“國五條”細則出臺商業地產股能否因禍得福

王奇

看到歲末年初房價的不斷上漲，在太原工作的張毅最近準備再買一套住宅用來投資。但“國五條”實施細則關于二手房交易要繳納所得20%個人所得稅的規定，讓他打消了這個念頭。

在房產中介的介紹下，張毅把目光轉向了這些年租金一直上漲的寫字樓。有地產研究分析師認為，在信貸收縮、房地產調控的背景下，整個房地產市場環境并不理想。對于商業地產，其購買者均為投資者，看中的也是其市場經營能力以及升值潛力。自房產調控以來，限貸政策下，不少原先的住宅投資者繼而轉投商業地產。因為受政策影響較小，事實上每次一調控，商業地產都會迎來一個投資小高潮。

商業地產能否因禍得福

在“國五條”實施細則出臺之后，《投資與理財》記者在網上搜索有關商業地產股消息，但能搜索到的最近的信息寥寥無幾。雖然商業地產因為其特殊性，以前受到社會普遍關注較少，但在政策影響之下，習慣投資地產的人們，是否會像張毅一樣把資金轉向商業地產 ？

業內人士指出，在地產股如此慘烈的下跌過程中，是否存在被錯殺的股票？其中受政策影響較小的商業地產股是否屬于被錯殺的股票呢？

“‘國五條實施細則的出臺，對于商業地產發展是有促進作用還是抑制作用，還要等待市場反應。不過，一些商業地產項目還是看好市場的，好多項目籌備入市。近日，一些項目更是更改了規劃設計方案，將大比例增加商業份額。”有地產評論人士告訴記者。

黑馬地產副總經理楊期勇在接受媒體采訪時就表示：“‘國五條對于商業地產影響不大，一定程度上還會促進商業及辦公物業的購買力。畢竟樓市新政打擊的是投資性購房者，而其中的投資者也是商業地產的客戶群，會有部分投資者轉投商業地產。”

50只地產股跌停中的機會

投資不起動輒幾百萬的商業地產，看好商業地產的投資者們，可以把目光轉向股市，投資那些商業地產股怎樣？

3月1日股市收盤后，“國五條”實施細則出臺，隨后便引發廣泛的議論。原本意在打擊投資性購房，但結果卻是房價沒有狂跌，股市倒是先躺下了！

經過周末兩天的休市，3月4日開盤，滬深股市遭遇“黑色星期一”。上證綜指全天暴跌86.11點，徹底洞穿2300點，逼近2250點關口，跌幅達3.65%，創出近19個月的單日最大跌幅；深成指則領跌大盤，重挫逾5%。個股哀鴻遍野，兩市近百股跌停，其中地產股跌勢最慘，滬市地產指數跌幅高達9.25%，深市地產指數暴跌9.11%，包括萬科A、保利地產、招商地產、金地集團等在內的約50只個股跌停。

從3月4日股市盤面可以看出，無論是住宅開發類地產股、商業地產股，還是綜合類地產股，在本輪殺跌過程中均無一幸免。有業內人士指出，在地產股如此慘烈的下跌過程中，是否存在被錯殺的股票？其中受政策影響較小的商業地產股是否屬于被錯殺的股票呢？

縱觀A股市場，目前很少有純粹的商業地產股，更多的公司是住宅開發加商業地產租賃開發的模式，像金融街、世茂股份、小商品城、陸家嘴等。

商業地產股未來撲朔迷離

商業地產股真的存在錯殺嗎？從目前來看，各方觀點不一。

中原地產研究員認為，鑒于密集出臺的調控政策對住宅市場的持續利空影響，使得自用型買家及投資資金提前結束觀望，正式投向發展較為穩定的寫字樓市場。所以，寫字樓比住宅所受影響小，預計近期寫字樓買賣市場集中成交的現象仍將繼續出現。

有券商資深投資顧問表示：“考慮一線城市商業地產規模和租金情況，中國國貿、浦東金橋、外高橋、金融街、招商地產、陸家嘴、張江高科、新黃浦、陽光股份、世茂股份，這些深耕一線商業地產的公司受益更多。”

也有分析人士對商業地產股的未來不是很樂觀。“從2009年到2012年這輪調控以來，房地產大周期一直處于下行、筑底狀態，剛有上行跡象。更何況，如今凡開發商必言商業，凡企業戰略必言轉型，此時轉型面臨的將是未來異常激烈的競爭。尤其是遭遇‘新國五條，從住宅轉型商業的開發企業，很可能熬不過這個冬天，就死在轉型期。”

安信證券發布的研究報道也認為，市場本身處于反彈末段，征收房地產轉讓所得稅的政策無論嚴格與否，對股票市場的影響都是負面的。在房地產需求下降的情況下，房地產投資也不容樂觀，周期性行業的反彈邏輯破滅。如果地產產業鏈股票短期跌幅較深，建議觀望；如果地產產業鏈股票調整不多，建議退出；題材類股票風險正在積聚，建議投資人規避。

三大地產商加速進軍商業地產

在“新國五條”細則公布的前一天，龍湖地產剛剛宣布了其商業帝國的宏偉藍圖：“2013年是龍湖商業地產快速擴張的一年，集團預計用15年左右的時間，將商業利潤占比從不到5%提升至30%。”龍湖地產透露，2012年租金收入超過5億元。

同時招商地產也在加碼商業地產開發。根據計劃，2013年，招商地產位于蛇口的海上世界綜合體項目將全面開業運營，招商旗下在北京、漳州、南京等地開發的酒店、購物中心也將陸續亮相。招商地產副總經理張林透露，目前商業地產比重占招商地產投資額的10%左右，持有型物業已建成面積約90萬平方米。預計未來5年商業地產投資比重將達到15%～20%。

萬科總裁郁亮在最近的業績會上表示，萬科社區商業是未來主要發展方向，公司去年年底成立了商業地產管理部，負責統籌協調整個集團這方面的資源安排。