業(yè)主委員會法律地位的探究

姚玉玲　張娟

摘 要 業(yè)主委員會的法律地位包括其民事實(shí)體法律地位和民事訴訟當(dāng)事人地位，我國業(yè)主委員會制度起步較晚，且其法律地位界定模糊，這直接影響到其作用的發(fā)揮。明確業(yè)主委員會的法律地位，對于處理和解決業(yè)主委員會所參與的民事活動的權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及相應(yīng)的訴訟和救濟(jì)問題具有重要意義。

關(guān)鍵詞 業(yè)主委員會 民事實(shí)體法律地位 民事訴訟法律地位

城市化的加速，土地資源的緊張，使得高層建筑日益增多，相應(yīng)而生的是業(yè)主群體的增加，作為建筑物的所有者和主要使用者，業(yè)主的權(quán)利意識和自主管理觀念不斷提升。而業(yè)主委員會的地位和作用也得到更加廣泛的關(guān)注。對于業(yè)主委員會的法律地位的界定，對于理順業(yè)主委員會所參與的民事活動的法律關(guān)系，發(fā)揮業(yè)主委員會在管理業(yè)主共同事務(wù)和維護(hù)業(yè)主集體權(quán)益上的作用，具有重要意義。

一、業(yè)主委員會的歷史發(fā)展進(jìn)程

縱觀業(yè)主委員會的發(fā)展歷程，雖然各個國家和地區(qū)對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的表述不同，但這一業(yè)主團(tuán)體的出現(xiàn)和發(fā)展，是受兩個因素影響的。一是人類住房資源的緊缺以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)。住宅需求量的增大，單元房、地下室、車庫等陸續(xù)出現(xiàn)，為了規(guī)范這一新的居住方式，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度應(yīng)運(yùn)而生，業(yè)主團(tuán)體也隨之出現(xiàn)。二是團(tuán)體本位主義意識的強(qiáng)化，市民社會理論的發(fā)展。建筑物區(qū)分所有權(quán)人多是草根階層，他們有意愿組成自己的團(tuán)體，自主地管理本區(qū)域內(nèi)的事務(wù)，有效捍衛(wèi)自己的利益。

我國業(yè)主團(tuán)體起步較晚，1994年我國《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第6條規(guī)定“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會。”這種小區(qū)管理委員會是集政府、業(yè)主、房屋使用人三方主體的半自治半行政的物業(yè)管理維權(quán)組織。2003年出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例》首次使用了“業(yè)主委員會”這一法律詞匯，此后出現(xiàn)的《業(yè)主大會規(guī)程》以及2007年頒布的《物權(quán)法》，進(jìn)一步明晰了業(yè)主委員會的權(quán)力和職責(zé)。其中第75條規(guī)定“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。”業(yè)主委員會要代表全體業(yè)主行使權(quán)利，依據(jù)業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約來協(xié)調(diào)和處理業(yè)主內(nèi)部和使用人內(nèi)部的關(guān)系。分析我國關(guān)于業(yè)主委員會的立法進(jìn)程，不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會的自主性在不斷增強(qiáng)，并且更加強(qiáng)調(diào)其對業(yè)主利益維護(hù)的作用，逐漸擺脫業(yè)主委員會的行政色彩。

二、業(yè)主委員會的民事實(shí)體法律地位

業(yè)主委員會的民事實(shí)體法律地位的確定涉及業(yè)主委員會在具體的民事活動中具有怎樣的的民事權(quán)利和義務(wù)，其能否作為獨(dú)立的民事主體與其他民事主體簽訂合同，合同的法律效果由誰承擔(dān)等問題。在這一問題上，主要存在三種立法模式：

（一）具有法人人格

即在立法上承認(rèn)業(yè)主委員會、業(yè)主協(xié)會等機(jī)構(gòu)具有獨(dú)體的法人人格，其可以作為獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)主體，對內(nèi)管理共有部分的事務(wù)，對外享有與其他自然人或法人簽訂合同的權(quán)利。 賦予業(yè)主團(tuán)體以獨(dú)立法人資格，可以使業(yè)主團(tuán)體以自己的名義對外進(jìn)行法律行為，在取得權(quán)利和訂立合同方面都比較有利，同時也是權(quán)利義務(wù)的歸屬明了，有關(guān)業(yè)主團(tuán)體的法律關(guān)系清晰，在維護(hù)業(yè)主權(quán)益和決策上有更大的自主權(quán)，尤其是在有關(guān)建筑物改建修繕等方面可以更好的獲得融資。

