房地產投資風險分析及管理

摘 要：文章對房地產投資過程中可能存在的各種風險進行了科學的分析，在進行項目的風險管理時，要對經濟形勢、開發地點選擇等做具體的研究，對投資過程中可能存在的風險進行分析并且制定多種應對措施，還要進行全面的風險識別與單因素風險評估，通過進行仔細的分析來減少房地產投資商的風險損失，提高投資的可靠度。

關鍵詞：房地產投資 風險管理 應對措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）05-256-02

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，在這個投資過程中，收益與風險是同時存在的。因此，房地產業是一個高風險，有較高投資收益，有較高盈利且容易受到國家和地區經濟變化的影響且投資周期較長的行業。但是涉及的風險廣泛而復雜，并容易受到周邊經濟變化的影響，因此難以預測未來市場的變革。

一、房地產投資風險的介紹及分類

所謂房地產投資風險，是指投資項目遭受到不利的收益后果的可能性。風險的最初定義出現在1901年美國的A·M·Willet所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿意發生的事件發生的不確定性的客觀體現。”這一定義強調了風險的客觀性和不確定性。投資增長率具有明顯的周期性。歷年的數據顯示，若房地產投資總額3～4年持續高速度增長，就很大可能會出現1～2年的低速度增長甚至是負增長情況。房地產的周期一般包括四個階段：高峰-收縮-低谷-恢復。在高峰期，國民經濟得到迅速發展，各行各業對投資的需求旺盛，各個產業擴大生產。房地產行業處于一個供不應求的時期。投資的風險小。到了收縮期國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產的需求能力受到限制，項目投資風險增大。到了低谷，社會信貸關系進一步緊張，使得房地產投資大幅度減少，項目的價格要么令消費者無法接受要么需求的價格令開發商無法收回成本。投資風險到了最大程度。到了恢復期，國民經濟有了提高，行業內需求和供給開始恢復，此時正是房地產投資的黃金時期。因此在對項目的可行性進行分析的時候必須仔細地分析觀察投資周期及其變化，以選擇最恰當的投資時機進行投資。在房地產投資的領域里，風險主要是經濟風險，它的種類大致可分為商業風險、金融風險、購買力風險和清算風險四種類型。風險分析是房地產投資中一個十分重要的問題。以下為房地產投資過程中存在的一些主要風險種類。

1.市場競爭風險。市場競爭力風險是指由于房地產市場上由于同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，導致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來的風險。市場競爭風險主要是由投資者對市場的調查不足以及錯誤決斷引起的，是對市場把握能力的不足。

2.流動性和變現性風險。首先，是由房地產的本身性質決定的。房地產的交易完成只是所有權和使用權的轉移。而它本身是不能移動的。這便導致了由于市場變化，地區人口結構、交通線路、競爭者等因素的變化而影響到整個投資項目收益的變化。其次，房地產的價值量大、占用資金多，導致了房地產的大多數的資金交易需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性。即投資者在需要現金周轉時，無法快速將手里的房地產脫手，即使脫手也很難達到合理的價格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產投資者的變現風險。

3.金融風險。金融風險是指項目的純收入不足以償還債務的潛在可能性。金融風險反映了因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項目的金融風險性。當投資中借貸資金的比例很高時，金融風險的可能性就會水漲船高，反之金融風險就會愈低。換言之，金融風險是由借貸資金的使用決定的。

4.購買力風險。購買力風險是指通貨膨脹可能導致投資者收到客戶以貶值的貨幣支付項目款項的情況。在中國的現階段市場中，若投資者采取部分樓盤分期付款的方式，也會由于出現貨幣貶值嚴重，而出現樓盤收益入不敷出的狀況。雖然未來通貨膨脹率的預測已經包括在貼現率中，但未來的通貨膨脹率卻有可能偏離于開始的預測，表現為或高或低。還有便是由于物價總水平的提升導致了消費者購買力下降，當物價高于大多數消費者總體收入水平時，消費者對房地產產品的需求就會下降，這就導致了投資者出售收入的降低，從而導致一定的收入損失，這就是風險產生的結果。

5.自然風險。自然風險便時常說的不可抗力。由于自然環境或者突發自然災害，如：地震、火災，滑坡等自然災害或者由于暴雨，臺風等導致的工期延遲或者對工程的破壞而導致的損失。這是由于人對自然力失去控制或者無法控制而導致的。其一旦發生，將會給投資者造成巨大的損失。

6.清算風險。某個投資項目的清算風險就是指房地產在未來沒有被盡快地順利售出或者不得不以明顯低于預期的價格才能較快售出的可能性。風險與回報之間存在著某種正相關的關系。投資者總是致力于在特定的回報水平上使回報值最大化，或者在特定的回報水平上使風險最小化。

二、房地產投資風險管理

1.房地產投資風險識別。危害是伴隨著風險的產生而產生的，但它從中卻又透露著巨大的效益。風險與效益是相互對等的，從中體現了風險結果的雙重性，一方面，風險利益使其風險具有使人們甘愿冒風險去獲取利益的誘惑效應，另一方面，當風險代價太大、決策者厭惡風險時，自然就會采取回避風險的行為，這就是風險的約束效應。這就是風險效應的兩個方面，它們同時存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著。在決策時，人們是選擇風險還是選擇回避風險，兩種效應相互作用的結果就產生了房地產。投資風險識別是指在房地產開發過程中房地產開發商對其中存在的風險加以識別，并進行系統的歸類分析，以揭示其風險本質的一系列過程。要想準確識別房地產投資風險，開發商必須對企業以及項目的內外環境條件進行全面的了解，運用各種風險識別的方法科學的分析人、物和開發活動中可能存在的各種風險因素來達到降低風險的作用。

