淺議物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

摘要 本文從物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析的目的與要求入手，歸納出實(shí)際工作中的財(cái)務(wù)分析主要方法，幫助各物業(yè)管理公司更好地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作。

關(guān)鍵詞 財(cái)務(wù)分析 物業(yè)管理公司 方法

中圖分類號(hào)：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起與發(fā)展，物業(yè)管理公司如雨后春筍般成長壯大起來，成為了我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中的新生力量。隨著物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理重視程度的不斷提高，很多物業(yè)管理公司也開始關(guān)注對(duì)自身財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析。物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析工作在整個(gè)財(cái)務(wù)管理體系中有著重要的意義，通過財(cái)務(wù)分析形成的數(shù)據(jù)與結(jié)論能夠?yàn)楣竟芾韺雍拖嚓P(guān)利益團(tuán)體的管理決策提供信息?？偟膩碚f，財(cái)務(wù)分析是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的重要工具，能夠有效幫助企業(yè)總結(jié)經(jīng)營管理活動(dòng)中的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，合理預(yù)測，提高效益?？梢哉f，每一家公司的財(cái)務(wù)分析工作都涉及到分析現(xiàn)狀、規(guī)劃未來的內(nèi)容，物業(yè)管理公司也是如此。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表需要針對(duì)不同使用者，采用不同的財(cái)務(wù)分析方法，分析的側(cè)重點(diǎn)也不盡相同。物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析主要集中在對(duì)物業(yè)經(jīng)營、房屋修繕、社區(qū)綜合服務(wù)等經(jīng)營活動(dòng)領(lǐng)域，主要利用會(huì)計(jì)核算、統(tǒng)計(jì)等有關(guān)信息，對(duì)不同期間的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，大多采用對(duì)比分析方法，找出問題和根源，再采取措施修正，不斷提高物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理水平。

二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析的主要目的與應(yīng)用分析

財(cái)務(wù)分析對(duì)于物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體都有著重要意義。對(duì)于物業(yè)管理公司來說，只有對(duì)自身的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入、系統(tǒng)的分析，才能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)自身經(jīng)營管理過程中的問題，了解在哪些領(lǐng)域還有改進(jìn)空間，從而做出正確的經(jīng)營決策。對(duì)于外部利益相關(guān)者來說，由于各自的目的和需求大不相同，所以對(duì)于財(cái)務(wù)信息的要求也不一樣。具體來說，對(duì)于業(yè)主來說，主要需要通過一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)客觀上了解物業(yè)管理公司是否有著高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量。對(duì)于物業(yè)管理公司的管理層來說，需要通過財(cái)務(wù)分析判斷公司的長短期償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流狀況以及未來發(fā)展的整體趨勢，從而對(duì)自身綜合管理能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)于投資者來說，主要需要了解物業(yè)管理公司的盈利能力；對(duì)于債權(quán)人來說，則需要重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)公司的資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率等與償債能力相關(guān)的指標(biāo)。由此可見，物業(yè)管理公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析工作時(shí)，滿足內(nèi)部管理層和外部利益相關(guān)者的需求都十分重要，在我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告編制規(guī)定的基礎(chǔ)上，要盡可能地反映出多方需要的信息?？偟膩碚f，物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析的具體目的與應(yīng)用主要有以下幾個(gè)方面。

（一）評(píng)價(jià)特定時(shí)點(diǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況。

財(cái)務(wù)分析最直接的是反映出公司一定時(shí)期下的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的構(gòu)成狀況，在此基礎(chǔ)上評(píng)價(jià)出企業(yè)的經(jīng)營效率、償債能力、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于物業(yè)管理公司來說，財(cái)務(wù)分析需要能夠覆蓋公司經(jīng)營、管理、服務(wù)流程的每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)重大項(xiàng)目需要根據(jù)財(cái)務(wù)狀況做出合理預(yù)測，做好成本預(yù)算；在具體的實(shí)施環(huán)節(jié)，也注意跟進(jìn)觀察，重視對(duì)新情況的分析，在公司內(nèi)部的各個(gè)部門之間做好信息傳遞工作，注意工作前后期的財(cái)務(wù)對(duì)比分析，觀察影響企業(yè)獲利水平的各項(xiàng)指標(biāo)以及異常波動(dòng)的內(nèi)容。

