投資寫字樓十大要點

馮偉杰

1.選好地段。保障投資回報的關鍵是出租率。商務式寫字樓主要針對中小企業而設，因此一定要選在中小企業多的地方。對批發市場地段，還要考察其業態組合是否合理。通常來說，越多行業聚合的批發市場，有寫字樓需求的中小企業也會更多。

2.盡量選大一點的面積。對中小投資者來說，可選擇面積在80-120平方米的單位，一方面投入的資金相對不高，另一方面租賃需求大，租客相對穩定，價格合適時也容易出手。40-60平方米的蚊型戶型，盡管投入成本更低，但租客大多為小型企業，流動性較高，收租難以穩定。

3.留意寫字樓附帶的裝修、景觀、樓層是否舒適，管理費最好在10元/平方米以下，車位、電梯等硬件設施配套要充足，還要考慮裙樓是否有商業餐飲配套。

4.要考察項目是否有商務配套，如秘書服務、酒店式服務、工商咨詢、法律服務、會議室、視廳室出租等，還有物業公司的管理水平等細節。這些因素都直接影響租金水平。

5.產權要清晰。如果購買的是期樓，一定要打聽是否有預售證。如果是現樓，一定要留意是否已完成了規劃驗收、消防驗收和質量驗收。

6.如果是二手樓，最好選擇一些入住率高、知名度高的樓盤，而且已有一些知名企業、單位進駐的項目。還要關注該寫字樓近幾年的成交情況，單位轉手的頻率，等等。

7.目前在售的商務式寫字樓不少是由住宅樓改造而成，購買時一定要弄清楚其使用性質是否已經改為寫字樓用途，否則就不能辦理工商登記。

8.有些在售的商務寫字樓是由爛尾樓盤活重新上市的，要注意使用年限。寫字樓的使用年限為50年，因此購買時一定要留意其土地出讓時間是在什么時候，權衡其所剩的使用年限。

9.盡量投資甲級寫字樓，即便其售價昂貴。有人可能認為，乙級寫字樓的售價低，雖然其租金低些，但總投入還少呢！這些投資者一定要注意這樣一個事實：當甲級寫字樓租價在不斷上漲時，乙級寫字樓的租價是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價上也低不了多少。

10.必須防范貶值風險。貶值風險主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現，從而對現有寫字樓市場構成沖擊。