房企中報 龍頭不倒

房企中報揭幕的過程，讓人有種冰火兩重天的感覺。

按照歷年進度，披露進程幾乎都是“先小后大、先悲后喜”。今年也不例外，先出爐的，是中小房企顯得尷尬的半年成績單。

但隨著主流房企相繼披露半年報，突破年度半數目標者比比皆是，業績銷售強勁讓人精神一震。萬科依然位列龍頭，并在前8月率先突破千億，中海、保利等龍頭房企規模繼續壯大，利潤及資產負債率均呈現較好的勢頭。

業績，幾家歡喜幾家愁

近期密集披露的房企上半年銷售公告顯示，大部分房企銷售額和銷售面積同比大增。其中萬科、保利、華潤、世茂等多家房企完成全年銷售目標的50%以上。

據記者不完全統計，萬科、保利等前十名的標桿房企銷售收入達3914.24億元，同比去年上漲幅度達31.8%。其中，排名前四的萬科、保利、中海及恒大四家龍頭房，上半年銷售金額就高達2559.24億元。

龍頭不倒，萬科仍位居銷售排行第一，其累計實現銷售面積716.4萬平米，銷售金額836.7億元，同比增長33.8%。CRIC預測，其全年總銷售有望突破1800億元。

與此同時，各大房企一路窮追猛趕，緊隨其后的保利，實現銷售額636.44億元，同比增長26.54%。CRIC預計，如果下半年趨勢穩定，保利今年全年商品房銷售收入有望突破1200億元。

此外，中海、恒大等房企發力迅猛。中海累計實現合約銷售額800.7億港元（約合634億元人民幣），計劃年度銷售目標由港幣1000億元上調至1200億元。目前，中海銷售金額已完成原目標的80%。

上半年恒大地產合約銷售總金額約為446.1億元，按正常進度，其全年1000億元的銷售目標并不難實現。另外兩家頗具實力的房企是碧桂園和世茂房地產。

如果再將商業物業囊括計算，一線陣營的比拼幾乎到了白熱化。綠地集團上半年實現房地產銷售收入653億元，全年或破1400億元。萬達集團上半年地產業務收入567.2億元，其地產業務的全年業績目標超過1366億元。

與大房企的業績突進相比，中小房企的成績單卻不如人意。名聲在外的萬通地產難掩疲態，上半年實現營業收入7.09 億元，同比僅上漲11.82%。扣除非經常性損益后，凈利潤虧損1928.68萬元，同比大幅下滑234.51%。此外，深長城上半年實現營業收入5.9億元，相比去年同期大降50.14%，歸屬上市公司股東凈利2.1億元，同比縮水9.25%。

睿信致成管理顧問公司董事總經理薛迥文表示，大型房企資金實力和抗風險能力均較強，可以通過不同的產品組合和市場細分來降低風險，因此一線陣營門檻會繼續抬高。但小開發商面銷售壓力和日益高企的土地門檻，則難免受擠壓，房企的業績分化早已是趨勢。

大房企負債率下降

房企負債率高已是眾所皆知的現象，上半年在資產負債率一欄上，兩極分化現象也較為嚴重，中小房企的負債情況堪憂。根據Wind數據，魯商置業今年中報的負債率為92.9%，為所有房企中負債率最高的企業。其次則是京投銀泰，中報負債率為90.27%，負債總額212.2億元。負債高的直接結果就是財務費用也較高。

相比之下，大型房企由于2013年上半年市場去化良好，銷售回款增加的影響，債務水平有所下降。比較搶眼的如恒大，其半年報數據中，資產負債率降為58.4%，現金余額增69.6%至419.7億元，達上市以來最高水平。

萬科由于上半年剔除預收賬款后，其資產負債率也下降了1.24%。

據鏈家地產統計，萬科、華僑城、金科和金地四家房企的資產負債率合計為77 .83%，但是剔除預收款項后，資產負債率為45.84%，較年初下降1.12%。

鏈家地產市場分析師張旭認為，受益于一、二線城市的強勁回款，目前多數房企財務穩健，大型房企的債務水平甚至有所下降。隨著融資方式進一步多元化，債務水平有望持續降低。

價量或將雙漲

各大公司披露的七八月業績報告均顯示，房企銷售收入繼續強勁增長。9月6日，今年首個千億房企提前誕生，萬科公布8月業績快報顯示，8月銷售金額152.8億元，使得前8月銷售金額1129.3億元突破千億元。

保利、綠地等房地產商也紛紛表示，有信心保持繼續增長。綠地集團董事長張玉良表示，綠地仍然看好中長期發展前景，發展步伐不會減慢。按照年初制定的各項策略穩步推進，全年房地產業務收入將超過1500億元。

此外，隨著中海上調全年銷售目標，其大股東中建控股也擬將旗下三家公司地產業務注入，中海無論規模或業績都將進一步逼近萬科。在張宏偉看來，龍頭房企如果按照上半年樓市20%至30%的業績增長率，千億陣營的數量有望翻番，從去年的3家增長至7家，恒大等房企都將加入。

房企的銷售均價也在呈現一路上漲趨勢，中原地產監測數據顯示，今年上半年，萬科、保利等十大標桿房企項目銷售均價同比上漲6%，環比上漲11%。而其監測的十家標桿房企旗下70個熱銷項目中，有50個項目當前銷售均價比開盤時上漲，而其中27個項目銷售均價上漲幅度超過10%。

萬科上半年銷售均價從去年同期的10380元/平米，漲至11679元/平米，漲幅達12.5%。而追求快速周轉的恒大，在上半年銷售均價較去年提升11.3%。其今年1月份銷售均價為6200元/平米，此后逐月攀升，今年6月其均價已達7300元/平米。

除此之外，華潤置地、招商地產、金地集團以及碧桂園銷售均價漲幅均在6%至10%之間。而世茂房地產和雅居樂均價漲幅甚至達到13%和20.2%。

張宏偉表示，上半年銷售均價上漲的房企，多數一二線城市的項目銷售比例增加。今后，隨著各大企業繼續加碼一二線城市土地儲備，均價有望繼續上漲。