（二）評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的管理水平。

物業(yè)管理公司的管理水平在財(cái)務(wù)分析的過程中能夠得到集中反映?？偟膩碚f，物業(yè)管理公司的經(jīng)營過程就是運(yùn)用自身的資產(chǎn)逐漸獲得利益的過程，管理水平的高低在很大程度上就體現(xiàn)在資產(chǎn)的管理水平上，分析資產(chǎn)的管理水平，能夠幫助物業(yè)管理公司評(píng)價(jià)自身的資產(chǎn)管理情況、營運(yùn)情況，從而反映出公司的整體的管理水平。舉例來說明，物業(yè)管理公司需要密切關(guān)注資產(chǎn)購買、投入使用、修繕、保管等各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)費(fèi)支出與最后的經(jīng)濟(jì)成果進(jìn)行對(duì)照，主要分析資產(chǎn)的投入是否恰當(dāng)，有沒有由于管理不善帶來的無謂損失，然后再評(píng)價(jià)相應(yīng)資產(chǎn)的獲利能力，從而不斷提高物業(yè)管理公司的資產(chǎn)管理水平。

（三）衡量物業(yè)管理公司的盈利能力。

物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理目標(biāo)多種多樣。從廣大物業(yè)管理公司的實(shí)際經(jīng)營運(yùn)作過程來看，單純依靠物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)所獲得的利潤其實(shí)并不高，然而，任何公司都是以盈利為最根本的目標(biāo)，物業(yè)管理公司也不例外。鑒于此，物業(yè)管理公司也需要追求自身的新的利潤增長點(diǎn)，因?yàn)楣镜挠芰Σ粌H對(duì)公司管理層與投資者十分重要，對(duì)于債權(quán)人、投資者來說也具有重要意義。隨著我國居民生活水平的普遍提高，物業(yè)管理公司的盈利能力往往也影響著人們對(duì)于物業(yè)公司的選擇，人們都希望能夠選擇一家經(jīng)營水平高、管理理念先進(jìn)的物業(yè)管理公司。

物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析的目的在于對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、管理水平的評(píng)價(jià)，為公司管理層和利益相關(guān)者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策提供重要依據(jù)。

三、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析的主要方法

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析方式按照不同的側(cè)重點(diǎn)有著不同的劃分，具體來看，主要有以下兩類方法體系。

（一）按照會(huì)計(jì)要素分類。

1、資產(chǎn)負(fù)債表分析。資產(chǎn)負(fù)債表分析是一類靜止的分析方式，主要依據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。資產(chǎn)負(fù)債表是對(duì)某一時(shí)點(diǎn)公司經(jīng)營狀況的全面反映，是財(cái)務(wù)報(bào)表體系中較為綜合的一項(xiàng)。通過對(duì)物業(yè)管理公司資產(chǎn)負(fù)債表的分析，可以直觀看出公司的長短期償債能力、盈利能力以及潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2、損益表分析。對(duì)物業(yè)管理公司的損益進(jìn)行財(cái)務(wù)分析主要是為了揭示一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理公司的經(jīng)營成果。物業(yè)管理公司需要依靠損益表了解公司財(cái)務(wù)狀況的發(fā)展變化，掌握自身的盈利能力狀況，通過對(duì)收入、費(fèi)用、利潤等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，找出一段時(shí)間內(nèi)公司經(jīng)營的長處和不足，從而在控制成本費(fèi)用、提高服務(wù)質(zhì)量、拓寬服務(wù)領(lǐng)域等方面下功夫。

