通貨膨脹時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)

摘 要：該文以通貨膨脹時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)為研究對(duì)象，分析了商業(yè)地產(chǎn)的獲利模式和商業(yè)地產(chǎn)的具體獲利手段。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 投資 收益

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2013）03（b）-0-02

目前，世界性的通貨膨脹仍在持續(xù)發(fā)酵，如何應(yīng)對(duì)通脹是眾多投資者關(guān)心的命題，眾所周知，通貨膨脹是財(cái)富的天敵，對(duì)于現(xiàn)金、存款等貨幣形式的財(cái)富來說，通貨膨脹的侵蝕作用最為明顯。應(yīng)對(duì)通貨膨脹的辦法之一，就是將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化實(shí)物資產(chǎn)，像房產(chǎn)、黃金就是在通貨膨脹中具有保值效應(yīng)的實(shí)物資產(chǎn)。因?yàn)榈种仆ㄘ浥蛎浀哪康木褪遣灰屖种械馁Y產(chǎn)，尤其是貨幣資產(chǎn)縮水，投資不動(dòng)產(chǎn)是其中一條重要的途徑，所以在通貨膨脹的壓力下，擁有實(shí)物資產(chǎn)比擁有貨幣更能減少由此而帶來的損失。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅限購(gòu)及通脹背景下，商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)就決定了它是通貨膨脹時(shí)代的最佳投資機(jī)會(huì)。

1 商業(yè)地產(chǎn)的獲利模式多樣性

首先，商業(yè)地產(chǎn)與住宅在經(jīng)濟(jì)效益上是有著本質(zhì)的區(qū)別的，投資商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的主要區(qū)別主要集中在獲得投資利潤(rùn)的不同，由于住宅租金收益相對(duì)較低，因此投資住宅地產(chǎn)的未來經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)只是單一的一次性總銷售收入扣減投資成本所得。而投資商業(yè)地產(chǎn)的投資利潤(rùn)是通過無數(shù)次、多種途徑的不定性收入形式所獲得的，其中包括出租、銷售、自營(yíng)等實(shí)現(xiàn)方式，甚至包括商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)抵押物業(yè)融資所帶來的收益。在通貨膨脹時(shí)代，無論是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、還是租金收益、自主經(jīng)營(yíng)收益，一般都會(huì)隨著通貨膨脹的上升而漲價(jià)，是通貨膨脹一定程度上的受益者，商業(yè)地產(chǎn)獲利模式的多樣性和特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在通貨膨脹時(shí)代仍可保值及

升值。

2 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品種類多，投資選擇廣泛

商業(yè)地產(chǎn)的概念涵蓋很廣，可以指用于各種辦公、零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓等都屬于商業(yè)地產(chǎn)的范疇，相對(duì)住宅產(chǎn)品的單一，商業(yè)地產(chǎn)的投資產(chǎn)品類型更加多樣化，投資選擇廣泛，不同產(chǎn)品類型的投資價(jià)值、獲利模式和投資風(fēng)險(xiǎn)都不一樣，投資者可以根據(jù)自己的需求、計(jì)劃投資金額進(jìn)行選擇，分散資金的投資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)2013年一項(xiàng)調(diào)查顯示，在投資者的心目中，目前最具投資價(jià)值的物業(yè)形式分別為商鋪（35.88%）、住宅（29.01%）、酒店式公寓（16.79%）、寫字樓（16.03%）。在天津，近4成受訪者看好商業(yè)地產(chǎn)投資，其中22.22%的受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資將好于住宅市場(chǎng)，超過兩成的受訪者“有意向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資”，這都說明商業(yè)地產(chǎn)受到了投資者的歡迎。

3 商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)比較高，投資回報(bào)周期更長(zhǎng)、更穩(wěn)定

一般商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在6%-10%的水平，是同等地段同等面積住宅的2倍或以上，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率普遍比住宅高，而且由于商業(yè)地產(chǎn)是以租金收入為主要收入來源的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資品種，因此商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過程中，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化來不斷調(diào)整和改善經(jīng)營(yíng)和租金水平，主動(dòng)符合市場(chǎng)需求，這是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，而這個(gè)過程，實(shí)際上也是商業(yè)物業(yè)本身不斷升值、收益回報(bào)不斷提高的過程，商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)線投資，是考慮長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的投資收益，而通貨膨脹的影響是階段性的，不會(huì)改變商業(yè)地產(chǎn)螺旋式上升的價(jià)值和收益回報(bào)。從長(zhǎng)期來看，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化的加速和中國(guó)未來“大消費(fèi)”概念，都是商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)足發(fā)展的機(jī)會(huì)，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2011年春節(jié)長(zhǎng)假上海商業(yè)市場(chǎng)銷售規(guī)模突破50億元（US$8.8億），比去年同期增長(zhǎng)了11.5%。這些數(shù)據(jù)足以顯示中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)的巨大潛力，同時(shí)中國(guó)進(jìn)入了以二線城市，甚至是三四線城市為中心的第二波城市化浪潮，二三線城市商業(yè)需求潛力巨大。而仲量聯(lián)行認(rèn)為，到2020年，上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這也預(yù)示著今后10年里，二三線城市將所蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，對(duì)于中國(guó)消費(fèi)的潛力，瑞信在1月12日發(fā)布的中國(guó)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年中國(guó)將超越美國(guó)成為全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)。在中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、鼓勵(lì)內(nèi)需的政策引導(dǎo)下，以及居民收入倍增計(jì)劃和稅收改革帶來的消費(fèi)能力提升拉動(dòng)下，“大消費(fèi)”概念正成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)。這些研究數(shù)據(jù)都表明，商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展前景美好，具有更可觀的投資價(jià)值，在通貨膨脹時(shí)代適合作為長(zhǎng)期投資選擇。

