世邦魏理仕發布《中國辦公樓實情調查》部分二線城市將面臨供過于求的挑戰

4月25日，青島-世界領先房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）近日發布《中國辦公樓實情調查》，以十四個主要一二線城市的數據為樣本，探討未來四年寫字樓的供需情況。世邦魏理仕研究部的統計數據表明，在未來四年，如果所有項目如期交付，這十四個城市的寫字樓總量將增加4080萬平方米，增幅達80%。當然，由于普遍存在的工程滯后現象，寫字樓在未來四年的實際供應未必如上述數據顯示一般嚴峻。然而各大城市是否有足夠的需求來吸納未來的供給也有不同的解答。世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉先生評論道：“從未來四年的供需關系上看，北京辦公樓供應不足的情況將持續，上海、廣州及杭州的供需關系則相對平衡，而像天津、沈陽和重慶市場在未來幾年將出現供過于求的情況?！?/p>

青島市場未來供應偏多，市場潛在風險增加

截至2012年第一季度，青島優質寫字樓總量約202萬平萬米。預計未來四年內將累計新增優質寫字樓191萬平方米，若全部按期交付，至2016年市場存量將比目前市場存量翻一倍。供應量增長將在2016年達到高峰，單年供應量將接近90萬平方米。根據市場過往3年的吸納能力衡量，并適當考慮工程延期的因素，寫字樓市場仍將處于供應偏大的狀況，在供應高峰年份市場將有供應過剩的短期風險。

目前青島優質寫字樓存量中有90.5%的散售項目，而到2016年散售項目比例依然較高，預計占存量的92.2%，約176萬平方米。由于散售項目在后續的管理和保持租金穩定性方面均有一定難度，無論從項目的持有者和投資者角度來說，市場風險不斷增大。其次，新增寫字樓75.1%將位于傳統核心商務區外的次中心區域，上述區域的交通、配套設施及商務氛圍仍需不斷完善。此外，截止2012年第一季度，青島市市場整體空置率達15%，維持在相對較高的位置，如經濟狀況好轉，辦公樓主力租戶物流、貿易類企業辦公樓需求將回升，但面對未來供給偏多的狀況下，預計市場整體空置率會繼續攀高。

藍籌寫字樓市場表現突出

同藍籌寫字樓，即處于城市核心區域、按高規格建造、并由資深開發商開發管理并只用于租賃的超優寫字樓。根據世邦魏理仕對全國十四個主要城市過去三年辦公樓數據的分析，藍籌寫字樓市場無論在租金增長、空置率、租金收入等各項重要指標上均遠超整體市場平均水平。具體來說，藍籌寫字樓的租金在過去三年（2010-2012）累計增長41%，比整體市場高出7個百分點；藍籌寫字樓過去三年的平均空置率只有7%， 比整體市場的14%低7個百分點；租金收入在同期也因此比整體市場高出15個百分點。根據我們的分析，藍籌寫字樓在未來供應當中的占比仍偏低，而其面臨的競爭也相對較少。我們相信，藍籌寫字樓在未來的市場競爭當中將繼續保持優勢并享有更好的發展空間。

位于新興區域的寫字樓市場將面臨最大挑戰

相對于北京、上海、廣州等成熟的市場，大多二線城市政府為刺激財政收入，大力發展新CBD并在這些城市新興區域推出大量的土地發展商業物業。根據我們收集的數據顯示，在未來四年的所有新增供應當中，約有52%是來自于城市的新興區域，而這個比例在天津則達到了72.9%。在這些新興區域，商業氛圍還有待提升，各項公共生活配套設施也往往不到位，而基礎設施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長的時間來消化。

我們建議的緩沖辦法

面對如此大批量的未來供應，我們預期一些城市，特別是一些二線城市的寫字樓市場將面臨巨大的挑戰。為了減緩這種過度供應所帶來的沖擊，我們提出以下建議以供各方參考：

地方政府：大力發展新興CBD的地方政府應根據未來市場對寫字樓的實際需求而調整甚至暫緩其寫字樓土地供應；同時加速在這些新興區域建設及完善配套各項基礎配套設施，并提供鼓勵政策來吸引企業進駐。

開發商：著力提供高水準和更有競爭力的優質寫字樓，并以差異化的策略在高度同化的市場競爭當中脫穎而出；以優惠租金吸引優質企業進駐以提升本身寫字樓的檔次和知名度；在可能的情況下，分階段開發項目以避開供應高峰所帶來的競爭；散售。

投資者：根據如上分析，投資者應關注供給相對平衡的一線城市及二線城市的藍籌寫字樓。