華潤(rùn)置地加碼商業(yè)

8月9日，華潤(rùn)置地（成都）有限公司以總價(jià)20.13億元斬獲太原三塊商業(yè)用地，共計(jì)16.76萬(wàn)平米，將規(guī)劃建萬(wàn)象城。由此，華潤(rùn)置地商業(yè)項(xiàng)目在全國(guó)的布局再下一城。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，華潤(rùn)置地也開(kāi)始加速全國(guó)布局，商業(yè)項(xiàng)目迅速深入二三線城市。

快速擴(kuò)張的同時(shí)，華潤(rùn)置地頻頻融資，其2013年以來(lái)融資額度達(dá)137.1億港元，遠(yuǎn)超去年全年的100.2億港元。良好的資產(chǎn)狀況和充足的資金成為華潤(rùn)置地商業(yè)項(xiàng)目加速全國(guó)擴(kuò)張的有力保障。

萬(wàn)象城布局二三線

此次華潤(rùn)置地拿下的太原三地塊位于長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)，地價(jià)依次為7.2億元、3.99億元以及8.94億元，樓面均價(jià)則為每平米1763元、1500元、1763元。華潤(rùn)置地有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)王國(guó)華向記者證實(shí)，這組塊地將用于建萬(wàn)象城。太原也成為萬(wàn)象城落戶的第17個(gè)城市。

萬(wàn)象城是華潤(rùn)置地旗下的高端商業(yè)項(xiàng)目，以國(guó)際一線品牌為主，最早于深圳開(kāi)業(yè)。目前，已在杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧4個(gè)城市得以成功復(fù)制。從華潤(rùn)披露的財(cái)報(bào)看，已開(kāi)張的5座萬(wàn)象城去年?duì)I業(yè)收入達(dá)22.27億港元，是華潤(rùn)置地投資物業(yè)的主要營(yíng)收來(lái)源。值得注意的是，去年9月開(kāi)業(yè)的南寧萬(wàn)象城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.3億港元，在今年上半年也創(chuàng)收2.07億港元。

成熟的商業(yè)模式被視作萬(wàn)象城復(fù)制成功的主要原因，但萬(wàn)象城“一線城市+黃金地段”的苛刻要求也是其擴(kuò)張的最大瓶頸。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔分析，一線城市的黃金地段競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，且地價(jià)成本高企，華潤(rùn)萬(wàn)象城模式未來(lái)擴(kuò)張受到的制約會(huì)越來(lái)越大。

華潤(rùn)置地也意識(shí)到一線城市好地難求。王國(guó)華告訴記者，隨著一線城市商業(yè)用地縮緊，核心二線城市，甚至一些發(fā)達(dá)的沿海三線城市將成為萬(wàn)象城搶奪的戰(zhàn)場(chǎng)。

事實(shí)上，萬(wàn)象城也確實(shí)早已擬定了搶灘二三線城市的計(jì)劃，進(jìn)駐城市由最早的一線城市深圳，逐漸深入沈陽(yáng)、杭州、成都、重慶、石家莊、常州等二三線城市。 而華潤(rùn)置地未來(lái)要進(jìn)駐的二三線城市，也正是眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶奪的戰(zhàn)場(chǎng)。雖然這些城市存在商業(yè)項(xiàng)目供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況，但萬(wàn)象城進(jìn)駐仍是機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，目前二三線城市商業(yè)項(xiàng)目雖量大，但缺乏高端、高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，萬(wàn)象城有差異化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。此外，華潤(rùn)置地有較強(qiáng)的資源整合能力和較高的品牌知名度，資金充足，在項(xiàng)目選址上也具有優(yōu)勢(shì)。

加速全國(guó)商業(yè)布局

目前，華潤(rùn)置地旗下商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比例和盈利占比仍然較小。其公司2012年年收入顯示，去年公司投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值443.57億港元，占集團(tuán)總資產(chǎn)的19.4%，而去年酒店經(jīng)營(yíng)等投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額38.36億港元，僅占總營(yíng)業(yè)額的8.6%，但該部分卻以37.4%的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房產(chǎn)業(yè)務(wù)23.1%的增速。

正是看到了商業(yè)物業(yè)增速的潛力，加碼商業(yè)一直在華潤(rùn)置地的計(jì)劃之中。華潤(rùn)置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生在此前接受記者采訪時(shí)就明確表示，未來(lái)集團(tuán)將提高商業(yè)地產(chǎn)的比重，增加對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的投入。華潤(rùn)置地高層也公開(kāi)表示，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比例和盈利貢獻(xiàn)在2015年要達(dá)到40%。

早在2004年，華潤(rùn)置地就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)購(gòu)物中心，并形成了清晰的三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線：萬(wàn)象城、五彩城、PLUS365商業(yè)中心。萬(wàn)象城定位“大型都市綜合體”，主攻一線、核心二線城市的黃金地段；五彩城定位一線城市副中心或二三線城市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，以家庭的“一站式體驗(yàn)消費(fèi)”為主；PLUS365商業(yè)中心主則打社區(qū)鄰里商業(yè)，規(guī)模體量較小，更多是定位于華潤(rùn)住宅開(kāi)發(fā)的基本配套，自身盈利能力有限。

2007年華潤(rùn)置地調(diào)整戰(zhàn)略布局，公布其新的作戰(zhàn)方針，即快速發(fā)展華潤(rùn)五彩城系列。北京五彩城管理中心總經(jīng)理祝林表示，一些二三線城市比如山東淄博市不可能打造擁有愛(ài)馬仕、LV等國(guó)際一線品牌的萬(wàn)象城項(xiàng)目，但適合做五彩城。五彩城的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類似萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。蔡宇翔甚至認(rèn)為，五彩城將是華潤(rùn)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品。

