房企扎堆“出海”掘金

白影

隨著房地產調控政策不斷加碼，購房者紛紛搶奪海外移民“入場券”，而大牌房企看準商機紛紛布局海外市場，投資規模已達上百億美元。房企“扎堆”出海到底為哪般？其背后又存在哪些隱憂？

搶奪移民“入場券”

在號稱史上最嚴厲調控政策的北京“國五條”細則剛剛落地不足半月之際，北京房展會在略有寒意的春天火熱開幕。

走在北京展覽館的大廳內，來自世界各地的開發商們齊聚于此。活動當日，碩大的展覽館里人山人海，巨大的參展熱情與剛剛落地的“國五條”形成了鮮明的對比。

縱觀整個房展會，到會參展的項目多達500多個，其中海外項目就占據了房展會的9號、10號、11號等三個展館。隨著歐洲買房移民項目的火熱升溫，塞浦路斯、葡萄牙等歐洲國家受到國內投資者的高度關注。

4月12日是房展會進行的第二天，雖然已是下午3點多，記者仍然看到許多海外房產項目的展位前，眾多參展者在咨詢移民海外的政策與要求，人頭攢動。即便是塞浦路斯美宅匯房地產的總經理楊峰也感到異常疲憊，他告訴記者：“塞浦路斯的移民門檻較低，只要購買30萬歐元的房產即可全家獲得塞浦路斯的移民身份，而且無須語言、學歷等要求，辦理周期也比較簡易，獲批只需要兩個月。除了房產投資額較低外，另外一點吸引國人移民塞浦路斯的就是其護照免簽國家為73個，很多人紛紛移民塞浦路斯則是以它為過渡，為移民其他國家做準備。”楊峰說，目前國內的塞浦路斯移民者約有2000多戶，且這個數字正在持續增長。

除此之外，另外一個與塞浦路斯同屬歐洲國家的葡萄牙也在當季房展會上“大出風頭”。太平洋加達出國集團市場經理關湘杰負責的項目包括葡萄牙的房產投資移民以及加拿大的商業投資移民項目，她告訴記者，葡萄牙買房金額達到50萬歐元即可在六個月內獲得該國綠卡，只要購置五年以上的房產且每年住滿7天，該房產即使出售也可保留本人該國的永久居住權。

“而一些移民熱門國家如加拿大、美國、澳大利亞等相對門檻較高。”關湘杰說，這些國家基本以金融產品投資、政府基金投資等為主，也包括商業投資，且投資額度也較高。目前最火熱的當屬加拿大曼省商業移民，其申請人要擁有至少35萬加幣的個人資產，其中包括房產、股票、銀行存款和公司資產等。另外被審提名后要向曼省政府繳納7.5萬加幣的保證金，并保證移民加拿大后會在曼省投資15萬加幣。而之前的7.5萬加幣保證金也會在申請人定居加拿大曼省兩年之內且完成既定投資計劃之后全額退還。而投資移民加拿大魁北克以及加拿大其他區域則要求申請人的個人資產更高。

對于國人紛紛搶奪海外“入場券”的這種現象，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，中國改革開放以來產生了一批相對富裕的家庭，他們有閑置資產。綜合考慮孩子教育、養老和生活環境，他們將眼光投向了海外。這兩年，人民幣匯率走勢大漲，尤其是人民幣兌美元五年內累計上漲22%，進一步堅定了中國投資者海外置業的信心。同時，部分富裕階層通過海外置業進行資產轉移，規避國內政治風險和其他風險也是重要原因。

此外，國內房地產的限購政策，令不少有錢人喪失了在國內買房的資格，他們便開始把目光更多地投向海外。與北京、上海等國內一線城市相比，美國等發達國家的房價相對較低也較為穩定，對中國投資者具有巨大吸引力。數據顯示，2012年中國購房者占美國房產物業國際銷售額的11%，已成為美國樓市最大的海外買家。