2.房地產投資風險測量。房地產投資風險測量是指房地產開發商在風險識別的基礎上，對房地產投資中某一風險的發生概率、損失程度及范圍進行估量，并評估其系統風險度大小的過程。且風險測量主要從三個角度來看：（1）客觀性風險具有客觀性，它是客觀存在的，風險存在于客觀事件發展變化的整個過程中，房地產投資也不例外，作為投資者，必須要正視它，并要以積極的態度在有限的空間和時間內改變風險存在和發生的條件，降低其發生頻率，減少損失程度。（2）由于房地產物業本身的特點及其本身特點，加上社會、政治、經濟、自然、技術、市場的各種不同的風險因素，以至于使風險顯示出多樣性和相互關聯性。而風險因素反映在投資過程中呈現的不確定性是受時間、地域、投資結果上的，不確定因素本身的變動幅度和影響力大小往往決定了項目風險的不確性。（3）雖然不確定性是風險的本質屬性，但這并非表明人們對它束手無策。說某一行動主體可以通過對以往發生過的類似事件的資料進行概率分析與統計，這樣就可以對某種風險的發生頻率以及其造成的危害程度做出準確的判斷，使人們對即將發生的風險進行測量。因此，房地產投資風險的測量并不是一個簡單的過程。

3.房地產投資風險防范與處理。房地產投資風險防范與處理是指根據風險管理的目標，房地產開發商以風險的識別與測量作為基礎，從而選擇出風險防范與處理的最佳方法組合，以至于可以對房地產開發過程中可能出現的風險做出準確有效的應對策略。它的處理方法包括兩種工具，分別是風險控制工具和風險財務處理工具。第一種風險控制工具里又含有風險非保險轉移、風險控制、風險分散等等。風險分散是通過開發結構的分散從而達到降低風險的目的，一般還包括投資時間分散、投資區域分散、共同投資等方式。時間分散則是要規劃出一個恰當的投資時間間隔，其目的是為了防止市場一旦變化即造成的經濟損失；區域分散就是將房地產投資逐漸分散到不同的區域內，就可以避免某一個指定的特定的區域經濟蕭條的投資的影響，其目的就是降低風險。房地產投資風險的防范與處理方法是通過合理的組合，從而達到在房地產投資活動中以小換大的安全保障作用。

三、房地產項目投資風險應對措施

1.風險回避。在房地產的投資過程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資，這樣風險的概率產生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險，那么將會很快有投資者涌入市場，從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。

2.風險轉移。在保險型轉移過程中，投資者可以通過合同，使另一方來承擔以及賠償風險所帶來的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風險轉移過程中其中的一種方式，被稱作保險型轉移，即通過保險的方式，避免承受大的風險。不過，不是所有的風險都是通過保險來轉移的。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產投資風險的轉移也是部分性的受到限定的。

3.資產組合。資產組合的主要作用就是分散風險。而資產的組合有無數種方式，單單從分類上講，就至少包括四種資產組合方式，而每種組合方式的風險也是大相徑庭的。簡而言之，投資者應認真考慮如何在無數的組合中選擇出最恰當的一種。選擇方式也是各種各樣的，首先計算出資產組合的風險，然后比較各個結果，從中選取組合風險最小者。但是這種方法只適用于供選數量較少時，而更重要的是，某種資產組合優秀與否還要看投資者的個人喜好。如果市場上的投資者分為風險趨避者，中性風險者，風險喜好者三類。絕大多數的投資者都屬于分類中的第一類，趨避風險者，對于他們來說，收益永遠是比風險好的，所以這種類的收益者會在一定的風險水平下盡最大的努力去爭取到高的收益，或在一定的條件下盡可能降低風險度，或者盡可能的分散風險。

四、結語

自改革開放以來，隨著我國經濟的飛速發展，我國的房地產業逐步走向了輝煌，房地產投資活動也掀起了陣陣熱潮。但是不得不提，在面對巨額利益誘惑時，房地產投資企業也面臨著很大的投資風險。本篇文章從房地產投資企業的方向出發，研究房地產投資項目所面臨的風險，通過分析，識別出了主要風險。總而言之，企業在面對房地產項目風險問題時，應該不斷地自我完善并不斷的加強自身的積累，并提高預測風險的警惕能力，這樣才能做好充分的準備，降低可能帶來的一切損失。在投資的過程注意使用多種投資方式，分散投資風險。這樣才能使企業立于不敗之地。房地產投資風險是必然存在的，這不容人們改變。我認為，人活著不僅是為了享受，也是為了接受各種挑戰的，而對于風險的研究就是一個挑戰，一個永遠沒有終點的挑戰。同時，隨著科學技術的進步，隨著人們對世界認知能力的提高，會不斷有新的、更有效的方法應用。

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（作者單位：黑龍江科技學院研究生學院 黑龍江哈爾濱 150027）

（責編：賈偉）