2013年福州年中樓市盤點

張芬

對于福州樓市而言，從今年年初的漲價風波，到“國五條”的出臺，從公積金政策變化，到六月樓市成交量觸底反彈，可以說今年上半年的福州樓市可謂是“一波三折”。但不管如何，福州樓市仍穩步前進。

新房樓市放量同比上漲

有統計數據顯示，2013年1～6月份福州市共有46個項目開盤，共計開盤77次。開盤項目數同比上漲15.9%。2013年開盤項目中鼓樓區有5個、臺江區2個、晉安區4個、倉山區7個、馬尾區6個、閩侯縣15個，其余八縣7個。這些樓盤中今年新開盤的全新項目有9個，占全市開盤總量的15.56%。

在2013年1～6月份開盤的46個項目中，閩侯縣有15個，占全市開盤總量的32.6%，開盤量在全市居首。倉山區與其余八縣分別有7個項目開盤，占全市開盤總量的15.21%。縱觀全市，閩侯等八縣盤是當之無愧的領跑者，馬尾區、倉山區也有新盤推出。

福州資深當地產專家劉福泉表示，閩侯及八縣樓盤熱推與現在福州樓市密切相關。2013年上半年被譽為福州樓市最具爭議的一個階段。在這短短的6個月中，福州樓市歷經“20%個稅等史上最嚴調控政策”沖擊后，迎來成色最紅的“金三銀四”；愈波折愈清醒的福州房企開始了新一輪的企業拓進，并帶動福州購房人行進在前所未有的“外遷”路上。

“2013年1月，福州市區商品房僅有1項目開盤，放量明顯收緊；2月由于春節假期因素，開盤項目同樣較少；“紅五月”今年福州市區僅有4項目入市，政策影響顯而易見。縱觀1～6月份，市區新開盤項目僅占據開盤總量的1/5。”劉福泉說。

2013年1～6月，開盤的46個項目中閩侯及八縣樓盤均有開盤，且占比例較大。而其余區域開盤較少，臺江區由于土地已飽和，基本沒有新盤開盤。

2013年1～6月份開盤項目中，閩侯縣和鼓樓區分別有4個與2個，在全市屬于領跑地位。其余區域多為加推項目，較少新項目入市。

公積金新政威力大于國五條

3月初福州版“國五條”細則正式出臺，福州正式被戴上“調控緊箍咒”。通觀整個細則，未直接提及二手房交易征收20%差額個稅，但通知強調嚴格貫徹落實“國五條”精神，要求2013年福州市城區新建商品住房價格增幅，低于當年城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。

回顧2013年上半年，福州樓市處于一個跌宕起伏的時期。在春節過后，國務院出臺“新國五條”，一時間全國各地樓市被殺了個措手不及，各地紛紛出現了“過戶潮”、“離婚潮”等亂象，搶在國五條細則出臺前處理房產問題以避免政策帶來的不必要損失，福州也不例外。然而，就在人人都在等候細則“靴子”落地的時候，福州公積金新政率先出臺，福州住房公積金管理中心公布新政：4月1日起，福州二套房首付六成，貸款額度兩名共有申請人最高額度從80萬元降為60萬元，并且認房又認貸，福州樓市再次被政策風暴席卷。購房者以及開放商皆表示，公積金新政對福州樓市的影響大于“國五條”。

八縣市土地升溫

6月25日是全國第23個“土地日”，本次的宣傳口號是“珍惜土地資源節約集約用地”，而土地和房價齊飛的福州，2013上半年卻地王頻出。

“面粉”越來越貴，“面包”的價格自然水漲船高。房企瘋狂高價拿地導致地價暴漲、地王頻現，是非常危險的信號。一方面不僅不利于房價調控目標的實現，不利于穩定樓市與房價預期，容易形成新一輪房價上漲心理預期，進一步推高房價；另一方面也會增加房企開發成本，擠壓其投資利潤，加速房企后市風險。

于此同時，福州郊縣土地集中集中放量，市區霸主地位被奪。

福州市區土地市場的冷清同周邊縣市土地市場的活躍形成強烈的發差。據福州土地局統計數據顯示，1～4月，閩侯已經成功出讓土地24幅，福清成功出讓21幅地塊，連江成功出讓25幅地塊，長樂成功出讓33幅地塊。而福州城區土地市場持續冷清，截至5月30日，福州五區僅掛牌出讓4幅地塊，面積總計不過446.2畝。

房地產市場的熱賣，也催熱了各縣城的土地市場。

“很火爆噢，一塊地拍三百多輪，拍到12點多，搞得閩侯國土局給競買人買面包墊肚子呢。”福州一位房地產業界人士說，去年，各縣市的土地市場賣火了，特別是閩侯市場受到了開發商的青睞，一些地塊溢價率翻番。據統計，閩侯去年的商住地拍了48幅，遠超過福州市區的拍賣量。