“從區域角度來講，中國人移民國家主要在北美、歐洲及澳洲。從城市角度來講，加拿大溫哥華、英國倫敦、澳大利亞墨爾本等城市成為國人海外置業首選之地。此外，東南亞一些國家如馬拉西亞、泰國、新加坡，東亞的日本、韓國等也成為中國投資客比較關注的地區。”張宏偉告訴記者，海外投資對中國人來說是一個新鮮事物，所以一定要花時間去了解當地對房地產的相關政策和信息，避免投資風險。和國內不一樣，海外置業投資需要交納各種稅費，尤其是物業稅、房產稅，這些稅費因素不一定會使投資客有比較高的投資回報收益；另外，中國人投資海外房產面臨的風險也包括當地的稅收政策、房價下跌和匯率變動等。

房企“出海”不寂寞

也許正是海外房產的組團試探，讓這種商機不容被忽視。這種商機不光讓投資者能看到，更使眾多房地產開放商紛紛加入“出海尋寶”的浪潮之中。

新年伊始的2月13日，萬科與素有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司簽約，在舊金山富升街201地塊上合作建造兩幢相連的豪華公寓樓。這將是舊金山最大的公寓項目，也成為萬科首次進軍美國房地產市場的產品。根據協議，萬科在注冊資本2.5億美元的項目中持有70%股權，鐵獅門持有剩下的30%。整個項目預計投資6.2億美元，另外的3.7億美元成本預計通過舉債獲取。而在不久前的1月23日，萬科集團旗下萬科置業（香港）有限公司聯手新世界發展有限公司以約34億港元的價格，成功投得香港荃灣西站六區物業發展項目，樓面地價約每平方尺5000港元（折合人民幣約36115.57元/平方米）。據悉，該項目中新世界發展持有80%權益，萬科則持有20%，預計這一住宅項目可在2016年對外發售。

其實，頻頻傳出的“出海”房企又豈止萬科一家。

早在八年前，就有上實發展協同其他股東在俄羅斯圣彼得堡市承租164萬平方米土地，用于住宅、賓館、辦公、商業、娛樂、健身、公共設施等房產綜合開發。而之后萬通集團也吹響了進軍海外市場的“號角”。2010年3月，萬通控股投資巨額承租了美國紐約曼哈頓世貿中心重建項目世貿中心一號樓64層部分與65～69整層，打造一個集會務、商務路演、文化展覽、餐飲為—體的“中國中心”。

而近兩年，房企海外拓展業務明顯駛入了快車道，僅2012年在海外拿地的國內企業就有六七家之多。其中去年5月，招商地產境外子公司斥資約2億港元購買了東力控股股權；6月，上海綠地集團宣布加盟濟州島，建設占地1500畝、投資額高達9億美元的健康醫療城項目——漢拿山小鎮，而其在德國法蘭克福、澳洲、泰國等地的項目都在穩步推進；6月，大連萬達集團董事長王健林、中國泛海控股集團董事長盧志強和俄羅斯北高加索度假村公司董事會主席阿爾邁德·彼拉羅夫在北京簽署了一份總投資25億～30億美元的意向協議書；9月11日，首創置業法國地方政府簽訂土地協議，將建設中發經濟貿易區；9月15日，金地集團收購香港星獅地產。

這些投資中，2011年末碧桂園在馬來西亞投資的兩大項目計劃在今年正式面市，綠地集團在韓國濟州島南部的“綠地健康城”也有望在今年開售。

不難看出，房企“出海”并不寂寞。截至目前，已經有不少品牌房企開始布局海外房產市場。來自中國海外投資聯合會的一項數據顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。

緣何海外“掘金”？

房企的扎堆“出海”不禁讓人思忖，除了移民潮的助推，究竟還有何原因，讓中國的房地產企業如此“瘋狂”？

張宏偉認為，一方面是中國房企戰略布局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客群到海外置業投資，從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。

“部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化；而從投資項目來看，多為旅游地產項目，鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資。”張宏偉表示。

從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資三大類。相應地，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其“賣點”也大致可分為三類：移民、留學、投資和休閑旅游。國內龍頭房企開始海外投資開發房產，也是看準了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會。

“除此之外，當前國際資本市場融資環境相對寬松，部分內地房企通過在香港或境外上市，建立境外業務發展融資平臺，開展海外房產投資業務，借機布局國際房地產市場。”張宏偉認為這也是房企“出海”的一大原因。

