房地產(chǎn)：分化格局下投資策略

張芬

在人均收入提升潛力和人口紅利等需求因素的支撐下，中國房地產(chǎn)市場還有潛力可以挖掘，商品房銷售面積和房價(jià)仍然會上漲，但增速會回歸至合理水平，未來5～10年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長期進(jìn)入平穩(wěn)期。

對于樓市而言，2013年注定又是不平凡的一年。由于年初“新國五條”的落地，引導(dǎo)了市場剛需提前釋放，今年的房地產(chǎn)市場一開局就帶著一股強(qiáng)勁的勢頭。今年以來，全國百城房價(jià)齊漲，尤其是一、二線重點(diǎn)城市漲幅擴(kuò)大。雖然曾經(jīng)瘋狂的“樓市過山車”不再，身經(jīng)百戰(zhàn)的購房者已經(jīng)學(xué)會理智，整體房價(jià)和各樓盤的銷售業(yè)績卻自信地走出了一條穩(wěn)當(dāng)?shù)纳仙€。

總體來說，限貸、限購政策短期不會取消，“一刀切”式的調(diào)控方式將被區(qū)別化的調(diào)控政策取代，長效調(diào)控機(jī)制將逐步建立推出。

區(qū)域分化已成大勢所趨

對于最近頻頻出現(xiàn)的地王和一線城市不斷飆升的樓價(jià)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一坦言：“我十分擔(dān)心?！苯衲暌詠恚痪€城市樓價(jià)均出現(xiàn)大幅飆升，房地產(chǎn)商重新審視房地產(chǎn)市場。不少國內(nèi)品牌房企公開宣布將徹底放棄三、四線城市，重新回歸一、二線城市，不少房企最近瘋狂拿地，導(dǎo)致近期一線城市地價(jià)被不斷推高。

綠地集團(tuán)副總裁孫志文就表示，綠地集團(tuán)今年以來就明確表示今后不再進(jìn)入三、四線城市投資，毅然轉(zhuǎn)向一、二線城市?！敖衲暌詠恚覀兓?00多億元去全國拿地，都是一、二線城市，基本不去三、四線城市。”

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長、不動產(chǎn)研究所所長王洪衛(wèi)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場分化越來越嚴(yán)重，越來越多的人向一、二線城市集中。以北京為例，戶均占有房產(chǎn)不到0.8套，常住人口卻達(dá)到2000萬，而且人口還在繼續(xù)涌入。因此一、二線城市5年內(nèi)還會繼續(xù)上漲，即使限購還是會有剛需出現(xiàn)。

高策機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展趨勢是：一線中心城市沒風(fēng)險(xiǎn)，二、三線城市局部有風(fēng)險(xiǎn)，四線城市普遍風(fēng)險(xiǎn)很大。

黃金灣投資集團(tuán)董事長申威坦言：“雖然一、二線城市拿地成本越來越高，投資風(fēng)險(xiǎn)反而變小?！彼J(rèn)為，房價(jià)、地價(jià)之所以增長快是因?yàn)槿藗兪掷镥X多了，增加的收入最終還是會流向高成長、高回報(bào)的行業(yè)，房地產(chǎn)仍是首選。所以一線城市隨著居民收入增加，房價(jià)仍會有較好預(yù)期。

“目前房企之間比的不是拿地的成本，而是誰能以更低的成本融資，所以開發(fā)商拿地對價(jià)錢已經(jīng)沒有過去那么敏感了，拿到就好。”哪些城市的房價(jià)會比較堅(jiān)挺，王洪衛(wèi)認(rèn)為，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越高端，房價(jià)就會越高。

中長期來看，分化的趨勢仍將持續(xù)，一線城市和二線城市中的重點(diǎn)城市受強(qiáng)勁需求的支撐，發(fā)展?jié)摿^大；三、四線城市受制于經(jīng)濟(jì)、人口、資源等因素，需求不如一、二線城市強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場深度遠(yuǎn)不如一、二線城市，增長速度會慢于一、二線城市。

行業(yè)潛力的深層分析

從宏觀經(jīng)濟(jì)增長的速度來看，中國已經(jīng)告別了8%以上的高增長年代，未來10年，隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和人口紅利的減弱，新的均衡經(jīng)濟(jì)增速可能保持在6%至7%的水平上。未來經(jīng)濟(jì)增速放緩，是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)熊市的到來？

