劉建忠：尋找價值的獨到眼光

呂甜

“眼光獨到，才能找到一件東西天生的價值。”這也是劉建忠二十多年叱咤福州商業物業的倚仗。

一個陽光的下午，劉建忠走進福州市臺江萬達的華浦·華爾街接待會館的時候，有十幾人在等待。一進門，他就開始輪番交談，不停地作出各種決定，與合作伙伴、屬下、客戶、朋友等等，雷厲風行。采訪，也被繁忙的手機來電不停打斷一之前與他聯系采訪，十個電話往往八九個占線。

濃重的福州口音、頗快的語速，讓人聽著吃力，這個高大男人的言語間卻亳不掩飾強烈的自信：“商業是城市不變的主題。現在開發商業物業的人很多，未來競爭會很激烈，會倒掉一大批，因為很多人對商業一竅不通，但我肯定贏。我二十多年來一直從事商業地產，見證了福州不下幾萬個商業物業案例，對商用物業投資有非常敏銳的眼光。”

這種自信，在他首次獨立操盤的“華浦·華爾街”項目上展現得淋漓盡致：海西金融中心唯一待售一線全江景5A頂級寫字樓，“金融大區一號位置”、“福州一號樓王”，國際級定位標準，超高端項目配置，包括售價內部功能配置租售定位都領先業界先行一步。

對華浦·華爾街，劉建忠充滿信心和期待：“眼光獨到，才能找到一件東西天生的價值。”這也是他二十多年叱咤福州商業物業的倚仗。

眼光獨到挖掘商鋪洼地

15歲在五一廣場擺地攤賣服裝，此后輾轉于福州各商貿市場，起起伏伏數年中，劉建忠發現了商鋪租金的價格波動。價格曲線的波動誰都知道，但要把握住市場的節奏，低吸高拋，卻需要敏銳的眼光和果斷的操作。這正是劉建忠獨到之處，這得益于他在股票市場的領悟，“不管是店鋪也好，股票也好，走一批來還會來一批人。而我都是低價、底價人手。”

實際操作中，劉建忠瞄準別人虧損出讓的店面，自己先承租，再找合適的下家轉手，最初操作臺江農貿商鋪，半數以上都曾經他手轉租過。他還隨時關注法院強制執行拍賣的房產商鋪，并從中“淘寶”，“起拍價是評估價，往往低于正常的市場價，但拍賣節奏很快，要迅速做決定，有時拍下來我還不知道店鋪具體位置在哪里。”

作出買賣決定的判斷，來自他總結的“稀缺資源”理論：炒店面一定要瞄準專業市場，炒房一定要學區房、看水房，比如西湖、江濱，都是稀缺資源。對商用物業的充分了解，敏銳地挖掘價值洼地，正因此，同一個投資項目，劉建忠總是可以獲得比其他人更高的回報。

在單個店鋪的頻繁買賣中，劉建忠感知到專業市場的發展空間。1996年，劉建忠發現福州小商品批發沒有集散地，于是，他以30元/平方米的價格長期承包了廣宇商貿城的所有地下室，再以23元/平方米的價格轉租給大商戶，并承諾免租一年一“先培育市場，再從中賺錢，眼光要長遠。”潛心打造出專業商貿市場的氛圍后，地下室開始供不應求，租金迅速翻番。

此后，他又陸續收購并打造了新天成小商品批發市場、承包開發鰲峰燈具五金批發市場、收購建設辣椒批發市場等等。五一廣場、上渡建材市場、南方家具域、古街、萬達廣場……福州每一個新商業中心的出現，都有他的足跡。

黑馬出世成就個人地王

地攤、商鋪、專業市場、超級賣場，劉建忠見證并把握住了福州市商貿業態的變遷，完成了資本的快速積累。

隨著城市化進程的加速，福州市區的商鋪價格越來越高，吸引了越來越多中小投資者，劉建忠此時卻跳出了買賣商鋪的視野，把目光投向商業地產開發，“相對節節攀升的房價，地價還處于價值洼地。”