目前，泰禾、陽光、融信、軒輝、深深、正榮、正祥、融僑等福州多家大型房企已經布局閩侯。“在過去的一年，福州各縣市的土地市場儼然擺脫了配角的位置，躋居福州土地市場的主力軍。”上述業界人士如此評價。

“主要是看中開發潛力”，劉福泉認為，這些縣市除了離福州近的區位優勢外，吸引大批開發商的另外一個原因是，縣城也在加快舊城改造的步伐，一些縣中心位置舊屋區改造，原拆原遷，開發商土地成本低，且房源就地消化，而這些舊屋區一般區位好，教育商業等配套資源好，很容易得到當地居民的青睞，開發風險比較低。

上半年銷售創新高

據福州搜房網數據監控中心統計數據顯示，2013年第二季度福州五大城區成交商品房6112套，環比2013年第一季度（7010套）下跌12.80%，同比2012年第二季度（4923套）上漲24.15%；簽約面積730903.82平方米，環比2013年第一季度（849794.01平方米）下跌13.99%，同比2012年第二季度（550534平方米）上漲32.76%。

2013年第二季度，福州樓市價量小幅度波動，2013年元月，成交量2047套。2013年的2月份只有28天且受春節影響，成交下降為1713套。2013年3月1日，“新國五條”出臺，規定要征收20%個人所得稅，這將大部分觀望的購房者，擠入新房市場，促使五月份住宅成交套量暴增至3250套，近乎2月份的兩倍。“國五條”細則出臺后，福州樓市受到影響，2013年4月份成交量回歸至1910年，五月份更是爆冷成交量跌至1763。六月份福州樓市回暖，開發商加大宣傳力度，邀請明星助陣福州樓市，而且“國五條”未能實現預期效果，六月成交量明顯上升達到2431套。

整體看來，受到“新”國五條政策影響，除鼓樓區、馬尾區外，其他三區住宅成交套數環比今年第一季度，都有大幅度下跌。鼓樓區一直被視為福州市中心的中心，是不少購房者第一選擇。二季度鼓樓區共成交1094套，環比上漲10.06%。馬尾作為新興片區，成交2040套，占五區成交總量34%，環比上漲33.16%，位列五區第一位。

倉山、臺江和晉安片區，目前在售樓盤較少，又因今年第一季度這幾大片區熱銷，均突破1000套，自3月開始國五條細則出臺，預計4月份福州受到政策影響，將部分觀望的購房者轉手買人市區房或價格相對適宜的馬尾區域樓盤。二季度倉山區和臺江區成交量相近，倉山區成交672套，占據11%份額，臺江區成交641套，占據10%份額。

隨著大福州東擴南進、沿江向海發展戰略的推進，馬尾新城建設步伐加快，三環通車、魁歧互通、馬尾大橋動建……曾經制約馬尾的交通問題不斷得到改善，福州政務中心落定東部新城，也極大地提升了該區域的熱度，馬尾區正在由由單一的經濟技術開發區向宜居宜業、開放現代的新市區轉變。二季度馬尾區共成交2040套，占比34%，馬尾區不再是成交的冷門區域，已然成為福州樓市“熱盤”。

猜想下半年樓市

今年上半年福州樓市創造了“金三銀四紅五月”的成交業績，大量剛需產品入市拉動了市場成交。進入7月，隨著“錢荒”出現和房產稅試點城市擴大等各種不確定因素出現，房地產市場情況變得復雜起來。

近期，有媒體報道，樓市風險因金融業面臨最嚴重的“錢荒”或提高，頓時在全國范圍內引起熱議，加上房貸利率優惠繼續收窄，購房者的心情可謂“喜憂參半”。

“目前很難預測到錢荒會帶來多大影響。”有業內人士表示，“如果一兩個月錢荒過去，樓市基本不受影響，但如果錢荒持續時間長，可能會影響到房貸，從而影響樓市。”

福州某置業咨詢公司總經理助理李先生認為，錢荒會影響到各行各業，亦會影響到房地產業。在政策不明朗情況下，房企只要不拿地，受影響就不大。因為去年下半年、今年上半年，福州土地市場交投熱烈，房企土地積蓄充足。預計短期內土地市翅降溫，賣樓速度會加快，降價不一定，但是大幅度提價就不可能了。

2011年底、2012年第一季度，福州房價處于相對穩定，而現在房價比當時增長了10%，也就是均價升了1000元左右。

李先生表示，下半年“貴盤”居多，即中高端樓盤貨量比上半年略大。很多品牌開發商在今年上半年已完成主要目標，現在的局面是撲朔迷離。目前來看，決策層調控樓市把結構優化放在首要位置。預計下半年形勢不會優于上半年，尤其在今年第四季度或明年初會出現拐點。整體成交量有保證，但略低于上半年。但從中長期來看，房價是處于上升通道的。