淺議物業服務工程管理信息化

摘要：雖然工程管理不是物業管理服務公司的主營項目。但是，工程管理是物業公司服務工作的重要組成部分。工程管理水平的優劣會直接影響對業主的服務質量和房屋的保值增值。信息化是提高工程管理的重要手段，而BIM讓這種手段具體而可能。

關鍵詞：物業服務 工程管理 信息化

0 引言

隨著我國經濟的高速增長，物業管理服務已進入快速發展的新時期，其服務類型已逐漸從單一的住宅物業服務輻射到工業、商業、機關、醫院、學校、酒店、賓館及高檔寫字樓等行業，除物業管理的安全、保潔、綠化等服務內容外，工程管理的技術含量最高，管理的難度最大，同時對信息化的要求也最高。物業服務中的工程管理信息不僅包括建筑物的使用階段信息，還包括建設期的決策階段、施工階段的信息。BIM（建設工程項目全壽命信息管理）技術的誕生，為管理物業服務中的全過程管理信息提供了基礎平臺和條件，也是建筑物保值增值的重要手段。

1 全過程管理

狹義的物業服務中的工程管理雖然是在物業的使用階段實施，但進行全過程工程管理能夠對工程項目系統地管理，提高工程管理水平和效率。傳統的工程建設管理活動中決策階段、施工階段、使用階段通常是由不同的法人單位來完成，項目創建過程中建立的工程信息掌握在各參加方的手中，所以各個階段的信息沒有整合在一起，產生了“數字鴻溝”，不能進行信息資源共享，客觀地影響了工程管理的水平和效率、阻礙了工程管理的發展。近年來，計算機軟硬件技術和網絡技術的快速發展，使采用BIM技術進行工程管理成為了現實。國外對BIM技術的定義是：“一個設施（建設項目）物理和功能特性的數字表達；是一個共享的知識資源，是一個分享有關這個設施的信息，為該設施從概念到拆除的全壽命周期中的所有決策提供可靠依據的過程”。由此可見BIM技術的核心是通過建立虛擬的建筑工程三維模型，利用數字化技術，為這個模型提供完整的、與實際情況一致的建筑工程信息庫。目前，制造業在信息化技術的應用上遙遙領先于建筑業，并廣泛應用于實踐中，產生了巨大的經濟效益和社會貢獻。而建筑業的信息化水平還處于入門階段。怎樣把握住這次新的信息技術革命來實現建筑業的跨越發展，已成為建筑業的重要任務。

2 物業服務中的工程管理

2.1 建筑工程維修保養管理 物業服務中的建筑工程管理主要是對建筑物結構設施（如墻體、樓板、屋面及防水等）進行維護工作。因此，物業公司首先應掌握建筑物的使用年限和工程保修主體的信息。建筑物在保修年限內的維修工作按《工程質量保修書》規定進行保修管理；建筑物在保修年限外的維修工作按《物業管理服務合同》約定進行保修管理。通常物業服務中的建筑工程維修工作大多為屋面滲漏、外墻面滲漏和衛生間滲漏等等。物業公司的工程管理部門應熟悉這些部位的防水材料性能和防水施工工藝，根據具體滲漏的情況選擇不同的防水材料和工藝進行維修。

2.2 安裝工程維修保養管理 與建筑工程維修一樣，安裝工程維修保養管理也應分別按保修期內外采取不同的管理方法進行。與建筑工程維修不一樣的是安裝工程維修保養涉及的專業、范圍、頻率、工藝和出現故障對使用的影響均有所不同。因此，管理的方法也不同。安裝工程的維修是整個物業服務中維修頻率最多、次數最多、總量最多的工作。一旦安裝工程發生故障，會立即影響物業的使用功能，對生活的影響是難以接受的。因此，安裝工程維修保養管理不能像建筑工程維修那樣按部就班地實施，而必須建立一支全天候的專業齊全的快速維修隊伍，并采用先進的管理模式，才能滿足物業服務需求。

2.3 建筑智能化維修保養管理 建筑智能化是指以建筑為平臺，兼備建筑設備、辦公自動化及通信網絡三大系統，集結構、系統、服務、管理及它們之間的最優化組合。包括通信網絡技術、計算機技術、自動控制技術、消防與安全防范技術、聲頻與視頻應用技術、綜合布線和系統集成技術。建筑智能化維修保養與安裝工程的維修一樣，也是一旦設備發生了故障，立即就會影響物業的使用功能。因為建筑智能化依托的技術更先進、更復雜、更智能化。所以，維修保養工作要求會更高，尤其是日常的使用和保養工作做好了，維修的概率和維修成本會大大的降低。

2.4 工程管理信息化 工程管理信息化是在整個建設工程項目生命周期內產生的，反映和控制工程管理活動的所有組織、管理、經濟、技術信息，其形式為各種數字、文字、聲音、圖像等。其內容包括項目創建過程中建立的工程信息和在整個項目生命周期中管理和共享這些信息。采用BIM技術通過對建筑物建立虛擬的建筑工程三維模型，利用數字化技術對建設工程進行全過程管理，可以高效準確地實現工程管理信息化；BIM技術不僅可以觀察到工程建設的全過程活動，還能對施工活動的過程進行前后“穿越”觀看。所以采用BIM技術對物業服務工程維修保養進行管理，能提高管理效率、決策準確度以及維修保養質量。如果物業服務工程維修保養管理能夠觀看到建筑物的施工的全過程，就可以更加準確地判斷建筑物的瑕疵是怎樣產生的、怎樣發展的，以及應該怎樣去維修、保養。

3 結束語

物業管理服務在我國雖然已經過30余載的發展。但是能采用BIM技術進行工程管理的企業還很少，有條件的物業管理企業應盡快引進該技術。

參考文獻：

[1]張濤.物業服務信用管理信息系統的應用研究[D].湖南大學， 2012.

[2]蘇寶煒，柴俊.物業服務信息化應用與業主信息安全風險規避[J].北京房地產，2009（03）.

[3]蘇寶煒.推進物業服務信息化管理進程（上）[J].現代物業（上旬刊），2010（05）.

作者簡介：陶秀群（1972-），女，廣東惠州人，工程師，研究方向：工程管理。