2009年，國內房地產業在經歷全球金融危機后快速復蘇，原先的房地產刺激政策已轉向收緊調控，特別是“國八條”的發布讓房地產開發前景再度撲朔迷離。“大行情來臨前，總有徘徊的低谷，讓普通人失去信心，但卻是抄底的好時機。”這是劉建忠多年炒股積累的經驗。細心的劉建忠發現，全國知名品牌的房地產開發商們正紛紛人駐福州，“大佬們都來了，抄底的好時機到了！”

2009年底，等待了五年的劉建忠以個人名義花5.6億元拍下福州金融街D6地塊——這就是后來成為福州海峽金融中心標桿寫字樓的“華浦華爾街”項目，正式向商業地產開發進軍。其后的2010年，劉建忠又接連以個人名義用7.952億元和14.5億元拿走江廈小區東側地塊和潘墩一期地塊。

沒有開發經驗，在不到一年的時間里連番拿地，劉建忠成為當時福州土地拍賣市場最大一匹黑馬，讓謹慎的業界驚詫不已。而他拍下的地塊自有一番特點——好地段、伴巨頭、重遠期，“如果你難以決斷買不買，那就相信行業龍頭的眼光，跟著他們動！”

金融街D6地塊位于海峽金融中心規劃區核心區域，緊鄰當時正在建設中的臺江萬達廣場；潘墩一期地塊位于福州新倉山中心一一海峽會展中心區域，同一場土地拍賣會上，世紀金源集團拍下附近兩地塊后，劉建忠堅決出手。特別是江廈小區東側地塊出讓前，盡管坊間多有萬達人駐浦上大道北側的傳聞，但劉建忠并不盲信。“如果萬達要拿地，肯定要提前在附近選辦公地點。”仔細了解后，他判斷，浦上大道南側的海潤尊品原售樓部是最合適萬達的辦公點，于是，他以租樓為名找到海潤尊品物業，得知售樓部已被萬達訂租。劉建忠心下大定，在拍賣會上堅決拍下江夏小區東側地塊。十天后，萬達果然拿下浦上大道北側地塊。消息傳出，附近的店面價格和租金都翻了一番！

黑馬，并不是一日練成的。“決定之前干思萬慮，決定之后義無反顧。”憑借周密的調查和果斷的決定，文《建忠每每精準地捕捉到商業土地價值洼地。

潛心學習構筑地產標桿

從商鋪租售到地產開發，劉建忠事業的跨度不可謂不大。

商業地產開發是一個巨大的系統工程，涉及土地拍賣、工程建設、方案設計、經營管理、融資渠道等等諸多專業環節，劉建忠雖有商業運營經驗，卻沒有前期開發經歷，“那就一點一點學！很多開發商對商業地產一竅不通，挖來一兩個人就想入行，肯定不行。其實，從位置選址到經營結構到招商到后續管理，一大堆環節都要互相碰撞才能了解。”

牛頓曾說過，“如果說我比別人看得更遠些，那是因為我站在了巨人的肩膀上。”而劉建忠認為，“和巨人同行，自身也容易成為巨人。”抱著學習的態度，劉建忠開始了與知名連鎖商場紅星集團的合作，共同開發江廈小區東側地塊，“這種合作模式可以減少一個企業與市場相當長的一段磨合期”。

此時，劉建忠展現出自己強大的學習動力和能力。“哪個人是人才，哪個人是這個項目的專長，我就找他們聊。成本部、工程部、設計部……我都聽他們講。聽完之后，我的意見就出來了。我的接受能力非常快，別人做幾年可能還學不到這么好的東西，我都已經做到了。”有一次，為了接待紅星美凱龍集團的一位高層領導，劉建忠在長樂機場等待延誤的飛機，直至凌晨三點鐘，正是這次交流，他學習到了“消防、財務、衛生、鋪位等有機融合的商場整體布局理念”。為了加快開發進度、緩解資金壓力，他還學著如何向銀行申請開發貸款，不料卻接連遭遇國家房地產政策調控，銀行融資限制越來越多，前期的功夫次次付諸流水，逼得他天天和銀行人士打交道，愣是把調控政策和金融規則琢磨個通透。

