房地產開發項目環境影響評價

李永良

房地產開發項目環境影響評價的重要性

隨著我國改革開放的深入，經濟和社會的發展，人們物質文化生活的各方面需求越來越豐富，城市房地產建設突飛猛進就是其中的一個方面，目前房地產開發項目已經成為我國經濟發展中非常突出的一個熱點，它在促進經濟社會發展的同時，帶來的環境問題也日益突出，引發的環境污染糾紛也時有發生，作為房地產開發項目環境管理的重要制度，房地產開發項目環境影響評價顯得越來越重要。房地產開發項目環境影響評價是在傳統建設項目環境影響評價基礎上發展起來的，與傳統建設項目相比，房地產開發項目環境影響評價開展較晚，技術尚未成熟，還沒有形成一套適合自身特點的完整的技術規范。因此，積極開展房地產開發項目環境影響評價探索與實踐，具有十分重要的意義。

房地產開發項目環境影響的特點

房地產開發建設項目的主要類型包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業、金融等建筑工程，其對環境的影響具有兩重性：一方面項目在建設過程及建成使用中自身產生的廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等排放對外部環境產生的不利影響，是一個環境污染源；同時房地產項目又是居住、休閑、工作的場所，需要舒適、安靜的環境，又屬于被保護的對象。因此房地產開發項目環境影響評價，既要評價它對外環境的影響，還要評價外部環境對建設項目的環境影響。這是房地產項目與其它類型項目環評的一個重要區別點。

房地產開發項目環境影響評價中關注的環境問題

項目選址和總平面布置要充分考慮環境條件，特別是污染氣象條件。

在環境影響評價中，應注意外環境噪聲（特別是交通噪聲）、異味、油煙等對開發項目的影響以及開發項目內部的相互影響和施工過程中噪聲擾民影響，這常常是房地產開發項目產生污染糾紛的重要因素。

商住、辦公、酒店等房地產開發項目環境影響評價，應盡量考慮景觀效果、光污染評價和生態適宜性分析內容。在進行上述項目的環境影響評價時最好能包括這部分內容。

在考慮項目可能引起的環境影響是否可以接受的同時，對周圍污染源以及建設場地可能對項目引起的污染進行預測和評價，確定對其項目功能和景觀等影響是否可以接受，綜合考慮兩方面的因素，確定項目建設的環境可行性。

隨著房地產的發展和人們環保意識的提高，主要源于建筑、裝飾材料和家具的室內環境污染也日益突出，由此引發的環境污染糾紛日益增多，為了體現以人為本的思想，保護人們的身體健康，房地產開發項目環境影響評價應對此予以關注，要求建設單位嚴格執行《民用建筑工程室內環境污染控制規范》，盡量生產成品房，防止二次裝修造成的環境污染。

在現代城市建設中，高層建筑越來越多，隨著人們環境意識的不斷提高，高層建筑物導致的許多環境問題不斷出現，并且越來越受到人們的關注，因此，從環境影響評價角度看，高層建筑物導致的環境問題將會逐步成為今后環境影響評價的重要內容。高層建筑帶來的主要環境問題有高樓風、光遮擋、光污染、地下車庫的尾氣排放以及風險評價等。

高樓風。高樓風的影響并不小，對周圍環境和人身都有可能造成嚴重的危害，高層建筑物的高風速與建筑物的高度、長度和深度以及建筑規劃布局都有關系，在環境影響評價中最好通過風洞實驗來進行說明。

光遮擋。在現代大城市建設中，由于高層建筑物密度過大，需要特別重視這個問題，根據《城市居住規劃設計規范》（GB50180—93）的規定，居民白天日照時間在大寒日滿足兩個小時要求。

光污染。現代大城市的高層建筑中玻璃幕墻的應用很普遍，其所帶來的主要環境問題是玻璃幕墻反射光所帶來的光污染，其對交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。

地下車庫的尾氣排放。高層建筑物一般都設有地下車庫，根據實測，在設計換氣風機正常運行的情況下，地下車庫內污染物濃度高出環境空氣質量標準幾倍，但低于大氣污染物排放標準，廢氣排出后會造成排氣口周圍污染物濃度偏高，一般不會出現超標現象，但由于地下車庫的體積較大，換氣量也較大，設計時為了周圍景觀和平面布局的考慮，通常會設置較少的排放口，存在污染物排放速率超標的可能。因此，地下車庫排氣的大氣環境影響評價重點不是模式計算，而是合理設置排放口的個數和高度。

風險評價。由于高層建筑物本身的特點，再加上人流較為集中，故風險評價在某些情況下還是必要的，如高層建筑物火災所造成的慘重后果并不少見，此時應按規定進行評價。

房地產開發項目既是污染源又是被保護的對象，其對環境的影響具有兩重性。在環境影響評價過程中，依據項目特點和周圍環境狀況，全面、綜合的考慮分析房地產開發所帶來的主要環境影響，才能使房地產項目環評工作得到比較客觀，真實的評價，使項目評價工作真正為項目服務，有利于為項目建設單位的決策提供合理化，科學化建議和要求，減少或避免了環境污染糾紛，也有利于房地產項目環境影響評價工作日趨完善。