商業項目需增強自我“造血”功能

日前看到一篇報道，全球商業地產項目開發量最大的十個城市中有四個在中國，分別是沈陽、成都、武漢和天津。過去一年中，本人曾目睹成都以每月平均新開出1.2個購物中心的速度前進，不斷為消費者帶來驚喜，然而市場競爭之激烈也可想而知。

身處商業項目集中放量區域的項目操作團隊往往會面臨三個問題：策劃階段定位困難；招商目標無法實現；已開業項目業績表現每況愈下，是否堅持原有定位？

策劃階段定位困難，主要原因有商圈重疊嚴重，同期入市項目調研搜集困難；消費者的消費行為發展趨勢較難把控，因為二三線城市的本地消費者對新入市場品牌的認知度較低且消費意愿尚未成熟。因而，云集諸多新興品牌的實力商業項目涌現，便極有可能對消費者的消費行為模式造成深遠影響。

一般情況下項目在功能選擇上會根據城市特點，對每部分的商業配比都會有所側重，同時也要考慮開發資金鏈條的平衡，而類似的市場集中放量在過去從未出現過，因此開發商很難預測這種現象對項目的影響。若對競爭對手的功能部分配比面積無法掌握，等于失去市場的供求數據，想達到最優的功能配比便無從談起。

因此，集中放量區域商業項目定位需把握幾個關鍵問題。首先是要精確及定位細分。項目需要明確自身的市場定位、所關注的目標客群以及他們所傾向的消費類型，現在還必須結合他們的社會資產、文化資產等元素來分析。精確定位客群，便會在無形中擴大項目商圈的覆蓋范圍，從而在招商時極具說服力。

其次，策劃競爭對手無法復制的項目亮點。才能夠有效吸引定位客群，同時不會被對手輕易復制，而有些項目商業以主力客戶的招商成功作為組團亮點風險太大。通過對項目的自身了解、區域價值的充分挖掘、客群的精準細分以及和品牌商家的深入溝通，將各項能滿足定位客群需求的亮點有效串聯，使品牌、項目和消費者形成有效互動，為消費者創造一種全新的生活消費模式。

再次，加強區域商圈互動性和項目自身的造血能力。例如成都水錦界和與其毗鄰的蘭桂坊。從業態上來說，兩個項目之間是相互補充，沒有重復，有利于雙方未來的發展；同時水錦界借勢周邊的香格里拉，將項目與之相隔的商業部分定位成酒店輔樓配套，以國際化餐飲、會所等高端娛樂休閑作為招商目標，吸引眾多品牌商家關注，以滿足此區域目標客群的不同類型的消費。

假如項目尚在規劃階段的，項目前期的人流支撐十分關鍵，如果情況允許，建議項目增加更多的自我造血功能如酒店、寫字樓或公寓等配套建設，將自身打造為一個健康循環的有機體，但需注意的是造血功能要先于商業部分開業。作為綜合體項目，做小而美的配套可能做比大而全更有市場，當然還需根據項目的實際情況而定。