（二）不具有法人人格的管理團(tuán)體

此種立法模式不承認(rèn)業(yè)主團(tuán)體具有法人人格，認(rèn)為其只是代表所有建筑物所有權(quán)人的社會團(tuán)體，并不具有權(quán)利能力。德國在《住宅所有權(quán)法》中規(guī)定住宅所有權(quán)人的共同體不具備權(quán)利能力，權(quán)利義務(wù)的主體是單個住在所有權(quán)人，而非住宅所有權(quán)人共同體。我國臺灣地區(qū)在《公寓大廈管理?xiàng)l例》也將管理委員會確定為非法人團(tuán)體。

采取此種立法模式主要是考慮到業(yè)主團(tuán)體不具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，不具備運(yùn)作經(jīng)費(fèi)，亦不從事經(jīng)營性活動，沒有獨(dú)立的場所，如若賦予其獨(dú)立的法人地位，難以避免其權(quán)利的濫用，同時責(zé)任的承擔(dān)也存在問題。

（三）折中主義

此種立法模式有條件地承認(rèn)業(yè)主團(tuán)體的法人人格，即只有在一定條件成就時，業(yè)主團(tuán)體才具有獨(dú)立的法人人格。此種模式以日本為代表，日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第3條規(guī)定，由30人一下的區(qū)分所有權(quán)人構(gòu)成的管理團(tuán)體性質(zhì)上屬于無權(quán)利能力的社團(tuán)（稱為“區(qū)分所有人團(tuán)體”或“管理團(tuán)體”）；如果區(qū)分所有人人數(shù)為30人以上、且經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各3/4以上的多數(shù)同意時，可申請登記為具有法人人格的管理團(tuán)體，稱為“管理團(tuán)體法人”。

在我國，業(yè)主委員會被定義為是物業(yè)管理體系中自治管理的核心機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)關(guān)，其行為是代表全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使物業(yè)管理的各項(xiàng)權(quán)利。由于業(yè)主大會本身不具有民事主體資格，其執(zhí)行也主要是針對業(yè)主委員會監(jiān)督業(yè)主大會業(yè)主委員會決定等集體決定的實(shí)施而言。所以我國的業(yè)主委員會顯然是不具有法人人格的，同時由于其缺乏獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立的場所，也不能定義為“其他組織”。

我國在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第十九條、第二十六條對業(yè)主委員會行為效力作了相應(yīng)的規(guī)定，分析條文不難看出，我國是有限制的承認(rèn)業(yè)主委員會的民事主體資格，即業(yè)主委員會在從事與物業(yè)管理有關(guān)的事務(wù)時，才具備權(quán)利能力和行為能力，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主委員會可以作為獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的一方。然而，即使是在限定的范圍內(nèi)，業(yè)主委員會所參與的民事活動其義務(wù)和責(zé)任的最終歸屬和承擔(dān)者卻存在著疑問，業(yè)主委員會不具有獨(dú)體的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，顯然無法承擔(dān)相應(yīng)的民事義務(wù)和責(zé)任，業(yè)主委員會超出物業(yè)管理范圍的民事活動被認(rèn)定為當(dāng)然無效，似乎有背交易公平和穩(wěn)定，如果有限度的承認(rèn)，是否可以類推適用無權(quán)代理，其相應(yīng)的責(zé)任歸屬等都存在著問題。對于這些問題，我國在相關(guān)的法律中做出了一定的解答，《物權(quán)法》第78條《最高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》19條第二款。在上述規(guī)定中，業(yè)主委員會所從事的民事活動其法律后果、權(quán)利義務(wù)承擔(dān)當(dāng)然歸屬于全體業(yè)主，這種對業(yè)主的約束力來自于業(yè)主大會這一自治組織以及業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)其自治行為對成員的效力。但這又給業(yè)主的救濟(jì)帶來了困難，業(yè)主的撤銷權(quán)直接損害的是與業(yè)主委員會簽訂合同另一方當(dāng)事人的利益，依靠政府房地產(chǎn)管理部門或街道辦事處的責(zé)令、決定更多的是對業(yè)主自治權(quán)利的侵害，同時也損及合同另一方當(dāng)事人的利益。

三、業(yè)主委員會的民事訴訟當(dāng)事人地位

業(yè)主委員會是否具有獨(dú)立的訴訟主體地位，能否以獨(dú)立的訴訟當(dāng)事人身份參與民事訴訟，關(guān)系到在涉及業(yè)主委員會的民事糾紛中能否得到司法救濟(jì)。目前就此問題主要存在兩種觀點(diǎn)：

