城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相互關(guān)系及其協(xié)調(diào)研究

謝中海

[摘 要]隨著我國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，城市化進(jìn)程逐步加速，城市規(guī)劃問題與人民日常生活息息相關(guān)進(jìn)而得到越來越廣泛的關(guān)注，要知道，一個(gè)城市的GDP 60-70%以上來自于房地產(chǎn)，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在必然聯(lián)系，二者相互制約、相互促進(jìn)。那么，如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系以實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，已成為業(yè)界最為緊要的問題。本文著重探討了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)二者的內(nèi)在聯(lián)系，我國現(xiàn)階段城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的矛盾，以及如何促進(jìn)二者的和諧可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；和諧發(fā)展

中圖分類號(hào)：D622 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）25-0037-01

一、 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互作用

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)都是以區(qū)域劃分為指導(dǎo)基礎(chǔ)的，二者在時(shí)間和空間上相互制約，相互促進(jìn)，存在密切的內(nèi)部聯(lián)系，房地產(chǎn)開發(fā)商的最終目的是使經(jīng)濟(jì)利益最大化，城市規(guī)劃是以合理的區(qū)域布局為最佳目標(biāo)，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)要以城市規(guī)劃為導(dǎo)向，城市規(guī)劃需要依托房地產(chǎn)開發(fā)來深入擴(kuò)展。

1、城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)指導(dǎo)方向

城市規(guī)劃的最終目標(biāo)是優(yōu)化城市環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施、使居民在交通、教育、醫(yī)療、生活上獲得極大便利，合理規(guī)劃城市用地，完成城市合理化布局。首先城市規(guī)劃要細(xì)分城市土地功能，例如工業(yè)、居住、公共設(shè)施建設(shè)、道路、公園、商場(chǎng)、綠化、停車場(chǎng)等不停性質(zhì)的土地，因此，房地產(chǎn)在對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)的同時(shí)，必須嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃中的土地性質(zhì)劃分，嚴(yán)格按照劃分的土地功能進(jìn)行開發(fā)。其次，城市的土地區(qū)域開發(fā)不能無節(jié)制延伸，那樣會(huì)破壞自然生態(tài)環(huán)境，因此，城市規(guī)劃對(duì)土地發(fā)展規(guī)模也做出了詳細(xì)規(guī)定，其中每年用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積是有一定數(shù)目的，土地開發(fā)價(jià)值會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值，房地產(chǎn)商一定是追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的，這樣就會(huì)使開發(fā)價(jià)值大的土地供不應(yīng)求，從而影響城市的總體規(guī)劃，所以政府會(huì)限制每一項(xiàng)用途土地的面積，這樣就避免了高利益追求的土地出現(xiàn)需求膨脹，使用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡，使房地產(chǎn)開發(fā)朝有序方向發(fā)展。最后，城市規(guī)劃還對(duì)房地產(chǎn)開房強(qiáng)度做出了明確指導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量、數(shù)量在很大程度上影響著城市美化、居民的生活質(zhì)量。居民樓的建筑密度、樓間距、觀賞景觀、綠化等房地產(chǎn)開發(fā)問題，都直接關(guān)系到城市規(guī)劃的總體實(shí)行，為避免某些房地產(chǎn)開放商在土地開放、房產(chǎn)構(gòu)建中追求過度利益，而對(duì)土地進(jìn)行過度開發(fā)，城市規(guī)劃則明確指導(dǎo)了房產(chǎn)開發(fā)過程中的一系列問題，例如：空間景觀、環(huán)境要求、建筑高度、建筑密度、樓間距、綠化面積、停車產(chǎn)面積、房屋容積率等問題，城市規(guī)劃通過指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)力度問題，提高了房產(chǎn)質(zhì)量和居民生活滿意度。

2、房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的有效手段

所謂房地產(chǎn)開發(fā)是指取得國土資源使用權(quán)并在指定土地上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的行為，房地產(chǎn)的有序開發(fā)加速了城市化進(jìn)程，是城市規(guī)劃的有效手段。首先，房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城市布局更加合理，城市功能日趨完善，城市規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行合理劃分以后，土地就具有了一定的經(jīng)濟(jì)效益，有償供給房地產(chǎn)開放商使用，這一過程促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值，再通過城市規(guī)劃的合理指導(dǎo)，各種功能的房地產(chǎn)形成合理化布局，完善居民產(chǎn)業(yè)鏈、生活圈，在城市布局方面，通過房地產(chǎn)的有序開發(fā)，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施、綠化環(huán)境、工業(yè)、交通、教育、醫(yī)療、居住、倉儲(chǔ)、公共設(shè)施建設(shè)等一切惠民、便民的布局。其次，房地產(chǎn)開發(fā)有效促進(jìn)城市城區(qū)的更新，城市規(guī)劃要擴(kuò)展新城區(qū)，更離不開對(duì)舊城區(qū)的更新完善，我國大部分城市存在舊城區(qū)人口密度大、房屋老化嚴(yán)重、道路擁擠等問題，因此對(duì)老城區(qū)的復(fù)興離不開房地產(chǎn)開發(fā)。一方面，對(duì)舊城區(qū)的居住、商業(yè)房屋進(jìn)行綜合治理、修繕，調(diào)整老城區(qū)人口密度，土地布局，另一方面，通過房地產(chǎn)有效開發(fā)加強(qiáng)新城區(qū)建設(shè)，吸引城市及城鎮(zhèn)人口去新城區(qū)，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)分布，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市設(shè)施的改善和整體環(huán)境的整治。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃存在的協(xié)調(diào)問題

