論銀行房地產信貸風險防范

摘 要：文章分析了目前我國房地產市場狀況和商業銀行地產信貸風險，提出了加強房地產信貸風險防范的對策建議。

關鍵詞：商業銀行 房地產信貸 風險防范 對策建議

中圖分類號：F830.572

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）05-174-02

一、目前我國房地產市場狀況

2010年以前，房地產市場持續“高漲”。高房價成為社會持續關注的焦點，房價增速遠超居民人均可支配收入增長，居民難以承受。房地產商捂盤惜售、投機炒地現象大量存在。而且，房地產市場投機、投資行為較為明顯，哄抬房價現象較為嚴重，市場秩序需要整治。商品房供應結構不合理，中小戶型和中低價位普通商品住房及經濟型住房供應不足，保障房建設投入不足。

為了防止房地產市場的泡沫，國家陸續出臺了一系列房地產調控政策，國家先后出臺了“國八條”、“國十條”和“新國十條”、“新國五條”調控政策，樓市出現了一些積極的變化，部分城市房價有所回落，中國樓市進入新一輪調整期，未來房地產市場房價大幅上升已不再可能。因此，商業銀行要高度重視對房地產信貸風險的防范。

二、商業銀行房地產信貸風險的分析

1.認識風險。銀行普遍把個人住房貸款看成優良資產而不遺余力地大力發展。按照國際慣例，個人住房貸款的風險暴露期通常為3～8年。目前我國個人住房貸款已經步入高風險期。從實際情況看，一些銀行個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比兩項指標均處于上升期。如太原市某金融機構個人住房貸款不良貸款率已由2000年的0.17%迅速上升到目前的11.28%。

2.房地產貸款不良率上升。房地產市場調整引起銀行風險上升最為常見的是房地產開發商經營困難直接導致銀行房地產開發貸款不良率上升。如2010年房地產價格上升30%，交通銀行開發貸款不良率增加1.2個百分點，個人按揭不良率提高0.9個百分點；興業銀行對公房地產貸款不良率上升0.99個百分點，個貸不良率上升0.3個百分點。

目前，宏觀調控、市場調控和成本上漲成為中國房地產行業面臨的三大挑戰。由于銷售不暢，加之信貸緊縮，在房地產市場調控時期房地產企業通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產市場的深入調控，一些資質較低、規模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發商拖累銀行的風險將會增大。

3.房開公司資金鏈斷裂導致銀行損失。房地場市場調控可能引起涉足房地產業的公司資金緊張。房地產開發項目具有建設投資大、開發周期長的特點，而我國房地產開發公司資金實力不強的居多，在正常情況下資金還能運作自如，在房地產市場調控下，房產滯銷，房價下降，費用不斷增加，特別是在房地產市場連續幾年持續調控下，房地產開發公司容易發生資金鏈斷裂，無力還貸，造成銀行損失。

4.銀行內部管理風險。住房貸款作為近年來發展起來的新的貸款品種，由于其具有促進住房消費、拉動經濟增長以及提高信貸資產質量、優化銀行信貸結構的特點，使該項業務逐漸成為商業銀行的一個重要金融產品，市場競爭也日趨激烈。為爭奪市場份額，增加貸款的吸引力，一些銀行違反人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定，競相放寬貸款條件，只求數量擴展，不求質量提高，形成風險隱患。其典型表現為：對借款人提供的相關材料審查不夠嚴格，高估了借款人的信用度，由于對個人住房貸款業務風險控制的意識較差，從制度或管理上放寬貸款要求而造成的個人住房貸款風險。

5.流動性風險。由于個人住房貸款期限較長，最長可達30年，客觀上要求銀行有長期穩定的資金來源與之相匹配，而目前銀行的資金主要來源于企業存款、居民存款等短期資金，銀行的居民儲蓄存款期限最長只有5年，資金來源與運用的時間差明顯，以短期的資金來源發放長期的個人住房貸款，這就不可避免地會出現“短存長貸”現象，銀行勢必要承擔一定的期限性風險，這在一定程度上違背了商業銀行資金使用的期限性原則。

三、銀行加強房地產信貸風險防范的策略建議

1.把好市場準入關，實行房地產信貸總量控制。一是實行房地產行業信貸總量控制，防范行業系統性風險。二是實行房地產信貸投放地區和城市的分類管理，重點支持房價運行較為平穩、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發項目。減少對供過于求區域市場的貸款投放，堅決退出房價高企、投機濃厚區域的房地產開發項目。三是強化客戶資質、信用評級、授信及貸款審批管理，加強對開發企業資質、建設項目合規性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支付中小戶型、中低價位的普通住宅項目，對于建設項目規劃面積小、居住社區環境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目，要嚴格進行限制。

2.完善房地產貸款風險監控機制。一是要加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系，及時分析掌握行業發展態勢和區域特點，為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據。二是加強對房地產項目的監控和項目貸款的現場檢查。對房地產貸款要強化跟蹤管理，通過監測開發企業的資金狀況、項目建設和銷售進展等，及時預警和處置貸款風險。在客戶選擇方面，向專業優勢明顯、品德優勢突出、償還能力強、運作規范的優質客戶傾斜。積極進入保障性住房領域，培育房地產行業新的業務增長點，對房地產開發企業年內的到期貸款采取大比例壓縮本金、逐步回收的風險控制措施。受國家宏觀調控政策影響，金融機構信貸資金在房地產市場的投入將會明顯降低，嚴格控制房地產貸款規模和投放節奏，加大支持保障性住房領域，穩健經營，確保業務合法合規性。

3.加強貸后管理，規避償還風險。對借款人進行跟蹤調查和分析是監測償還風險的重要內容。一是要及時發現借款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素，如就業和收入的變動情況，是否會影響其正常的還款能力，一經發現要及時采取補救措施。針對無意違約的客戶，要及時通知借款人償還到期貸款，防止客戶的無意違約；對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應定期向其發送逾期貸款催收通知單，以免出現訴訟時效中斷，造成信貸資產損失；對于個別惡意違約者和已經出現風險預警信號且情況比較嚴重的借款，應及時通知保證人償還債務或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式收回貸款本息，最大限度減少貸款償還風險。二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發商的工程進度、資金運用等重大的企業行為，避免出現不能完工的項目，為貸款繼續發放提供依據。三是對貸款檔案資料和抵押物權證的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度健全，交接手續清楚，避免檔案和抵押物權證的遺失。

4.加強抵押品價值管理，確保抵押合法和足值有效。一是加強對評估機構資質、信譽等方面的考察，判斷其評估抵押物價值的可信度。二是根據不同區域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區和城市，對開發貸款抵押品價值進行全面重新評估。三是逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數較高的個人貸款，認真開展抵押品重評工作。如發現擔保不足的，應要求借款人及時追加貸款擔保，確保貸款擔保足值有效。

參考文獻：

1.段雲燕.個人房貸風險研究，2008（9）

2.閆靜文.山西省2010年房地產金融運行分析，2011（9）

（作者單位：上海浦發銀行溫州分行 浙江溫州 325000）

（責編：李雪）