4 商業(yè)地產(chǎn)有較高升值空間

商業(yè)地產(chǎn)貸款執(zhí)行的是首付5成，利率上浮10%，最長(zhǎng)貸款10年的政策，對(duì)投資者的資金實(shí)力要求高，投資門檻較高，投資群體也比較穩(wěn)定，因此商業(yè)地產(chǎn)一向發(fā)展較平穩(wěn)，沒有住宅市場(chǎng)因市場(chǎng)波動(dòng)出現(xiàn)價(jià)格暴漲或暴跌的現(xiàn)象，甚至在很長(zhǎng)的時(shí)間里，商業(yè)地產(chǎn)與住宅物業(yè)價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象仍然存在，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值仍有較大提升空間，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)推進(jìn)，則進(jìn)一步放大了這種利好，各路資本紛紛加快對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的布局。根媒體報(bào)道，除傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)開始從一二線城市向三四線城市延伸外，近期部分龍頭房企實(shí)質(zhì)性布局動(dòng)作不斷，一些海外資金也蠢蠢欲動(dòng)，曲線投資國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格未來還有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，有不少業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金十年。

5 商業(yè)地產(chǎn)所處核心地段決定其價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是體現(xiàn)在地理位置上的，以地段為\"核心\"，便利的交通、繁華的商業(yè)環(huán)境、大量的人流量、巨大的升值空間等都是其價(jià)值的基礎(chǔ)條件和核心因素，所以商業(yè)地產(chǎn)對(duì)選址要求相當(dāng)嚴(yán)格，一般會(huì)選擇在城市商圈的核心和有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段，也就是城市資源、人流、資金流、信息流匯集的地段，從而更好地發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的兩大效應(yīng)：一是聚集效應(yīng)，聚集商務(wù)、商業(yè)、生活、教育、醫(yī)療、交通等城市最優(yōu)質(zhì)的資源；二是輻射效應(yīng)，在城市核心區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營(yíng)與辦公，不僅可以輻射周邊的人群，甚至可以輻射整個(gè)城市甚至其他城市的客戶，保證了消費(fèi)群體和消費(fèi)力；從而保障經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，收益穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)保值、增值功能。

另外城市核心區(qū)域物業(yè)的抗跌功能相對(duì)較強(qiáng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)期，核心地段物業(yè)的價(jià)值隨之攀升，即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)期，核心地段物業(yè)的價(jià)值也將因?yàn)樗牡囟味粫?huì)有大幅度的下降，受通貨膨脹的影響較小。

6 政府房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未波及商業(yè)地產(chǎn)

2010年以后國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了“國(guó)五條”、“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施，指向的調(diào)控目標(biāo)均是住宅市場(chǎng)，在限購(gòu)也限貸的政策打壓條件下，住宅的成交量一度低迷，加上住宅地產(chǎn)這些年的火爆行情，價(jià)格不斷攀高，投資成本升高而回報(bào)持續(xù)走低，已不再是投資者青睞的產(chǎn)品。

反觀商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一直平穩(wěn)，價(jià)格及租金收益均保持穩(wěn)定上行的態(tài)勢(shì)。國(guó)家推出的刺激內(nèi)需政策，使城市的商業(yè)活躍度日漸提升，國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，新一輪的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)浪潮正在掀起，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值正在被投資者重新認(rèn)識(shí)，不限貸、不限購(gòu)也成為商業(yè)地產(chǎn)投資者購(gòu)房的有利條件，有研究數(shù)據(jù)表明：2011年1至8月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資額比2010年同期增長(zhǎng)269%，原因就在于人民升值、通脹預(yù)期和商業(yè)項(xiàng)目投資收益回報(bào)的穩(wěn)定性。

以四大城市（深圳、廣州、成都、杭州）為例，在2011年3月限購(gòu)令嚴(yán)格執(zhí)行后，四大城市一、二手寫字樓銷售面積約為360萬(wàn)m2，與2010年同期相比增加13%，寫字樓在商品房銷售面積中的占比已從15%上升至20%，樣本甲級(jí)寫字樓均價(jià)分別為50161、25715、15819、37339元/m2，半年累積漲幅分別達(dá)到24%、18%、7%、8%，這也說明商業(yè)地產(chǎn)的投資氣氛逐步增強(qiáng)，成交價(jià)格穩(wěn)中有升。

從目前市場(chǎng)情況來看，除貸款年限外，投資商業(yè)地產(chǎn)與購(gòu)買第二套住宅地產(chǎn)的首付和利率相當(dāng)，同樣的投入，商業(yè)地產(chǎn)的收益卻普遍高于住宅；另外，從價(jià)格角度看，由于宏觀調(diào)控的目標(biāo)是住宅地產(chǎn)，具有良好發(fā)展前景的商業(yè)地產(chǎn)沒有受到大的影響，隨著商業(yè)地產(chǎn)的升溫，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格也將陸續(xù)走高，升值前景看好，適合作為長(zhǎng)期投資。

綜合看來，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅限購(gòu)限貸及通脹背景下，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)以其自身多元化、高品質(zhì)、高收益的產(chǎn)品特征，成為資金的“避風(fēng)港”，商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)到來了！

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