小區停車位權屬法律問題分析

摘 要 近年來，隨著我國經濟高速的發展和城市居民生活水平的提高，私家車擁有的數量大幅增長，然而居民小區的停車位卻相對增長緩慢，使小區的停車位成為一種稀缺資源，造成小區居民“停車難”。另外一方面，房地產開發商為了在商品房開發與銷售的過程中謀求利益最大化，常常是以不公平的合同條款占據或單方面處置小區停車位，從而產生一系列小區停車位歸屬權糾紛問題。

關鍵詞 小區停車位 物權法 歸屬

一、《物權法》第七十四條的解讀

各國對于小區停車位的權屬大致采取兩種模式：一種是將它作為共有部分由業主共有，而另一種則是將它作為專有權的客體，由開發商單獨出售或出租。我國《物權法》第七十四條的規定恰恰是兩者的結合，對車庫、車位分類后采取約定歸屬和業主共有。

《物權法》第七十四條第一款規定在建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業主的需要，所謂業主，也就是物業的所有者。首先應該認清業主與房屋所有人并不等同；其次按共有關系擁有建筑物的所有權人也不能稱其為業主；最后業主作為一個集合概念，具有獨立性，然而此處應該注意到只有一個所有權人的建筑物的所有權人也不能成為業主。與此同時，該條款中的“首先”與優先購買權中的“優先”不同。優先是指在同等的條件下，業主優先獲得；可是如果業主以外的人出價更高，則可以賣給業主以外的人。而“首先”則沒有條件之分，即使業主以外的人愿意出更高的價款租賃或購買，開發商均不得對業主以外的人出售。

《物權法》第七十四條第二款的規定在立法思想上遵循“私法自治”原則，通過房地產開發商和業主之間以約定的方式來確定停車位權利的歸屬。但是卻忽略了現實狀況，忽略了約定的前提和基礎，即房地產開發商與業主之間的力量差異，前者具有專業水平且處于強勢地位，而后者卻并不一定都具有相關專業知識，所以在雙方約定訂立合同之前就存在本質的不平等性。

《物權法》第七十四條第三款規定：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這種停車位大多數屬于地面非封閉型，以露天的居多。法律將這類停車位規定為業主共有，原因是該停車場的用地屬于業主共有，即使開發商對該用地進行簡易設施的搭建，其所投入成本也不大并且為業主提供了方便，因此這樣的規定是合情合理的。

二、小區停車位歸屬類型化分析

（一）地上停車位—法定所有

地上停車位主要有兩種類型：第一種是地面上停車位，按照建設用地規劃許可證和國有土地使用權，如果這條道路位于小區內并且是市政道路，其產權屬于國家所有，由政府代表國家行使，如果這條道路是小區的公共道路，使土地使用權歸所有業主按份共有。第二種是首層架空層停車位，住宅小區商品房首層架空層停車位位于建筑物的底部，是整幢建筑物的結構支撐，是建筑物不可分割的一部分。首層樓房架空層停車位的房地產依附幷歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

（二）地面獨立多層經營性停車位——約定所有

立體停車樓，即地面獨立多層經營性停車位，在建筑區劃內，用于停放汽車的車位，因為其與商品房建筑物并不相連，所以在結構和利益上有一定的獨立性。這種類型的停車位在建造時就已經將“分戶售出”作為目標，開發商可以將建造此種類型的停車位的投資在向他人銷售商品房時不計算在內，并向其明確說明，此時開發商享有對該部分的使用權；或者與購房者約定可以作為商品房的共有部分，但需由購房者承擔停車位的成本，最終將停車位與業主共有。

（三）利用地下空間建造的非人防工程性質的停車位 ——約定所有

對于這種利用地下空間建造的非人防工程性質的停車位可以分成兩種類型：第一種是由開發商利用建筑物的地下空間改造而成的停車位，這種停車位的建筑面積沒有計算建筑容積率，此類地下停車位的產權歸屬于全體業主。第二種是按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造的地下車庫，此種雖然和地上住宅屬于同一建筑主體不可分割的組成部分，但它的建筑面積是計算建筑容積率的，該地下車庫取得相應宗地號的土地使用權份額，產權歸開發商，可以單獨出售或出租。

（四）利用人防工程改造的地下停車位——國家所有

對于利用人防工程改造的地下停車位，歸國家所有是合情合理的。根據經驗，完全建成的人防工程是不便于停車的，因為防爆的要求使得人防地下室是一個封閉的空間，室外的汽車就無法進入其中。因此通常的方法是把人防工程的一部分待建，平時留作汽車的通道，而把人防工程的一些核心部分在初期就建成。這樣戰前上需封堵未完成的防爆墻，便可在極短的時間內完成從地下停車庫到人防工程的轉換。

三、完善小區停車位歸屬的法律思考

在小區停車位歸屬問題上，《物權法》最大的缺點并不是確立了“約定優先”這一契約自由原則，而是這一原則的規定過于“原則”，因為立法的“宜粗不宜細”而使得契約自由有可能背離正義的目標蛻變成契約不正義。當前商品房交易作為一個絕對的“賣方市場”，意味著開發商可以借助“約定優先”來進一步抬升消費者的購房成本；但另一方面，小區停車位作為商品房最重要的配套設施，恰恰是公眾“宜居”愿望得以實現的一個重要落腳點。在兩種訴求相互矛盾之下，就需要立法者通過細化的規定來平衡利益沖突，還需要國家、政府通過宏觀政策來調節房價，實現“賣方市場”向“買方市場”的轉化。

同時針對我國的具體國情來說，首先要采取積極政策，鼓勵投資開發停車位；其次，要對業主大會和業主委員會給予關注和支持；最后各級政府相關職能部門要加強對業主的《物權法》關于停車位法律知識的宣傳，對開發商跟蹤監督，以保障《物權法》的有效實施。

參考文獻：

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[3]鄧光達.論商品房住宅小區停車位的產權歸屬及相關問題[M].西南民族大學學報（人文社科版），2005（4）.

作者簡介：孟昭君，1988.08-，女，籍貫：遼寧省，單位：貴州民族大學研究生處，學歷：碩士研究生，研究方向：經濟法學