也正是在不斷地探討交流中，劉建忠見證了一個大型商業地產項目的完整開發過程，讓劉建忠逐步掌握了商業地產的整體運作技巧。

經過數年運營，劉建忠已有十幾家房地產開發關聯企業，一個本土商業地產巨人的框架初現。過去凡事親力親為的劉建忠，開始逐步建立起自己的優秀團隊，大方向自己決策，細節則交給團隊。2009年7月，為了更好地經營管理旗下眾多獨有的專業批發市場和幾個商業地產項目，劉建忠注冊成立了福建華班企業管理有限公司，“成立華班的目的是為了規范化管理和運營，及提升品牌。掌握了全盤運作模式之后，華班要獨立運營自己的項目。”

同時操作多個地產開發項目，劉建忠投入了數十億資金，數年前就把省外軋鋼廠的部分資金抽回福州果斷進入樓市。“現在看到有潛力的房產商鋪還會手癢，但必須忍住，全情投入商業地產開發，要做就做大事業！”他笑著說。

打造名片作海西華爾街

華浦·華爾街，是劉建忠獨立操盤的第一個項目。

建筑在金融街D6地塊的華浦·華爾街，正處于福州海峽金融商務區的核心地段。作為海峽西岸中心城市未來發展的金融中心，也是作為承接對臺離岸金融業務的平臺和兩岸區域性金融服務中心，這里將匯聚逾十家銀行總部，七座甲級商務寫字樓，建成后，將成為金融、保險、證券、信托、貿易等行業的云集之地，“華浦·華爾街”的案名也由此而來。

在劉建忠的規劃藍圖里，華浦·華爾街是他二十多年商業地產生涯的扛鼎之作，也將是海峽金融街的一張名片：“首家配置同聲翻譯寫字樓”、“首家配置環型高爾夫球幕寫字樓”、“首家匹配瞳孔虹膜識別總裁專屬電梯”、“首家配置雙頂級會所寫字樓”、“首家配置雙游泳池寫字樓”……“這是我全資控股操盤的第一個項目，必須至始至終地跟進，才能提高操盤的高品質。”劉建忠親自全權操盤，事無巨細，無不親力親為，傾注了大量心血——人無我有、人有我優，用國際最高標準打造一座頂級商務寫字樓。

與臺江萬達廣場一路之隔，24層的華浦·華爾街已經封頂開始裝修：坐北朝南270°一線觀江，逾百米面寬的臨江光影建筑，藏風納水；神似風帆的造型，與周邊的建筑交相輝映，帶給觀者以“得水藏風、君臨天下”的深刻印象；4.05高，8.5米柱間距、每戶17米寬的一線看江面、360°全玻璃幕墻、超豪華大堂、BOSS專屬電梯；為人駐的商界領袖專門設置頂級國賓會所“華人釣魚臺”——在建筑頂層配備的全景觀江會所，乃福州首家，內設沉香藝術會館、3D高爾夫、無邊界庭院泳池及健康房、同聲翻譯的多功能會議廳等等。

海峽金融中心，面朝閩江、背倚光明港，正是圍水聚財之地，曾經密布蔬果、副食品、花鳥等眾多商貿市場。見證了福州商貿業態變遷的劉建忠，眼看這片熟悉的土地上，從流動攤販到沿街商鋪再到專業市場的持續升級。如今，一座定位為領袖圈層資產型的超高端寫字樓，華浦·華爾街，也將成為劉建忠叱咤福州商業地產二十多年來的新高度。