房價上漲的原因分析及調控建議

摘要 從1998年房地產市場化改革開始伊始，房價便一直呈上升趨勢。尤其在2005年以后，房價開始飆升，個別一線城市的房價高達數萬元每平方米。本文對我國房價上漲的原因進行了初步分析，并提出了控制房價的相關對策措施。

關鍵詞 房價上漲 土地財政 宏觀調控

中圖分類號：F123 文獻標識碼：A

當前，房價總體稍稍有所回落，一線城市房價上升程度有所緩解。但是，隨著應對宏觀經濟下降過大的微調政策已波及到了房地產，加上地方政府執行政策變相放松，中小城市房價泡沫開始產生。在這樣的情況下，各地政府需重新調整政策方針，對房價的宏觀調控絲毫不可放松。

一、房價上漲的原因

（一）人口聚集結構不均勻，土地制度的不斷推升。

我國人口聚集結構不均勻是造成房價上漲的原因之一。由于城市的基礎設施完善、福利待遇優越，許多農村人口趨于向城市遷移，城市區域的人口占全國人口的比例遠大于城市面積占全國面積的比例。在這種情況下，城市住房需求增多，拉升了房產的價格。可以預見，若城市和農村的人口比例能進行協調，必然會緩解城市住房壓力。

我國的土地制度規定了城市土地歸國家所有，地方政府對土地財政的依賴性很強。政府不斷出臺抑制房價的措施，甚至用行政的限購手段和約談手段來打壓，卻始終不肯調整土地出讓制度，這導致了政府對土地的壟斷，從而土地出現高價格。而土地成本是商品房建造最主要的成本，地價的上升必然造成房價的上升。

（二）對房市的投資需求過大，開發商過度追求利潤。

一直以來，國內的投資渠道狹窄、投資品種過于單一、相關的制度不甚健全，而房價的上升似乎是一個機遇，導致大量的資本涌向房市。“山西煤老板”、“溫州炒房團”等對房市的炒作早已聲名顯赫。而從目前政府出臺的政策來看，針對投機性購房效果并不明顯。房產被投資者作為主要投資方向的現狀，導致了房價的非理性上漲。與此同時，許多不法開發商違背社會道德，過分追求高利潤，實行抬高房價的營銷策略。如日提一價、捂盤囤房等惡行屢禁不止。正是由于開發商謀求暴利的心態，房價進一步被推高。

（三）輿論對消費者的盲目引導。

新聞媒體和專家學者是房價不斷上漲的推手之一。許多媒體有意無意的給民眾傳播了房價要漲、投資房產獲利空間大等資訊。這無疑會令本就處于非理性狀態下的消費者變得更加沖動。此外，開發商過度夸大的“政策無用論”，都引發民眾的恐慌，令消費者、投資者更加盲目，這是房價上升的重要原因。

二、抑制房價上漲的政策措施

針對當前房價較高且有上漲的勢頭，房市調控不能有絲毫的松懈。一方面要堅持現行的調控措施，并嚴格執行；另一方面，針對反彈勢頭的出現，更要有必要的房價監控措施。現從供給和需求兩方面考慮，提出相關對策以穩定住房價格。

（一）供給的角度。

1、建設經濟適用房，加強對開發商的管理。

首先，抑制房價過快上漲的應急措施還是要增加供給。地方政府要督促企業加快開工建設經濟適用房，增加中小戶型、限價房及廉租房等中低價位普通商品房的供應量。通過商品房有效供應量的增加，減輕房價上漲的壓力。其次，相關部門要對房地產開發商進行教育引導，使其正確認清形勢，與政府攜手合作，維護市場。除此以外，也要嚴厲打擊開發商的不法行為。

2、擴寬土地供應渠道，徹底摒棄“土地財政”。

加強土地供應管理，科學制定土地出讓政策。第一，在土地供應上，政府應加大土地自由買賣的程度，充分調動企業參與土地儲備和協議轉讓的積極性。第二，應實行差別化的土地政策，對保障性住房和商品房要區別對待，對于小戶型的商品房實行寬松的調控政策。只要政府擴寬了土地的供應渠道，房價便會應聲而跌。

（二）需求的角度。

1、改善區域發展不平衡現狀，穩步推進城市化進程。

經濟發達的城市與農村生活水平差異巨大，這就必然導致人口向城市流動，故而需求也就會不斷加大。因此，政府應加快農村地區基礎設施建設速度，不斷提高農村人民生活水平，并從制度、政策、福利等層面向其傾斜，從而分流城市的房產需求與壓力。

2、采取差別化稅收政策，限制投機需求。

為了防止房市的價格反彈，政府必須出臺更有針對性的差別化信貸政策。采取對擁有高檔住宅、第二套及以上房產的人群收取較高的房產稅，對買第二套及以上房產的人群征收特別消費稅。對房地產的稅收調整，政府應該邁出實質性的改革步伐，而不僅限于營業稅和印花稅的層面。與此同時，限制商品房的投機需求，積極對市場輿論進行引導，逐步改變人們對房價上升的預期，從而降低非自住房需求，使房地產市場逐漸平穩。□

（作者：河南大學經濟學院經濟學專業2010級本科生）

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