為，這不僅關系到構建和諧社會和行業繁榮的大局，更關系到企業自身的生存與發展。因為行業健康發展，最大的受益者還是行業內

從長遠來看，承擔更多的社會責任，是房地產企業提高自身競爭力的需要。因為，房地產企業主動積極地承擔社會責任，可以為房地產企業贏得良好的社會聲譽，而良好的聲望有助于房地產企業吸引客戶、投資者、潛在員工和商業伙伴，從而增強房地產企業的可持續競爭力。在宏觀調控的大背景下，我們的房地產開發企業應該關注更多的社會問題，也是關注自身的切身利益。要結合各自所在的地區和企業實際，建立合理的房地產開發企業社會責任體系，制定切實可行的措施，為構建和諧社會貢獻自己的力量。

（作者單位：湖北工業大學）