3、現(xiàn)金流量表分析。對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)分析來說，現(xiàn)金為王的理念早已不陌生?，F(xiàn)金流量表能夠揭示出公司一個(gè)會(huì)計(jì)年度的現(xiàn)金流入與流出的信息，包括籌資、投資、分配等重要環(huán)節(jié)，為公司揭示出現(xiàn)金流量變化的情況與原因。對(duì)現(xiàn)金流量表的深入分析，能夠便于公司衡量自身獲取現(xiàn)金的能力，了解公司未來主要經(jīng)營領(lǐng)域可能發(fā)生變化的方向，從而加深對(duì)公司財(cái)務(wù)分析工作的理解。

隨著現(xiàn)代企業(yè)管理理念的不斷更新，不少企業(yè)開始意識(shí)到單純的對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流向表的分析已經(jīng)不能滿足企業(yè)經(jīng)營管理的需要，還需要將一些特定的分析方法應(yīng)用到實(shí)際的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之中。

（二）按照分析方式的分類。

一般來說，最常用的財(cái)務(wù)分析方法有橫向分析、縱向分析、綜合分析三大類。每一類分析方法都有使用的具體范圍和特點(diǎn)。

1、橫向分析。橫向分析又叫做比較分析法。簡單來說，就是將物業(yè)管理公司同一時(shí)期報(bào)表中的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行平行對(duì)比，反映出數(shù)據(jù)間的關(guān)系，我們最熟悉的構(gòu)成分析與比率分析就是橫向比較的廣泛應(yīng)用。

2、縱向分析?？v向分析主要通過物業(yè)管理公司多年的財(cái)務(wù)報(bào)表或比率進(jìn)行對(duì)比，反映出這段期間物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的變化趨勢，是一種趨勢分析法，其中應(yīng)用最多的是比率分析與指數(shù)分析兩類。

3、綜合分析。除了前面提到的橫向分析、綜合分析之外，現(xiàn)代物業(yè)管理公司越來越重視綜合分析。雖然橫向分析與縱向分析能夠客觀反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況與變化趨勢，但是對(duì)于公司整體管理水平的反映還存在一些空白地帶，兩種方式都有著各自的側(cè)重點(diǎn)，如果能將其結(jié)合起來，就能很好地彌補(bǔ)單獨(dú)依靠任何一種方法的缺陷和不足。鑒于此，為了更全面、系統(tǒng)地反映公司運(yùn)營的總體狀況，需要將上述兩種分析方式有機(jī)結(jié)合起來進(jìn)行綜合判斷，其分析結(jié)果不僅能夠反映出公司當(dāng)下經(jīng)營中的優(yōu)勢和劣勢，也能幫助公司找到改善管理的方向。目前綜合分析方法中最為大家所熟知的是“杜邦分析法”。

綜上所述，物業(yè)管理公司需要以財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，系統(tǒng)化地評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、管理水平。目前，我國的會(huì)計(jì)制度與公司法中都有明確的要求，物業(yè)管理公司必須要提供資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、附注、財(cái)務(wù)情況說明書等內(nèi)容，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析工作正在朝著一個(gè)科學(xué)規(guī)范的方向邁進(jìn)。

四、結(jié)語

在實(shí)際的財(cái)務(wù)分析工作中，橫向分析往往是應(yīng)用最多的分析方式，特別是比率分析法已經(jīng)成為眾多財(cái)務(wù)分析教科書中大書特書的分析方式?？偟膩砜?，橫向分析與縱向分析分別能夠從不同側(cè)面反映出物業(yè)管理公司的管理水平。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)從單純追求速度的階段逐漸過渡到追求效率的階段，物業(yè)管理公司應(yīng)該順應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的潮流，結(jié)合自身的實(shí)際情況，合理運(yùn)用各項(xiàng)資源，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為外部投資者贏得更為客觀的回報(bào)，這也是物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的最根本動(dòng)機(jī)。□

（作者：成都嘉寶商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司財(cái)務(wù)中心，會(huì)計(jì)師，大專文化，畢業(yè)于西南財(cái)大商業(yè)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)?？疲?/p>

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