張寶全 穿越體驗度假地產

“中國的房地產市場，早晚要被‘打回原形’，商品住宅也會回歸它的本性，也就是居住價值，而不是投資增值價值”，今典集團董事長張寶全的訪談，是以對房地產業的宏觀大勢判斷開始，一如既往，他在全國70個大中城市房價普遍上漲、北京領漲、天價土地接連拍出的當下，發出冷靜的聲音。“現在整體經濟環境大家都明白，對于住宅地產市場，今年下半年到明年上半年，‘打回原形’的趨勢會開始顯現”。

畢業于北京電影學院導演系的張寶全，曾經是記者、導演、書畫家，他在2002年創辦的今典集團曾是京城首屈一指的地產企業。然而，2007年他卻毅然離開炙熱的房地產住宅業務，將今典轉型投入旅游產業和文化藝術產業之中，在全國多個旅游目的地城市大手筆拿地，全力打造紅樹林度假世界的品牌，并開創了“買房做股東”、“一房在手，全國度假、年年分紅”的紅樹林酒店投資模式。

五年之后的今天，融合著房地產、度假產業、藝術產業和電影產業的紅樹林品牌正在布局全國10個城市，在三亞、青島、麗江、杭州、甚至拉薩都將出現一座具有浪漫藝術氣質的紅樹林度假目的地。

“旅游地產的核心，是懂得如何去經營人們的度假需求，提供差別化的度假體驗。人們渴望從當下逃離、從日常生活中超脫出來，度假體驗其實就是‘穿越體驗’。”張寶全對旅游地產的獨特理解，讓他的產品顯得與眾不同。紅樹林實現了度假消費從功能消費向文化消費的轉型。

從經營角度而言，紅樹林的創新投資模式上也收獲了。“今典轉型是成功的，在今年全國旅游度假市場下滑的大勢中，紅樹林度假世界站穩了腳跟。”今年9月，是今典三亞灣紅樹林度假世界一期開業經營滿一年的時間，這個“股權式”酒店正式公布了預分紅公告，首個經營年度每標準客房的預分紅額為11700元。

“娛樂吧”絕非賭場

房地產世界：今年初，三亞灣紅樹林酒店的“娛樂吧”發生被查封停業的事件，目前“娛樂吧”運營情況如何？

今年“兩會”前，“娛樂吧”被海南相關部門查封調查，被關停一次，到了“兩會”結束后，5月底就已經完全恢復正常運營。直到目前，我們也沒有收到來自管理部門的任何明確表態意見。因為，相關調查人員進場調查后發現，“娛樂吧”只是以體驗為基礎的一種娛樂方式，并不構成現金交易，絕非賭場。 我想，作為一種創新型娛樂形式，“娛樂吧”已經受到政府的認可。目前三亞還有一兩家其他酒店在做類似的嘗試。

房地產世界：除了“娛樂吧”，三亞灣紅樹林酒店還自持有今日藝術匯、風情商街等獨特的酒店配套，運營現狀如何？今典集團對這些業務板塊的規劃如何？

張寶全：三亞灣紅樹林酒店一期開業時，今日藝術匯中的藝術品儲備就銷售一空。銷售情況大大超出我們預期，可見現在人們對藝術品的消費需求很強烈。今日藝術匯是將美術館、展廳、畫廊、藝術書店、創意產品等藝術休閑元素混合于一體，在度假世界中營造藝術生活的體驗空間。同時，三亞灣紅樹林酒店中的所有陳列藝術品都可以標價出售。

今典做這些藝術品產業，讓藝術品有了新的銷售渠道，也豐富了酒店的度假生活體驗。可以預見，今日藝術匯會隨著紅樹林度假酒店的發展，而形成龐大的業務體系。今日藝術匯板塊也可能獨立上市。

三亞灣紅樹林首次分紅

房地產世界：三亞灣紅樹林度假世界開始第一年業主分紅，去年以來酒店的經營狀況如何？

張寶全：三亞灣紅樹林度假世界去年9月一期開業運營，首個經營年度即實現盈利，每個買房的業主可獲得分紅，每間標準客房的預分紅額為11700元人民幣。今年派發分紅總額約在3500萬元到5000萬元之間。

其實，這個數字低于我們年初的預算，因為今年上半年海南旅游市場出現下滑，粗略估計整體下滑達到18%-20%。同時，年初發生娛樂吧“被查封”、酒店人員重新配置等事件，使得酒店經營利潤受影響。但是，經營數據從8月開始已恢復正常，下半年將是主要的盈利季。

