搶收金秋

今年的“金九”注定要熠熠生輝。近半年來，預期的強勢扭轉(zhuǎn)，近幾月來，銷售市場的持續(xù)爆發(fā)，近幾周來，土地市場的近乎瘋狂，這些早已為北京樓市的九月鋪好了順風路。

8月以來，北京開閘取證熱潮將更多的供應量推入市場，剛需盤仍處于火爆“日光狀態(tài)”；單價5萬元以上的高端盤密集取證，更讓外界猜測行政調(diào)控手段是否已經(jīng)進入了“空窗期”。9月將有近30個項目、攜近10萬套新房入市，“不是漲不漲的問題，而是漲多少的問題”，房價加速上漲的恐慌預期，已經(jīng)為“金九”醞釀好了緊張的氣氛。

兵馬蓄勢 備戰(zhàn)金九

今年的“金九銀十”，帶著強烈預期逐漸走來。前兩月的火爆似乎已成為“預熱”，搶收金秋的氛圍已經(jīng)形成。

一個月前的8月，北京樓市的成交數(shù)字驚人上漲。根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月北京新建住宅簽約8708套，環(huán)比上漲34.2%；二手房住宅簽約套數(shù)為11125套，環(huán)比上漲6.8%。雖然受網(wǎng)簽滯后的影響，8月的好數(shù)字，是7月底火熱市場的延遲呈現(xiàn)，但8月市場實際情況并沒有和數(shù)字背離，“日光盤”仍然頻繁在北京各區(qū)域上演。

7月中建·國際港和金融街·融匯兩大“日光”盤，使得大興區(qū)的剛需市場“一戰(zhàn)成名”。而8月大興區(qū)“日光”故事繼續(xù)上演，區(qū)域內(nèi)的保利春天里、北京明發(fā)廣場、龍湖時代天街、眾美光合原著都是成交火爆的剛需項目，幾乎都呈現(xiàn)出千百人“搶房”的局面。

強烈的需求爆發(fā)，鼓勵著開發(fā)商加速入市、推盤放量。亦莊某老項目的營銷負責人表示，當前正式蓄客好時機，開發(fā)商普遍傾向于加速出貨。“只要拿到預售證，項目幾乎都是全部推，不可能惜售。因為現(xiàn)在市場需求還有缺口，需求非常旺盛。”此外，他坦言，近期的土地市場非常熱，這也將成為推助預期的重要信息。亦莊區(qū)域也正在熱炒河西區(qū)的“地王”。“現(xiàn)在都說‘面粉貴過面包’，所以看漲預期非常強烈。”

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也認為：“只要拿到預售證的開發(fā)商，都在放量快走。特別是剛需盤、或者原來盤子較大的項目，更希望趁勢跑量。”

業(yè)內(nèi)普遍認為，為“金九銀十”備下的“糧草”怎樣多都不為過，因為需求受壓制的狀態(tài)已持續(xù)接近半年時間，7、8月以來不過是在市場“解渴”，而今年的9月仍然處于本輪爆發(fā)性釋放期之內(nèi)，甚至很有可能成為周期內(nèi)的高峰。

盤少量多 供應到位

根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9月，北京預計將有26個項目開盤入市，其中包括鑫苑·鑫都匯、通州萬達廣場等10個純新盤，純新盤的占比大幅提升，此外也有包括京投萬科西華府、鴻坤·林語墅等的16個老項目后期。

雖然相比較于前幾年的“金九銀十”動輒有四五十個項目入市，今年卻不足30個項目，項目數(shù)量銳減，但實際供應量并不算少。郭毅分析認為：“因為單盤的推盤量在大幅度增加，這是7月以來的大趨勢，也是開發(fā)商的流行策略。”

位于朝陽區(qū)亞奧板塊的中高端項目亞奧金茂悅，預售均價為3.6萬元/平米-3.8萬元/平米，9月7日取得近300套房源的入市資格，這在中高端住宅中也屬于比較少見。而在7、8月份屢屢創(chuàng)下“日光”的不少剛需盤，單盤在開盤日的成交量都在四五百套以上。

“去年9月全市總共推了大約1.1萬套新增房源，今年的情況不會差太多”，郭毅估算認為，今年9月新增套數(shù)降幅應該在20%以內(nèi)。

另一方面，預計9月入市的樓盤中，純新盤比例大幅提升，這也顯示出開發(fā)商對于市場的信心。“近期樓市的表現(xiàn)，鼓勵著新項目擇機入市”，北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為，開發(fā)商都已經(jīng)做好的“搶收”的準備，如萬科、方興等房企都將同時推出兩個以上的樓盤。

另一值得關注的現(xiàn)象是，隨著房價的不斷走高，“金九銀十”似乎在越來越遠離普通剛需市場，成為中高端項目的“掘金季”。

根據(jù)亞豪機構提供的數(shù)據(jù)，26個新盤項目，完全以剛需戶型為主、主打90平米以下房源的項目僅有5個，幾乎成了剛需項目最少的一個“金九”。此外，加之剛需市場接力棒式“開盤一個、漲價一個”的漲價態(tài)勢，北京六環(huán)上的房價已經(jīng)突破了兩萬元的關口。

今年9月的傳統(tǒng)旺季，正在越來越遠離剛需，“金九”已經(jīng)不再是剛需的戰(zhàn)場。

糧草先行 取證開閘

“用限價令來管住預售證，我估計最晚到明年初就頂不住。”一位不愿具名的開發(fā)商人員告訴記者，“這還是業(yè)內(nèi)的保守估計。”

8月份，北京樓市預售證發(fā)放呈“全面開閘”之勢，8月下旬以來新房供應量出現(xiàn)一輪驟增，這股集中放量的勢頭在9月得到延續(xù)，甚至連一度受到嚴控的中高端項目獲批速度也在加快。

記者查閱北京市住建委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在9月第一周（9月1日至9月7日），全市共有5個住宅樓盤項目取得預售許可證，其中不乏亞奧·金茂悅、建材城翡麗鉑庭這樣預售單價逼近4萬元/平米的中高端項目。在8月最后一周（8月23日至8月31日），有14個住宅樓盤取預售證，這幾乎是近幾個月內(nèi)，單周取證數(shù)量最多的一次，取證數(shù)量接近于8月前兩周之和。很明顯，預售證放行的速度在加快，正在給“金九銀十”的北京市場源源不斷地輸入新增供應。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，今年“金九”成色尚足，取證難依然是項目入市的一大門檻，但是預售證的發(fā)放速度的確在加快。

經(jīng)過近半年來的“討價還價”，一些多次試探報價項目終于成功“觸線”。而主管部門不得不面對來自各方、特別是市場供需日益失衡的巨大壓力。