房地產業實施階段成本控制分析

【摘 要】房地產業的成本控制，一般可以劃分為三個階段，即立項決策階段、規劃設計階段和組織實施階段。本文通過對房地產業實施階段的各個環節進行分析，提出了各環節成本控制的要點。

【關鍵詞】房地產業；實施階段；建設管理

一、招投標環節

招投標環節，包括投標單位的選擇、招標文件的編制和評標定標。這個環節成本控制的重點是招標文件的編制。工程招標是造價控制的起點，工程招標文件是造價控制的總綱。招標文件除招標范圍、工期、造價、質量要求、付款方式、投標注意事項等通用條款外，還應注意以下幾方面的問題：（1）事先明確。由于設計不到位，施工中不可預見因素等原因，工程施工過程中往往會產生工程量清單之外的工程變更。因此，要在招標文件中提前對工程變更價款的計算方法作出約定，包括：變更工程與主體工程內容相同或相近的，以工程量清單報價報出的綜合單價為計價依據；工程量清單綜合單價未能包括的工程變更，按照當地建設主管部門頒布的材料消耗定額、取費標準，以及施工時的材料信息價，確定該項工程綜合單價；所有工程變更的結算價款均不再計算規費及措施費，等等。（2）未定因素采取包干、約定分攤。一項工程的建設周期往往需要兩三年甚至四五年，要預先制定一套能夠囊括未來幾年可能涉及造價增減情況的、完全量化的招標條款，是不現實和不可能的。對于建設期內可能遇到的未知因素和風險，需要我們在編制招標文件時千方予以規避。

二、合同環節

（1）合同條款應全面反映招標文件及中標方投標文件的主要內容。建設單位按照合理最低價中標的原則確定中標單位后，隨即要與中標單位簽訂工程施工合同。在投標環節，承包方為了拿到項目，往往在投標文件中附加若干承諾，如果不能兌現承諾，應同樣追究其違約責任。（2）慎重對待合同中出現的“工程暫定款”。有些工期緊的項目，往往在設計圖紙不全、施工圖預算尚未編制的情況下就要簽訂合同、組織施工。這種合同雖然規定最終工程款經建設單位審核后的決算為準，但合同中會出現一個“工程暫定款”。施工方往往高估工程暫定款，甚至出現決算前建設方只支付工程暫定款的80%，但經決算審核卻已超過其應得的全部工程款。出現這種情況，將給建設單位造成很大被動，多付的工程款追回困難，甚至連質量保證金也無法扣除；施工方不配合履行決算手續，不能及時順利完成工程決算；如果相關人員工作變動，施工方可能得隴望蜀，進一步要求支付全部工程暫定款。因此，必須慎重對待合同中出現的工程暫定款，在合同簽訂前對工程暫定款進行初步審核，防止其水份過大。

三、施工環節

（1）嚴控變更。由建設單位技術負責人組織該初設計圖紙會審、施工圖會審、分部分項工程圖紙會審、各專業技術圖紙會審，經過會審的圖紙要由建設單位技術負責人簽字審批，各專業技術圖紙要有相關專業審查人員互審互簽，力爭在開工前將圖紙中的問題修改完畢。對于工程開工后提出的設計變更，應嚴格執行“變更評估一變更會簽一變更審批”的程序。即：對有關部門提出的設計變更，先由技術部門評估其必要性，造價部門測算變更費用及對總造價的影響，工地現場負責人評估其對工期的影響；在對設計變更進行評估的基礎上，建設單位草擬設計變更通知單，該通知單須經設計單位、建設單位技術負責部門、造價部門、工地現場負責人、監理單位、施工單位會簽；會簽后的設計變更通知單由建設單位總經理或主管副總經理審批簽字后方為有效。（2）規范現場簽證。所謂現場簽證，是指施工方完成施工合同之外的工程量，要求建設方予以簽字認可。當施工方提出簽證要求時，建設方工地現場負責人首先要分析簽證內容的合理性，即：是否屬于施工合同之外的工程量，實施此工程的原因、必要性等等；其次，要認真核對簽證工程量。核對工程量應有兩人參加，并由監理工程師簽字確認；第三，現場簽證應堅持當時發生當時簽證的原則，不得事后寫“回憶錄”；第四，現場簽證必須經建設方主管部門審查復核無誤后才能進行結算。

四、結算環節

（1）掌握一手與工程結算有關的資料。主要包括工程招投標文件、施工合同、工程變更簽證、竣工圖紙、工程驗收報告等。通過對這些資料的了解，全面掌握工程施工范圍、合同有關約定、甲供料及其價格、工程總造價及付款辦法等相關內容，避免錯算、漏算工程量。（2）合理調整材料差價。實行工程量清單報價而中標的工程，材料價差的調整對工程造價的影響較大，結算時，必須嚴格執行合同規定的價差調整辦法，及時掌握材料價格變化情況，認真核實材料采購價格，防止因材料采購價格虛高而影響工程造價。

參 考 文 獻

[1]林舒航.福建省房地產企業風險管理的調查與分析[J].福建商業高等專科學校學報.2012（6）

[2]賈晶.《房地產經營與管理》課程教學改革研究[J].武漢商業服務學院學報.2012（6）