物業(yè)管理價格機(jī)制

邱江陵

我國的物業(yè)管理，自20世紀(jì)90年代產(chǎn)生，發(fā)展至今已有20多年的歷史，被譽(yù)為新興朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著時代發(fā)展，我國的物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀造成了我國物業(yè)管理實(shí)踐先行于理論的情況，現(xiàn)有研究多用于解決現(xiàn)實(shí)問題。根據(jù)對核心期刊的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，討論主題中，物業(yè)管理的價格機(jī)制問題居于前列，占到31%。物業(yè)管理具有極強(qiáng)的市場化、社會化特征，物業(yè)服務(wù)作為市場化背景下由物業(yè)公司所提供的商品，與其他商品一樣具有價值，價格作為價值的貨幣表現(xiàn)，與供求、競爭三者共同構(gòu)成物業(yè)管理市場。價格機(jī)制是最敏感、有效的市場調(diào)節(jié)機(jī)制，它可以通過價格信號調(diào)節(jié)供求關(guān)系，配置生產(chǎn)要素資源，因此處于物業(yè)管理市場的核心地位。激烈的市場競爭要求物業(yè)管理公司提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)價格體制卻難以動態(tài)適應(yīng)，成為了制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。因此，研究物業(yè)管理價格機(jī)制問題，是觀察物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的直接切入點(diǎn)。

物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)與相應(yīng)價格機(jī)制問題

服務(wù)與管理是物業(yè)管理的兩項(xiàng)核心內(nèi)容。物業(yè)管理的價格機(jī)制問題，跟物業(yè)服務(wù)本身的特點(diǎn)是密不可分的，下面我們就物業(yè)管理的特點(diǎn)與其相應(yīng)價格機(jī)制的問題一一進(jìn)行分析。

服務(wù)多樣性與價格非機(jī)動性。物業(yè)管理所要提供的服務(wù)要根據(jù)物業(yè)本身特點(diǎn)，物業(yè)所處周邊環(huán)境，業(yè)主特殊情況等，提供相適應(yīng)的服務(wù)，采取針對性的管理手段。物業(yè)需求決定了物業(yè)服務(wù)的多樣性。然而在物業(yè)服務(wù)公司擴(kuò)大服務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，物業(yè)服務(wù)價格卻無法及時根據(jù)供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)當(dāng)說價格是供求控制的信號，質(zhì)優(yōu)價高抑制消費(fèi)，質(zhì)低價低抑制生產(chǎn)。在物業(yè)管理領(lǐng)域我們卻看到，普通居民物業(yè)和政策性住房物業(yè)的較低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并未抑制低端物業(yè)市場的發(fā)展。而高端物業(yè)品牌的稀少，也和人們?nèi)找嬖鲩L的優(yōu)質(zhì)服務(wù)需求相去甚遠(yuǎn)。價格的非機(jī)動性與物業(yè)服務(wù)需求的不匹配，造成了價格機(jī)制無法對供求管理起到調(diào)整作用。

服務(wù)公共性與價格認(rèn)知。物業(yè)管理主要面向的對象，是公共部分。對業(yè)主個人或特別提供的服務(wù)，屬于在公共服務(wù)基礎(chǔ)工作上的延伸。公共設(shè)施和設(shè)備具有公益性質(zhì)，缺乏不會影響業(yè)主基本生活，只能降低其生活質(zhì)量。這種對于服務(wù)內(nèi)容的不同理解和客戶滿意程度的差異，反映到價格上，就成為了對于物業(yè)服務(wù)價格的認(rèn)知差別。物業(yè)公司制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，會有逐利的思想，不利于保護(hù)業(yè)主利益，業(yè)主也傾向于懷疑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性，從而采取拒交物業(yè)費(fèi)等做法。買賣雙方對于同一商品或服務(wù)價格訴求的認(rèn)知差異，造成了物業(yè)管理價格機(jī)制中難以調(diào)和的矛盾。

服務(wù)持續(xù)性與價格真實(shí)性。在物業(yè)管理的過程中，從前期介入、承接驗(yàn)收再到日常管理，物業(yè)公司與業(yè)主是持續(xù)性的合作關(guān)系。然而隨著水、電、氣等能源資源的逐年上調(diào)及勞動用工成本的加大，推動了物業(yè)服務(wù)成本的剛性增長。同時由于物業(yè)定價基本上由開發(fā)商或物業(yè)公司掌握主動權(quán)，物價部門還沒有形成良好的監(jiān)管機(jī)制，因此定價隨意。造成了物業(yè)服務(wù)的真實(shí)價值難以評判。物業(yè)服務(wù)的持續(xù)性和物業(yè)價格長期缺乏彈性，造成了價格無法對物業(yè)服務(wù)價值進(jìn)行真實(shí)反映。

物業(yè)管理價格機(jī)制的完善

價格機(jī)制的完善，應(yīng)從機(jī)制的形成、運(yùn)行和調(diào)控過程中尋找問題，加強(qiáng)改善。價格機(jī)制的相關(guān)要素也應(yīng)在前期進(jìn)行考慮。首先是按質(zhì)論價，物業(yè)服務(wù)作為商品，也應(yīng)遵循市場化原則，按需提供，質(zhì)價相符。第二是定價方式的確定，目前物業(yè)收費(fèi)的酬金制和包干制是比較常見的做法，如何根據(jù)我國國情制定合理的酬金比率，是需要考慮的問題。第三是要考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，物業(yè)管理服務(wù)具有公共性，應(yīng)協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)公司的利益關(guān)系，如采用預(yù)算定額等方法控制管理成本，讓業(yè)主享受物美價廉的服務(wù)。第四是應(yīng)有利于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)管理作為年輕的朝陽產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了各種政策法規(guī)的逐步制定和完善，明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)，有利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)以上要素，我們針對價格機(jī)制形成的不同階段，提出改善建議。

完善物業(yè)管理價格形成機(jī)制。物業(yè)管理價格的形成，涉及到物業(yè)公司、政府、業(yè)主三方面。具體應(yīng)由政府主管部門營造市場化環(huán)境，通過集中招投標(biāo)的方式確定物業(yè)公司，使其展開公開競爭。在確定具體物業(yè)管理服務(wù)價格時，業(yè)主應(yīng)成立業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督，針對不同業(yè)主的特殊需求，也可以進(jìn)行差別定價。這種方式使得政府可以公開監(jiān)管市場價格，也考慮了不同業(yè)主的不同經(jīng)濟(jì)能力。

完善物業(yè)管理價格運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理公司在競爭激烈的招投標(biāo)環(huán)境下，應(yīng)導(dǎo)入現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，明確崗位責(zé)任，暢通工作流程，提高服務(wù)質(zhì)量。積極和業(yè)主進(jìn)行溝通，保證管理工作的透明度。同時應(yīng)鼓勵物業(yè)公司在公共設(shè)施區(qū)域開展多種經(jīng)營，用經(jīng)營所得收入彌補(bǔ)虧損并沖抵一部分業(yè)主服務(wù)費(fèi)用。

完善物業(yè)管理價格調(diào)控機(jī)制。健全的法規(guī)政策，是物業(yè)管理價格調(diào)控的保障。相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)發(fā)揮其監(jiān)管作用。對不同用途的管理費(fèi)用采用不同的監(jiān)管方式：如維護(hù)型費(fèi)用應(yīng)執(zhí)行嚴(yán)格的審批流程并及時公告，對于經(jīng)營型費(fèi)用應(yīng)接受消費(fèi)者和物價部門監(jiān)督，對于維修費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)立賬，定期公布。