有分析人士認為，海外較為寬松的融資環境是吸引中國房企的一個主要因素。海外市場貸款利息多為4%～5%，不僅融資成本低，融資渠道相比國內也要更多。“雖然國內企業初來乍到，建立起自己的信用需要一段時間，但不得不承認，部分房企的海外投資就是意在搭建海外的融資平臺。”該人士表示。

由于最近幾年美國、歐洲等國家和地區的經濟不景氣，為吸引外國投資，往往還會給出包括稅收在內的諸多優惠政策。首創集團總經理劉曉光就表示，首創集團在法國的此次投資，除了在拿地上有優惠外，當地政府還在稅收等方面給予優惠，例如五年的所得稅全免、第六年免70%、第七年免60%等。

“出海”波瀾暗藏

早在2011年中坤集團董事長黃怒波就打算斥資約1億美元，在冰島購買300平方公里土地，相當于冰島國土面積的0.3%，用于修建豪華酒店和生態度假村。然而2012年5月，冰島通過當地媒體主動釋放信息，同意將冰島地塊由售轉租給黃怒波，租期為九十九年。2012年12月，冰島國家無線廣播電臺報道稱，因黃怒波所提供的材料不完整，原本定于近期舉行的簽約儀式將推遲。中坤集團一波三折的冰島投資計劃雖然尚未落定，卻沒有阻礙中坤集團董事長黃怒波進軍冰島的決心。黃怒波近日表示：“不會放棄冰島項目，2013年中坤集團將開始進入旅游地產業務的上升通道。”與此同時，中坤集團的其他旅游地產業務也在快速推進中。

冰島拿地一事遲遲未塵埃落定，不難看出中國房企布局海外市場進行海外投資時，也存在著重重阻礙和風險。

從表象來看，中國房企布局海外市場確實存在布局、實際市場需求等問題，但是應該注意哪些問題，怎樣不斷地反思和總結經驗，防范風險的發生？

張宏偉認為，從當前中國房企相繼赴海外拓展業務的現狀來看，雖然當前布局海外房地產市場具有一定的潛在市場風險，但目前有拓展計劃的都是國內龍頭房企，規模并不大，更多的只是測試市場反應，且大多數都采取與當地發展商合作發展的模式，風險并不是太高。但是，要進行規模化擴張勢必會存在種種問題。

“海外的開發模式和中國不同，國內房企需要因地制宜進行突破。中國房企基本為香港模式，各個環節只靠自己；而國（境）外大量使用金融機構，分幾個層面來融資，中國開發商可能不適應，其中涵蓋了對銷售流程以及對企業信用的控制。由于布局海外的基本為國內大型品牌房企，而大公司模式已經固化，就很難再有突破，這樣在海外開拓市場，短期內也就難以有規模化擴張的突破。”張宏偉說，除此之外，布局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐，否則難以抗拒國際金融市場風險。例如，去年5月大連萬達與全球第二大院線集團AMC簽署并購協議，萬達的此次并購總交易金額為26億美元，包括購買100%股權和承擔債務兩部分。如果沒有中國銀行、中銀國際、中國進出口銀行等的支持，萬達也很難在國際舞臺上施展收購的拳腳。

而政治壁壘與障礙或許會成為中國房企布局海（境）外的最大阻力之一。在海外國家，政治上的不穩定性、稅費制度的不同、匯率變動等均有可能成為中國房企布局海外的障礙。另外，當地房地產市場購買力有限，不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠“綠卡”將國內資產進行轉移的購房者也會存在一定市場風險，投資客投資海外不一定就非常可靠。

綜合以上分析來看，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，進軍海外市場并不簡單，如果沒有充裕資金和開發模式、沒有更好地了解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等，那么房企布局海外有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海，但并不一定會有好的收益。比較現實的是，在中國城市化進程尚未完成的市場背景下，中國的房地產市場仍然會有至少10～20年的發展機會。從機會成本及投資回報率的角度考慮，在新型城鎮化的驅動影響下，盡管樓市會一直經受調控的影響，但是國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。