按照華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略布局，未來(lái)幾年，全國(guó)還有包括北京密云、沈陽(yáng)、淄博、日照、昆山等14個(gè)五彩城將陸續(xù)開(kāi)業(yè)，隨著華潤(rùn)后續(xù)拿地，這一數(shù)量還在增加。王國(guó)華表示，萬(wàn)象城和五彩城都是華潤(rùn)重要的商業(yè)產(chǎn)品線，一個(gè)專攻高端市場(chǎng)，一個(gè)搶占二三線城市，通過(guò)二者的擴(kuò)張加速對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的布局。

再融資強(qiáng)化資金鏈

截至去年底，華潤(rùn)置地已運(yùn)營(yíng)的持有物業(yè)總建筑面積達(dá)到220.83萬(wàn)平米，同比2011年增加59.98萬(wàn)平米。商業(yè)布局不斷鋪開(kāi)的同時(shí)，華潤(rùn)置地對(duì)資金需求也在不斷增大。8月19日，華潤(rùn)與多家銀行訂立總計(jì)77.5億港元的貸款融資協(xié)議。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，這已是華潤(rùn)置地今年第四次采取銀行貸款方式進(jìn)行融資，前3次分別融資8億港元、40億港元以及11.6億港元，至此，華潤(rùn)2013年以來(lái)融資額度已達(dá)137.1億港元，遠(yuǎn)超去年全年100.2億港元的融資額度。

華潤(rùn)置地頻頻融資背后，不少業(yè)內(nèi)人士曾質(zhì)疑是在高庫(kù)存的壓力下緩解“資金之渴”。王國(guó)華回應(yīng)稱，華潤(rùn)目前的資金狀況良好，今年上半年資產(chǎn)負(fù)債率已降至43.6%，融資的主要目的是為公司的進(jìn)一步發(fā)展提供資金。

事實(shí)上，與同行平均70%-80%的負(fù)債率相比，華潤(rùn)置地的負(fù)債水平并不算高。而能夠頻繁獲得銀行貸款，也從另一方面說(shuō)明華潤(rùn)置地現(xiàn)金流及資產(chǎn)狀況良好。“銀團(tuán)貸款十分看重開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率和償債能力，若公司存在資金或信用問(wèn)題，肯定無(wú)法獲得多次大額融資。”張家鵬如是說(shuō)。

去年SOHO中國(guó)與銀團(tuán)訂立6.26億美元的三年期貸款協(xié)定時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就稱，能成功獲得該筆貸款，顯示出公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健和良好信用。

此外，華潤(rùn)置地以綜合體業(yè)務(wù)為主，持有商業(yè)周邊的住宅銷售也能一定程度上緩解資金帶來(lái)的壓力。根據(jù)公司2013年6月銷售快報(bào)顯示，截至6月底，華潤(rùn)置地2013年度累計(jì)簽約額約337.8億元，累計(jì)簽約面積287.7萬(wàn)平米，較去年同期分別增長(zhǎng)44.9%和36.0%。截至5月底，共實(shí)現(xiàn)租金收入約18.8億港元，較去年同期增長(zhǎng)34.6%。

減少“集團(tuán)孵化”依賴

頻繁融資的背后，除強(qiáng)化資金、備足擴(kuò)張糧草外，也是進(jìn)一步減少對(duì)“集團(tuán)孵化”模式依賴的體現(xiàn)。

熟悉華潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，通過(guò)母公司的“孵化戰(zhàn)略”是華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)的最大特色。先期由華潤(rùn)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)、持有一些土地，并進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在初步完成大量占用現(xiàn)金流的孵化過(guò)程后，等項(xiàng)目比較成熟時(shí)再按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)入華潤(rùn)置地。

據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2012年年底，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華潤(rùn)置地進(jìn)行了9次資產(chǎn)注入，注入的資產(chǎn)總金額高達(dá)404億港元，而華潤(rùn)置地為此支付對(duì)價(jià)的現(xiàn)金部分不到100億港元，其余主要通過(guò)向集團(tuán)配股完成。9次資產(chǎn)注入使華潤(rùn)置地增加了超過(guò)2000萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。

這種商業(yè)模式，突破了華潤(rùn)置地作為子公司的實(shí)力限制，為華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)家的商業(yè)擴(kuò)張?zhí)峁┝藰O大的資金支持，同時(shí)也使華潤(rùn)集團(tuán)在投資商獲得較高回報(bào)，沉淀資金得到有效利用。

張家鵬表示，此前“集團(tuán)孵化”一直是華潤(rùn)置地發(fā)展的主要推動(dòng)力，但目前華潤(rùn)置地已經(jīng)開(kāi)始減少對(duì)此的依賴，轉(zhuǎn)而更多地尋找與其他開(kāi)發(fā)商、基金公司合作，依靠自身的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展創(chuàng)造現(xiàn)金流，進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，避免母公司的風(fēng)吹草動(dòng)對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展造成重大影響。

他同時(shí)認(rèn)為，未來(lái)華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)面臨兩大主要風(fēng)險(xiǎn)，一是華潤(rùn)能否在集團(tuán)層面有效整合商業(yè)地產(chǎn)及其相關(guān)資源；二是在加快擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，能否保持品質(zhì)，尤其是定位高端的萬(wàn)象城。