開發商的“見招拆招”

周俊生

最近，部分一線城市又見捂盤惜售現象。原本用來控制開發商隨意漲價的商品房預售證反而成為開發商拖延人市的“擋箭牌”。一些開發商明知報價難獲政府認可仍舊報高價，以拿不到預售證為借口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時間。一邊是主管部門出招調控房價，一邊卻是開發商變著花樣捂盤惜售。

開發商的這種行為，頗有點武俠小說中武俠高手們的“見招拆招”。開發商之所以能夠“見招拆招”，關鍵是它們看準了未來房地產市場的走勢，因此才有勇氣捂盤惜售。雖然短期來看，他們要為自己這種捂盤行為賠上資金擱死的風險，特別是那種延長工期的做法更會增加開發成本，但是他們認為長期來看，房價仍將上漲，因此暫時的犧牲是值得的。

開發商的這種想法對不對？這個問題自有未來的市場來作出回答。但是，房地產調控政策進入市場后遭遇的這種“見招拆招”，證明調控政策的決策部門對市場存在一定的隔膜。這種隔膜倒不是說決策者對未來房價走勢的判斷失誤，而是在于在出臺調控政策時，未能考慮到市場錯綜復雜的情況。從根子上說，任何一個市場，遵循的只能是商品的價值規律，而調控政策則是利用政府剛性的強制力量，強行扭轉價格走勢，它或許能夠收到一時之效，但長期來看，市場的價值規律必然會在與調控的博弈中占到上風。本輪房地產調控已延續數年，無論是政府的決策部門，還是開發商，乃至消費者，都已產生疲態，因此原來受到抑制的房地產價值規律逐漸開始發揮作用。開發商正是捕捉到了市場發出的這種信號，才有勇氣與調控政策玩起“躲貓貓”的游戲。

類似于開發商“見招拆招”的事情，始終伴隨著近幾年的房地產調控。遠的不說，即以今年3月出臺的“國五條”中規定出售二手房者對差價部分征收20%的所得稅，馬上在各地引發了一輪離婚潮，其中有相當部分就是為了規避房產出售時增加的稅收。這使得這條政策的效果幾乎走向了它的反面，本來是期望通過抑制二手房交易來減少市場成交量，卻不料這個政策成了引起社會不安定的由頭，這與調控所希望達到的目標大相徑庭。為什么會出現這種狀況？其間的道理其實并不復雜，調控是以統一的政策來針對千姿百態的市場，它追求的是整齊劃一的秩序，但市場上的各種利益主體都有各自的“小九九”，這是調控的決策者所無法預料到的，也是調控政策難以左右的。

幾年來的房地產調控未能達到預期目標，這已是一個不爭的事實。事實證明，不管是在房地產市場還是其他市場，政府以價格管制為目標的調控都很難取得成功，特別是在房地產這樣一個政府深入其中有利益可圖的市場中，如果政府不愿意放棄這種利益，甚至借調控之機擴張這種利益，調控更不可能收到效果。

今年以來，中央政府提出的簡政放權要求給房地產調控帶來了有益的啟發，李克強總理多次強調，要厘清和理順政府與市場、與社會之間的關系，“市場能辦的，多放給市場。社會可以做好的，就交給社會。政府管住、管好它應該管的事。”很顯然，在房地產市場上，開發商何時賣房、以什么價格賣房，這應該是市場的事，買賣雙方可以通過平等博弈來達成雙方能夠接受的價格，而由政府來管這種事情，只能陷入“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的事務堆中，不可能收到效果。在房地產市場上，政府最需要做的是克服在這個市場上為自己謀利的欲求，為市場建立起公平博弈的機制，這實際上是向政府提出了職能轉變的要求。