淺談房地產開發企業會計核算存在的問題分析

劉宵靜

摘要：房地產開發企業具有一定的特殊性，目前我國會計制度仍處于進一步改革和完善中，由此造成了房地產開發企業的會計核算存在著較多問題，本文主要從我國房地產企業會計核算的現狀進行分析研究，對完善房地產開發企業會計核算體系提出有效的對策，以促進我國房地產業健康的可持續發展。

關鍵詞：房地產開發 會計核算 問題 對策

近年來，隨著房地產市場突飛猛進的發展，房地產開發企業已經成為我國經濟增長的支柱產業，成為社會廣為關注的一個熱門話題。盡管我國房地產市場逐步走向成熟，但由于房地產開發業會計核算的體系尚不完善，多數房地產開發企業在會計核算中仍暴露著許多問題。因此，筆者認為，當下如何在相關的會計制度下，探討房地產開發企業會計核算出現的問題，改進現有的會計核算方法，并提出一些措施和對策，是會計人員的職責。

一 、房地產開發企業會計核算概述

房地產開發企業是在房屋和建筑物成為可供銷售商品后，隨之而出現的一個新興產業。房地產開發企業會計核算，是從業人員需結合該行業及自身企業的實際情況，依據會計準則中的原則來進行具體的會計處理。

二、房地產業會計核算中存在的問題

（一）收入方面的問題

由于會計準則與稅收法規在收入的確認上存在差異，會計核算在稅收方面存在一定的問題。主要表現在：

1.房地產開發產品大多采用預售方法銷售，企業取在得房地產預售許可證之后，取得的預售款屬于暫收款和預收款性質，不能確認為收入。只有等房地產開發產品竣工驗收并辦理移交手續后才可以確認為收入， 將預售時收到的款項轉為“主營業務收入” 。而在稅法上，則在收到預收款時就將該款項列為“預售收入”。

2.房地產開發產品采用按揭銷售方法時，會計上確認收入是在銀行將按揭款轉到開發商賬戶時，然而稅法則規定，收入確認時間是首付款于實際收到日，余款收入在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認。

3.房地產開發產品收入的核算。大多數房地產企業在現行情況下，開發產品的費用沒有申報納稅。同時，房地產企業在進行搬遷戶補償和舊城改造是取得的差價收入，沒有及時結轉成為收入。

（二）成本費用方面的問題

隨著我國房地產開發企業規模逐漸的擴大，房地產業核算的間接成本費用和直接成本費用劃分不清晰。企業期間費用和開發產品成本的計算不規范，而且記賬的營業成本中還包含未竣工驗收成本。

1.列支開發成本沒有按工程結算單據進行，而以預計金額、合同金額列支。

2.模糊混淆成本核算對象，如將下期成本直接計入主營業務成本。

3.成本劃分不清晰，企業期間費用和開發產品成本的計算不規范，而且記賬的營業成本中還包含未竣工驗收成本；建筑安裝工程費、前期工程費、土地成本、借款利息以及基礎設施費等費用沒有被獨立核算的相關配套設施分攤。

4.沒有按開發的產品對象設置各類明細核算科目。

三、完善房地產開發企業核算的方法對策

（一）設置合理的會計科目

房地產開發企業應該根據本公司開發項目的數量、內部管理和規模的要求來開展成本核算。例如：不進行獨立核算的下屬單位，開發間接費用賬就可以不單獨設立，公司只需在成本項目欄內加設管理費用及利息欄明細，由于利息和管理費用是間接費用的主體，適時取消開發成本一級賬，會更加有利于開展核算，把房屋開發和代建工程開發以及土地開發等設為一級賬，然后再設置二級明細科目。

（二）采用現金收付實現制

現金收付實現制可以在房地產開發企業會計核算中實施。我國企業會計準則中規定，權責發生制是企業會計核算的主體。若房地產開發企業采取權責發生制核算經營業務收入，存在一定的不足：一是容易出現人為調節利潤的情況。例如：用待攤費用和應收賬款等會計賬戶處理會計業務，進行利潤調節，導致會計信息的不準確性和不完整性，進而流失國有資產。二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況，因為購銷合同越多，應收賬款的余額就越大，企業的資金周轉會受到影響。由此看來，房地產開發企業不適合采用權責發生制。筆者認為，從房地產開發企業具有特殊的特點來看，現金收付實現制比較適合房地產開發企業。

（三）擴大信息披露內容

提高房地產開發企業信息披露中的信息含金量.一是增加分項目現金流量信息的披露。企業每一開發項目應作為披露過程的基本單位，通過掌握和了解開發經營過程中形成的與經營活動有關的現金流量之后進行全面的披露。使房地產企業現金流量信息的有用性不斷得到提高。二是增加成本構成的信息及土地儲備量。對于房地產企業而言，房地產開發的整個過程中土地成本占據著極大的比重，因此，充分披露成本構成的有效信息和土地儲備量，對實現房地產開發企業的可持續發展有著深遠的積極影響。

四、結論

現如今房地產開發企業會計核算是熱門話題，從收入和成本核算角度來分析房地產開發企業存在的問題具有特殊意義。本文在深入分析會計核算的基礎上，研究完善房地產開發企業會計核算制度的對策有重大意義，對于企業的經營發展至關重要，是保證房地產開發企業經營管理有效運行的良好途徑。

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