（一）業(yè)主委員會具有獨(dú)立的訴訟當(dāng)事人地位

即認(rèn)為既然將業(yè)主團(tuán)體定位為獨(dú)立的法人團(tuán)體，其自然可以以獨(dú)立的身份作為民事訴訟的當(dāng)事人。如法國現(xiàn)行的《住宅分層所有權(quán)法》規(guī)定“管理團(tuán)體具有參加以請求和防御為內(nèi)容的訴訟資格，其訴訟對象連同某一特定所有權(quán)人亦包括在內(nèi)”。這是基于傳統(tǒng)民事訴訟法當(dāng)事人適格基礎(chǔ)的理論，即對爭議的訴訟標(biāo)的有管理權(quán)和處分權(quán)即可成為適格的訴訟當(dāng)事人。

臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定管理委員會作為非法人團(tuán)體，具有訴訟主體資格，可以作為原告和被告的身份存在，在管理委員會的權(quán)限范圍內(nèi)如果管理委員會成為原告或被告時，需及時通知建筑物區(qū)分所有人，并可以自己的名義成為民事訴訟的原被告。這種立法體例，體現(xiàn)了訴權(quán)分離的思想，這一思想為訴訟主體和民事主體可以有限的分離提供了理論依據(jù)，即在特殊情況下，本人只享有實(shí)體意義上的訴權(quán)和訴，而由符合法律規(guī)定的或授權(quán)的訴訟主體來替代其行使程序意義上的訴和訴權(quán)以實(shí)現(xiàn)實(shí)體意義上的訴和訴權(quán)。

（二）業(yè)主委員會不具有獨(dú)立的訴訟當(dāng)事人地位

該種觀點(diǎn)認(rèn)為由于業(yè)主委員會不具有社團(tuán)法人資格，亦不享有擬制法人人格，因此不能獨(dú)立于各個業(yè)主，行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)，自然不能成為獨(dú)立的民事訴訟當(dāng)事人。如果在業(yè)主委員會不具有民事權(quán)利能力的情形下承認(rèn)其訴訟當(dāng)事人地位，將會導(dǎo)致民事判決的無法執(zhí)行，同時也不符合訴訟公平的原則。

我國在業(yè)主委員會訴訟當(dāng)事人地位確定方面規(guī)定較為模糊，在司法適用上也莫衷一是。參照《物權(quán)法》第83條，行為人的行為侵犯建筑區(qū)整體利益時，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以作為原告提起訴訟。但在《物權(quán)法》第78條中則承認(rèn)了在業(yè)主行使撤銷之訴時，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)該為被告方。以上兩條規(guī)定在適用范圍上并不是重合的，這就會導(dǎo)致訴訟當(dāng)事人地位的不平等，訴訟公平難以保證，同時也給司法實(shí)務(wù)中的適用帶來困擾。從上海靜安區(qū)金柏苑業(yè)主委員會起訴達(dá)芬奇貿(mào)易有限公司相鄰損害關(guān)系案到安徽省春雨花園業(yè)主委員會與皖豐公司侵權(quán)案，以及北京、上海、重慶、深圳等地就業(yè)主委員會訴訟地位的地方性規(guī)定指導(dǎo)意見雖然各不相同，但近年來的基本趨勢卻是逐漸承認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟主體地位的。

四、結(jié)語

業(yè)主委員會法律地位的確定，關(guān)系著業(yè)主自治權(quán)利的行使，社區(qū)民主自治的走向。確定的民事實(shí)體法律地位，可以使業(yè)主委員會更好的行使自治權(quán)，同時也保護(hù)了與其相關(guān)聯(lián)的其他民事主體的合法權(quán)利。明晰的訴訟當(dāng)事人地位，可以從程序上保證社區(qū)民主自治的實(shí)現(xiàn)，同時避免訴訟的不平等和司法適用的不統(tǒng)一。綜觀世界各國家與地區(qū)關(guān)于業(yè)主委員會的規(guī)定以及我國的立法和司法實(shí)踐，賦予業(yè)主委員會以明確的民事實(shí)體和訴訟法律地位是一種立法趨勢，這其中自然存在著諸多困難和問題，但并不能因此而始終使業(yè)主委員會的法律地位處于一種懸而未決的狀態(tài)。

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作者簡介：姚玉玲（1986—），女，江蘇沛縣，華東政法大學(xué)2011級民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生，研究方向：民商法。

張娟（1987—），女，山東鄒平，華東政法大學(xué)2011級民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生，研究方向：民商法。