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在內(nèi)在的必然聯(lián)系，二者雖在一定程度上相互促進(jìn)，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)商與城市規(guī)劃部門出發(fā)點(diǎn)不同，雙方處理問題的側(cè)重點(diǎn)也不盡相同，由此產(chǎn)生的矛盾將直接影響二者的和諧發(fā)展，進(jìn)而影響我國城市化進(jìn)程。主要矛盾體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、 規(guī)劃滯后，盲目開發(fā)

我國的城市化進(jìn)程起步較晚，尤其是在十八屆三中全會(huì)以前，很多地方政府并未及時(shí)重視城市規(guī)劃，出現(xiàn)城市土地濫用、城市布局不合理，資源浪費(fèi)、盲目開發(fā)等問題，改革開放以后，城市規(guī)劃問題得到重視，但仍有不少城市規(guī)劃滯后現(xiàn)象，城市規(guī)劃進(jìn)程跟不上房地產(chǎn)開發(fā)腳步，很多城市邊緣土地缺乏合理規(guī)劃，出現(xiàn)不少閑置土地和爛尾樓，城市規(guī)劃往往是被房地產(chǎn)開發(fā)牽著鼻子走。

2、 監(jiān)管不足，違規(guī)開發(fā)

改革開放以來，國家特別重視城市規(guī)劃問題，先后出臺(tái)了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)來協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的和諧發(fā)展問題，雖有明文規(guī)定，但是在法律法規(guī)的落實(shí)上力度不盡相同，很多地方由于城市規(guī)劃的監(jiān)管力度不夠，協(xié)調(diào)控制能力不強(qiáng)，仍存在房地產(chǎn)多度開發(fā)、非法占地等現(xiàn)象，破壞了生態(tài)自然環(huán)境，破壞了歷史人文氛圍，很多古老建筑、名勝古跡遭到殘害、

3、 協(xié)調(diào)無果，無序開發(fā)

城市規(guī)劃應(yīng)考慮到城市人口密度、土地特點(diǎn)等問題，因時(shí)制宜、因地制宜的進(jìn)行城市規(guī)劃，很多地方的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)靈活性不足，城市規(guī)劃的周期往往較長(zhǎng)，且繪制藍(lán)圖較緩慢，在城市規(guī)劃過程中缺乏人文、政治理念，靈活性和彈性不足，而房地產(chǎn)開發(fā)過程中突發(fā)的實(shí)際問題較多，城市規(guī)劃未能對(duì)以上問題作出及時(shí)反應(yīng)，未能如時(shí)提供指導(dǎo)和幫助，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過度追求經(jīng)濟(jì)效益，忽略了城市公眾利益，違背了城市規(guī)劃的整體效果和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，沒能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三者的和諧發(fā)展。

三、 促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的有效措施—以浙江省房地產(chǎn)開發(fā)為例

1、 強(qiáng)調(diào)科學(xué)發(fā)展觀，指導(dǎo)雙邊協(xié)調(diào)

科學(xué)發(fā)展觀強(qiáng)調(diào)以人為本實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的可持續(xù)發(fā)展，這將成為我們進(jìn)行城市規(guī)劃的指導(dǎo)思想。例如浙江省的“江南藥鎮(zhèn)”，通過培育中醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)，旅游服務(wù)業(yè)和養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)三大新興產(chǎn)業(yè)，融產(chǎn)業(yè)、旅游、社區(qū)、人文功能于一體，塑造一個(gè)尊重和傳承中國中醫(yī)藥文化，一個(gè)人與自然和諧共生，一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的精致特色小鎮(zhèn)。符合房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)發(fā)展觀念。

2、 加強(qiáng)監(jiān)管力度，實(shí)現(xiàn)雙邊控制

對(duì)于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的違規(guī)違法操作問題，加強(qiáng)處理力度，強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)的執(zhí)法力度，實(shí)現(xiàn)雙邊控制，相互制約。例如浙江省“遠(yuǎn)洋漁業(yè)小鎮(zhèn)”，立足遠(yuǎn)洋文化和漁文化的地域特色，在建設(shè)城市中重視監(jiān)管力度，構(gòu)建形成多鏈條、高融合的新型產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，積極打造成為浙江富有濃郁漁島漁文化氣息的遠(yuǎn)洋漁業(yè)特色小鎮(zhèn)。

3、 發(fā)揮政府職能，增強(qiáng)雙邊聯(lián)系

從全局角度出發(fā)，宏觀調(diào)控局部及整體問題，強(qiáng)化雙邊的公眾利益、群眾觀念、長(zhǎng)期發(fā)展、公平合理觀念，增強(qiáng)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的必然聯(lián)系，打造高效型城市建設(shè)，全方位為人民群眾服務(wù)。例如浙江省“和合小鎮(zhèn)”，打造融“文化地標(biāo)、旅游門戶、非遺基地、創(chuàng)新社區(qū)”于一體的天臺(tái)山和合小鎮(zhèn)，政府在促進(jìn)和合文化交流、展示、傳播過程中起到引導(dǎo)作用，和合小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)符合城市規(guī)劃原則，符合人民群眾的整體利益。

結(jié)語：

21世紀(jì)以來，我國城市化進(jìn)程取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展，如何利用城市規(guī)劃來正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)城市的合理布局，如何通過房地產(chǎn)開發(fā)來促進(jìn)城市規(guī)劃的有效實(shí)施，無疑，我們要將二者有機(jī)結(jié)合起來，相互促進(jìn)，相互制約，相互引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)雙贏，進(jìn)而切實(shí)滿足人民群眾利益，構(gòu)建健康、文明、和諧、規(guī)范的新家園。

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