根據(jù)CEIC諾亞財(cái)富的研究數(shù)據(jù)表明，2001年，中國人均GDP超過1000美元，大宗產(chǎn)品的消費(fèi)啟動，商品房銷售面積保持20%以上的年增長率。2005年，中國人均GDP超過1500美元，住房消費(fèi)增速超過40%。2008年，中國人均GDP超過3000美元，由于政府旨在遏制房價(jià)過快增長的宏觀調(diào)控，以及全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度受到影響。2008年下半年至2009年，政府暫時取消針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，商品房銷售額及銷售面積以及銷售價(jià)格均出現(xiàn)了大幅跳升，說明房地產(chǎn)消費(fèi)與投資需求強(qiáng)勁。2010年開始，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)開始的一系列調(diào)控，但商品房銷售量、銷售價(jià)格仍然保持了正增長。在一定程度上說明長期累積的需求并未得到滿足。

根據(jù)測算，在接下來的幾年中，年均經(jīng)濟(jì)增速只要達(dá)到7.1%的增速，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均翻番，這對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展將會提供較為有力的支撐。

另外，人口流動與遷移和人口年齡結(jié)構(gòu)的變遷也是影響房價(jià)的主要因素。人口年齡結(jié)構(gòu)的變遷對于房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用則主要體現(xiàn)在剛需人口的數(shù)量。按照城鎮(zhèn)人口平均結(jié)婚年齡25—27歲來估算，婚房剛需對于房地產(chǎn)行業(yè)的支撐將持續(xù)到2018年，其中2012-2014年為婚房剛需釋放的最高峰。人口流動和遷移紅利也尚未結(jié)束，新增城鎮(zhèn)人口對于房地產(chǎn)的需求將成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要推動力之一。2012年，我國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到51.27%。目前，我國仍然處于工業(yè)化中后期階段，城鎮(zhèn)化仍有深化的空間。

在人均收入提升潛力和人口紅利等需求因素的支撐下，中國房地產(chǎn)市場還有潛力可以挖掘，商品房銷售面積和房價(jià)仍然會上漲，但增速會回歸至合理水平，未來5-10年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長期進(jìn)入平穩(wěn)期。

不同地產(chǎn)業(yè)態(tài)，分比趨勢亦明顯

過去十幾年中，城鄉(xiāng)差距急劇擴(kuò)大，城市的機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于農(nóng)村，農(nóng)村人口快速向城市轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展。與此同時，城市與城市間發(fā)展與機(jī)遇亦開始分化。顯而易見的是，一線城市的人口增長率顯著高于二、三、四線城市，一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度和深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市，不同城市地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢亦非常明顯。

在住宅地產(chǎn)需求方面，一線和部分二線城市上漲潛力最大。城鎮(zhèn)人口的增長是支撐住宅需求的核心因素指標(biāo)，但由于較高的人口飽和度和較高的生活成本等因素，一線城市人口吸納力趨緩，二、三線部分城市城鎮(zhèn)人口增速遠(yuǎn)高于其他城市。從供給角度看，因?yàn)橐痪€城市供給過低，降低市場容量，也為房價(jià)的持續(xù)上漲埋下可能。綜合供求指標(biāo)，城鎮(zhèn)化率較低的城市具有相對廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)CEIC諾亞財(cái)富的研究數(shù)據(jù)表明，包括蘇州、深圳、廈門、合肥、上海、北京、天津在內(nèi)的城市為第一集群，房地產(chǎn)市場潛力最優(yōu)，福州位于第二集群。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，隨著城鎮(zhèn)化水平和人均收入水平的提高，市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求大大增加。然而在電子商務(wù)的崛起下，對傳統(tǒng)商鋪的需求會逐漸萎縮，包括在外用餐、教育文化娛樂服務(wù)以及其他生活服務(wù)在內(nèi)的個性化及體驗(yàn)式新型商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值將顯現(xiàn)。結(jié)語

從中長期看，支撐房地產(chǎn)市場的收入和人口因素仍將繼續(xù)支撐房地產(chǎn)市場向上，但增長速度將有所放緩；一線城市房地產(chǎn)市場步入成熟期，二線城市房地產(chǎn)市場還有成長空間，三四線城市由于前期超前建設(shè)造成的供過于求，仍然需要消化一段時間；調(diào)控加碼的可能性較低，房地產(chǎn)市場景氣度仍然較高，在剛需的支持下，銷售量有望保持平穩(wěn)增速，房價(jià)仍將上行。分析師建議，2013年最后一個季度，保持房地產(chǎn)總體投資比例不變，調(diào)整不同投資方式下配置資金的比例，重點(diǎn)關(guān)注一、二線城市房地產(chǎn)和體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)，適當(dāng)降低房地產(chǎn)投資收益預(yù)期。