淺談成本控制下的征地拆遷管理

摘要：征地拆遷是建設規劃中的重要環節，公共建設項目征地拆遷工期無法科學計劃、不斷調整概算的現象普遍存在，嚴重影響了國家建設計劃的實施，不利于國民經濟的快速發展。本文主要針對筆者工作，談一談如何控制征地拆遷這個當前建設領域迫切需要解決的城市管理問題。

關鍵詞：征地 審核 成本

0 引言

征地拆遷工作通過事前階段、事中階段、事后階段和資金管理，解決傳統管理模式中遇到的土地利用規劃與城市規劃的銜接、征地拆遷成本難控制等問題，實現征拆工作全過程監管的城市管理新模式。以下本文分析了如何有效為政府把好征拆方案關、成本關、審核關、資金關和結算關，控制征地拆遷的城市管理問題。

1 當前征地拆遷主要問題

近年來，隨著廈門城市建設高速發展，城建征地拆遷工作中存在的薄弱環節也日益突出，越來越成為制約工程順利推進、甚至整個城市建設發展的瓶頸。廈門市政府于2005年出臺《廈門市人民政府關于完善征地拆遷政策的若干意見》（廈府【2005】176號）和《廈門市人民政府關于征收集體土地非住宅房屋拆遷的若干意見》（廈府【2005】179號）等集體土地房屋拆遷補償辦等征地拆遷的配套細則。

廈門市集體土地房屋拆遷法定補償標準與被拆遷標的物市場價格相差比較大，無法反映被拆遷標的物的真實市場價位，各區級政府為推動轄區內征地拆遷進度，在市級補償標準之外，各區級政府和各征地拆遷項目自行制定征地拆遷獎勵措施。造成被征地拆遷人認為補償標準不統一、不合理，被拆遷人互相攀比，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了政府的聲譽，也直接影響了征地拆遷的進程和效率。

1.1 征地拆遷前期可行性分析

基本建設程序可分為“項目建議書和可研報告、投資概算、征地拆遷實施、工程建設、竣工結算”等階段。征地拆遷實施在用地批準文件和建設用地規劃許可證審批后才能開始。建設項目立項階段中，通常業主和設計單位都沒細致考慮土地利用現狀、地籍現狀和房產現狀等影響，沒能很好地與土地利用總體規劃、城市規劃相銜接。這直接導致了項目選址落地難，工程處于“三邊”狀態：邊設計、邊報建、邊施工，實施過程中經常調整紅線，從而人為加大了征拆的難度和成本。如安置房項目選址在村莊中心，人為造成為安置被拆遷人而拆遷村莊，即造成安置房建設進度的難度，又增加項目的不確定性。

1.2 成本難以有效監控

1.2.1 項目征地拆遷其規劃、用地范圍不穩定，往往導致對征地范圍、拆遷房屋的數量、補償多少附著物和構筑物、征地拆遷的重點難點、集體農居安置用地和復建用地難以進行全面綜合的分析研究，對整個征地拆遷過程的征地拆遷成本缺乏基于補償合同的統一監控。

1.2.2 政府征地拆遷只考慮項目用地紅線范圍，不考慮實際地塊建筑物情況，容易造成征地拆遷補償政策與用地現實情況矛盾，如用地紅線從建筑物中間穿過等，這種情況就無法按標準套用補償及相應的企業搬遷補償，這也是為什么廈門各區級政府害怕碰到“線性工程”征地拆遷。

1.2.3 政府補償標準沒有考慮征地拆遷過程中村莊民風民俗的費用、沒有考慮到征用地塊是否存在歷史上征地拆遷遺留矛盾需要解決的費用等，這類費用無法預測，往往在征地拆遷過程中才能得知。

