論臨時土地使用權

摘 要：土地使用權是我們關于土地物權的重要組成部分，而我們熟悉的概念有國有土地使用權和農民集體土地使用權，劃撥土地使用權和出讓土地使用權。而很少關注臨時土地使用權。下文將以臨時土地使用權為介紹對象。

關鍵詞：土地使用權；臨時土地使用權

一、土地使用權的概念及其常規分類

所謂土地使用權，是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。

土地使用權按照土地的所有者的不同分為國有土地使用權和農民集體土地使用權。（1）國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。（2）農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。

土地使用權按照土地的使用類型，分為劃撥土地使用權出讓土地使用權。（1）劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。（2）出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金后取得的土地使用權。

二、臨時土地使用權

（一）建設項目施工和地質勘查需要臨時使用土地的，由縣級以土地方人民政府土地行政主管部門批準。城市規劃區內的臨時用地，報批前，應當先經城市規劃行政主管部門同意，臨時用地應當簽訂臨時用地合同，臨時用地不得建永久性建筑，臨時用地的期限為二年。

（二）臨時用地由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。臨時用地是指建設過程中或勘查勘測過程中一些暫設工程和臨時設施所需臨時使用土地的行為。有以下幾個特點：

1.臨時用地不改變土地用途的性質。即原土地的用地屬建設用地的仍為建設用地，原來為農用地的仍為農用地。因此，臨時使用農用地的無需辦理農用地轉用手續。使用結束后仍恢復原用途。 2.臨時用地不改變土地權屬。即原土地的所有權和使用權都無需改變。使用農民集體土地的不需要辦理征用土地，使用國有土地的也不必辦理劃撥或有償使用手續，只需簽訂臨時使用土地合同，并對土地所有權人和原土地使用權人予以一定的補償。3.臨時用地經批準后，應當簽定臨時用地合同，并給土地的所有權人和原使用權人的損失予以補償。使用結束后，使用者應當負責恢復原貌。并交還原土地使用者或土地所有者。4.臨時用地是指臨時使用城市內的空閑、農用地和未利用地。不包括因使用原有的建筑物、構筑物而引起的使用土地的行為。如使用原有建筑物、構筑物應當采用租賃的辦法。

因此，臨時用地既不屬于建設用地，也不屬于農用地。只是一般臨時用地與工程建設相關聯，常將臨時用地作為建設用地的附屬用地，并將此在建設用地的內容里規定。按本法的規定，臨時用地包括兩類：一類是工程建設施工臨時用地，包括工程建設施工中的設置的臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預制場、材料堆場，運輸道路和其他臨時設施用地，工程建設過程的取土棄土用地；架設地上線路、鋪設地下管線和其他地下工程所需臨時使用的土地等。另一類是地質勘查過程中的臨時用地，包括：廠址、壩址、鐵路、公路選址等需要對工程地質、水文地質情況進行勘測，探礦、采礦需要對礦藏情況進行勘查勘探所需臨時使用的土地等。因臨時用地不改變土地使用性質和土地權屬，主要是經濟補償和使用后土地的恢復等問題，本法規定由土地行政主管部門審批，不必報人民政府批準。

（三）在城市規劃區的臨時用地應當先經城市規劃行政主管部門同意。按照《城市規劃法》的規定在城市規劃區內建設的。必須經城市規劃行政主管部門同意，屬于臨時建筑的，應當在規定的期限內拆除。這是為了保障城市規劃實施的需要。

（四）土地使用者應當與土地所有者簽訂臨時用地合同。臨時用地合同是約定土地所有權人和臨時用地的使用權人的權利、義務的規范文件。因臨時用地有一些要求：如臨時用地的用途、使用期限、使用后的恢復措施、土地補償等、都必須通過合同雙方約定，并嚴格執行。如改變臨時用地合同中的某些條款，也要經雙方協商后重新簽訂臨時用地合同或簽訂臨時用地的補充合同。國務院將對臨時用地合同的具體要求作出規定。臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國有土地，土地行政主管部門代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同的要求支付臨時用地補償費。如果使用的是農民集體所有的土地，將由農村集體經濟組織或村民委員會代表所有者與臨時用地使用者簽訂臨時使用土地合同，并收取臨時用地補償費。給原土地使用者或承包經營者造成損失的，由農村集體經濟組織或村民委員會用收取的臨時用地補償費予以補償。關于臨時用地的補償標準，一般根據給原土地所有權人和使用權人造成的損失，由土地所有權人和臨時用地者雙方通過臨時用地合同約定。

（五）臨時用地的性質不得改變。臨時使用土地者應當按照合同約定的用途使用土地，臨時用地只能是臨時使用土地的行為，不能將臨時用地改為永久建設用地。不得建永久性的建筑物及其他設施。使用結束后，將土地的臨時建設的設施全部拆除，恢復土地的原貌，并交還給原土地所有權人或使用權人。

（六）臨時用地的期限一般不超過二年。關于臨時用地的期

限，主要與工程建設和勘查的期限有密切關系。有的只需幾個月或更短的時間，有的長達3-5年，甚至10年。但臨時用地的期限過長，將會使臨時用地改為實際上的建設用地，并給土地的所有者和使用者造成實際上的失去使用權。因此，臨時用地必須要有限期的規定。臨時用地不超過二年的，使用的具體期限可以在臨時使用土地合同中由雙方約定。臨時用地確需超過二年的，必須經過批準，通過雙方的合同約定，或二年后重新辦理臨時用地手續。特別要防止借臨時用地為名，將農用地轉為建設用地。