“限房價競地價”地塊來襲？

繼2011年，北京首個“限房價競地價”項目房山長陽國際城入市之后，今年豆各莊地塊再次以“限房價競地價”的方式落地。據(jù)業(yè)內(nèi)猜測，此種方式有可能成為北京土地市場的主流出讓方式之一。

顯而易見的是，相比其他土地出讓方式，“限房價競地價”不僅可以限制商品房出售價格，也能控制高溢價土地出現(xiàn)的風(fēng)險。然而，開發(fā)商如何在價廉的前提下保證產(chǎn)品物美，也是當(dāng)前亟待完善的課題。

或成主流方式

9月4日，恒大地產(chǎn)以總價40.4億元、建成商品房售價不超過2.2萬元/平米的代價，摘得北京今年第一塊面向市場的“限房價競地價”地塊豆各莊B地塊。一周后，北京今年第二塊“限房價、競地價”地塊海淀環(huán)保科技園區(qū)地塊也收到了網(wǎng)上報價。

在“限房價競地價”跨出了這一大步的同時，北京市國土局也公開表示，下半年還將根據(jù)土地儲備開發(fā)項目情況，在豐臺、石景山、大興、通州、順義、房山等區(qū)域，選擇部分地塊通過“限房價競地價”方式進行出讓。

據(jù)接近北京市住建委人士透露，北京市的具體想法是，為了讓那些沒有資格購買經(jīng)濟適用房、雙限房的居民，能夠買得上納入限價房管理序列的商品房，為此而推開“限房價、競地價”出讓方式，并借此影響市場預(yù)期。

業(yè)內(nèi)猜測，“限房價競地價”極有可能成為今后土地出讓的主流方式之一。援引多家媒體報道，今年年中，曾有消息稱年內(nèi)北京將有300公頃“限房價競地價”土地入市，而今年北京商品住宅供地計劃為850公頃。

“以這種方式出讓300公頃的住宅用地，將會消化掉大量的購房需求。”北京中原研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，如果傳聞屬實，這一舉措將直接限制區(qū)域價格上漲的空間，解決房價過快上漲的問題。

因為“限房價競地價”所指商品房項目的目標(biāo)人群為，介于保障性住房與普通商品房之間的“夾心層”，在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，這種方式既能起到平抑房價效果，又不會對樓市產(chǎn)生過大影響。

然而，也有業(yè)內(nèi)人士對“限房價、競地價”地塊，存在的利益尋租可能提出了質(zhì)疑。

北京市今年陸續(xù)掛出的三宗“限房價、競地價”地塊，除恒大地產(chǎn)摘得的昌平沙河地塊定性為“園區(qū)安置房”外，朝陽區(qū)豆各莊地塊及海淀環(huán)保科技園地塊僅僅對房源銷售價格、戶型、房屋總價進行了限定，對購買人群及轉(zhuǎn)讓銷售的限制，卻并未提及。

“哪里有奶酪，老鼠就會去哪。公平性將是這種土地競拍模式是否能造福于大眾的關(guān)鍵所在。”張大偉建言，在對購買人群全面開放的前提下，政府有關(guān)部門也應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，將“關(guān)系戶”拒之門外。

限房價，更要限成本

早在2010年，北京市就在全國首開先河，以“限房價、競地價”方式出讓了房山區(qū)長陽起步區(qū)6號地塊。當(dāng)年5月，中國鐵建摘得該地塊，房屋的售價上限定為12500元/平米。

近一年后，該地塊上所建的長陽國際城項目按限價入市，第一批推出的近1600套房源，開盤三天即告售罄。彼時，周邊樓盤均價在16000元/平米左右。

然而，實惠的價格不一定換來實惠的商品。“據(jù)我了解，這個項目在建筑材料、設(shè)施配套等方面都存在偷工減料的問題。”長陽地區(qū)某項目策劃總監(jiān)告訴記者，該項目業(yè)主也曾多次舉行過集體維權(quán)行動。

不容忽視的一個問題是，限定房價上限的同時，并沒有限定開發(fā)商的建筑成本下限。在高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長、總裁陶紅兵看來，“僅從開發(fā)商的利潤角度出發(fā)，這種產(chǎn)品根本沒有任何品質(zhì)可言。”據(jù)他推測，如果市場一味強調(diào)限價而不給開發(fā)商預(yù)留盈利空間的話，“削減配套、低成本施工等方式必然會無所不用其極。”

財經(jīng)評論人余豐慧向記者表示，“限房價競地價”的拍地方式長此以往，必然的結(jié)果就是地價下降，“對于開發(fā)商來說，賠本賺吆喝的事，干一兩次就夠了。”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，包括今年7月份以35.6億元摘得的昌平沙河高教園區(qū)地塊在內(nèi)，恒大之所以敢拍下這兩塊限價地，就是由于其有著超強的成本控制能力。

“這種拿地方式，對企業(yè)是一個巨大的挑戰(zhàn)。”某品牌房企相關(guān)人士向記者表示，“我們做過測算，按照行業(yè)普遍標(biāo)準(zhǔn)，這兩塊地刨除建安成本等費用，開發(fā)商利潤已經(jīng)非常之小。”

事實上，恒大拿到豆各莊“限房價競地價”地塊的過程并不輕松，包括中鐵建、住總首開聯(lián)合體在內(nèi)的多家企業(yè)都參與了角逐，經(jīng)過43輪競爭恒大才將此地塊收入囊中。

“今后或許還會有一些開發(fā)商，走恒大現(xiàn)在的這條路。”陶紅兵笑言，“限房價競地價”的土地出讓方式，無意間也為意圖進京的開發(fā)商開辟了一條路，“畢竟要想在一個城市立足，和有關(guān)部門的關(guān)系總不能太差。”