1.3 補償資金管理分散、流轉時效性差

征地拆遷存在補償資金撥付分散、環節多、時間長等問題，造成諸多弊端：一是資金劃撥不能及時到位，嚴重影響集體經濟組織交地施工、被拆遷人交房拆除的積極性；二是拆遷補償計劃性不夠，項目之間資金被占用現象嚴重；三是容易使資金滯留在征地拆遷實施單位，不利于資金的安全；四是不能全面跟蹤監管補償資金，不能開展有效的財務監督和成本分析工作；五是導致工程難以順利結案結算。

2 征地拆遷管理的成本控制

以加強公共建設征地拆遷有效監管為主要目的，通過前期測算編制、事中階段、事后階段和資金管理，解決傳統管理模式中遇到的各種難題，為政府把好征地拆遷方案關、成本關、審核關、資金關、結算關，促進公正清廉，實現征地拆遷工作全過程的監管，使征地拆遷工作真正實現“受影響人滿意度、征地拆遷成本、工作效率”的最優結合。

2.1 征地拆遷前期費用測算編制

要做好征地拆遷費用測算編制必須把好拆遷標的物數量、規格和拆遷方案三方面工作：

①合理確定征地拆遷標的物數量：以信息化為輔助手段，對征地拆遷范圍所涉及到地籍、地形、房產、管線、地下空間、航拍影像等進行現狀資料采集；地籍、地形、房產、管線、地下空間等數據作為征地拆遷的空間量，航拍影像對制止搶建搶搭提供確鑿證據，加強行政執法部門對項目紅線范圍內違法建設的管控。

②科學確認征地拆遷標的物的規格：組織人員到房管局查實拆遷范圍登記有批建手續的住宅與非住宅房屋數量、結構；到派出所確定拆遷范圍內人口數量；到街道、社區和工商部門調查拆遷范圍內企業的情況等。

③制定項目合理的征地拆遷補償補助方案：在市、區的標準和規定內，依據項目特性制定補償、補助方案。

2.2 征地拆遷事中階段

事中階段，須嚴格貫徹執行中央、省、市、區有關土地征收和房屋拆遷管理的法律、法規、規章和政策，制定城市公共建設項目征地拆遷的具體補償標準和技術規程，避免拆遷執行過程中的隨意性，避免標準的混亂，使政府實現回歸于解決征地拆遷綜合矛盾的角色上，把工作重心放在加強城市公共建設中政府的組織、指導、監督和協調行為上：

①組織對征地拆遷工作人員進行業務培訓，保證項目補償方案統一執行；

②加強項目過程監督：拆遷過程中對被拆遷標的物的數量和規格進行抽查；對補償、補助協議進行抽審；

③建立平臺協調解決補償、補助標準以外“個案”研究討論機制，解決法規中沒有規定到或“歷史遺留問題”。

2.3 征地拆遷事后階段

事后階段，對實施單位工作質量、工作效率進行跟蹤管理和業績評價；對征地拆遷、管線遷改工程進行歸檔管理，為征拆項目把好最后一道關。

2.4 資金管理

加強征地拆遷補償資金的監管、核準、周轉、撥付及調劑：

①征地拆遷補償資金按項目專款專用；

②按測算總金額進行進度款撥款控制：征地拆遷項目開始按測算額度5%-10%給予征地拆遷實施單位項目啟動資金，項目啟動后按征拆遷實施單位的實際簽訂征地拆遷協議金額和支付補償金額及下階段資金使用計劃進行項目過程撥款；

③建立征地拆遷實施單位、征收單位和財政部門過程資金審批核準流程，規范征地拆遷資金支出；

④建立各征地拆遷項目資金撥款數據管理系統。

3 結束語

當今時代，信息傳遞速度加快，社會開放度加大，法制更健全，我們必須用時代的要求審視征地拆遷工作，推進觀念創新、管理創新、技術創新，不斷提高城市規劃、建設、服務和管理水平，才能做到法制政府、誠信政府、責任政府、陽光政府。基于空間和成本控制的征地拆遷管理，不僅是征地拆遷工作中發揮協調發展規劃、土地利用規劃和城市規劃三者的手段之一，也是一種維護公共利益、實現經濟社會協調發展的公共政策。

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