目前，中國酒店業現狀不容樂觀，以房地產配套模式開發的酒店50%以上是虧損的，30%至40%能收支平衡，僅有10%至20%在盈利。新的酒店開業第一年虧損，第二年收支持平，第三年才能盈利，幾乎是經營基本規律。因此，三亞灣紅樹林在首個經營年度能實現經營盈利、基本按照預期分紅，實屬不易。

房地產世界：紅樹林酒店還會繼續銷售客房股權嗎？如何平衡持有和銷售的比例？

張寶全：三亞灣紅樹林度假世界體量較大，酒店規劃總建筑面積 70萬平米，約5000間客房。目前，該酒店一期客房約1500間，即將建成的二期可能還要采用銷售模式，我們原定是不賣的。

因為我們發現“股權式”酒店運營模式是得到業主認可的，今年7月6日，青島紅樹林度假世界一期開盤一小時，100套客房就被搶購一空。這個市場潛力還是非常大的。同時，散售股權的銷售業績是支撐酒店的重要資金來源，也有利于推進上市的進程。所以集團決定加大加寬度假卡的銷售，爭取快速發展。

房地產世界：對于紅樹林品牌的發展，今典似乎很有“雄心”，請您談談紅樹林酒店的全國布局。

張寶全：今典將在全國做10家度假目的地酒店，相當于80座五星級酒店的規模，集團正在加快擴張步伐。截至2013年9月，我們已經在三亞的亞龍灣、海棠灣、三亞灣、青島靈山灣、云南麗江、廣州從化、成都都江堰、杭州和拉薩等多地布局，而且大部分項目都已獲得土地。地方政府，對于紅樹林的進駐都非常積極，有的地方還催著我們簽約，“掛上官網才放心”。因為，今典所做的紅樹林度假世界，對于城市的產業升級、經濟發展都具有重要意義。

此外，各個地方的紅樹林，都不是單純的酒店，而是集度假、藝術、時尚、娛樂商業、會議會展等于一體的旅游綜合體。我們突破了酒店經營的傳統模式，而是在營造全新的度假生活方式。我一直認為，度假就是一種逃離現實的“穿越體驗”，回歸自然和本性。因此，紅樹林度假世界所承載的，絕不僅僅是一棟酒店、幾間客房，我們在經營人們的“穿越需求”。

5年內今典分拆上市

房地產世界：今典集團的上市方案和時間表是否確定？

張寶全：現在的設想是，明年底可能先上市影院部分，酒店部分2015年底或者2016年初上市。因為，酒店經營滿一年，有良好經營數據的支持，對于上市有利。已經開業的亞龍灣紅樹林和三亞灣紅樹林一期，今年營業額預計為4億元，這兩家酒店都是開業當年實現盈利，這將有助于今典集團加快上市步伐。預計明年中旬，集團會拿出方案細節，目前公司正在積極推進上市進程。

此外，今典不會把一個集團拿去上市，因為集團旗下涉及多個業務板塊，有輕資產和重資產業務之分，所以會采用分拆板塊上市的策略，比如影院有可能在A股主板上市，紅樹林度假世界中的“今日藝術匯”板塊也可能獨立在創業板上市。在未來5年內，集團旗下大概會有5-6個板塊相繼上市。

房地產世界：今年全國房地產市場火熱，最新統計數據顯示全國70個大中城市房價連續幾月出現環比上漲，北京市場更是領漲全國，近幾月北京天價“地王”接連拍出，您怎么看住宅市場的現狀？

張寶全：我一直認為目前中國房地產市場存在泡沫，現有的高速模式難以為繼。中國經濟增速正在進入下行階段，這也意味著房地產市場迎來轉折，肯定有下行壓力，可能發生本質性變化。過去依靠經濟增長和通貨膨脹拉動的房產增值時代將會過去，房地產市場會回歸到其功能本質，市場“被打回原形”，住宅將回歸居住價值。這一輪的“頹勢”，估計在今年下半年、明年上半年就會顯現。

中國正處在經濟發展增速下行期，泡沫化的資產增值靠不住。特別是對于商業地產而言，如果后期運營做不起來，房子的價值將會為“零”。在所有商業地產的業態中，shopping mall是最令人堪憂的。因為它的運營成本高，一旦運營脫離了良性循環，情況將非常危險。