武威：西部小城的地產隱憂

蘇曉明

9月9日下午，一位老人佝僂著背，走進了甘肅省武威市鳳凰路上的一家二手房中介公司。這是他最近7天第4次來此，這位武威市古浪縣的農民，只想進城為兒子買一套婚房。

最終，他選擇了一套90平方米的二手房，1997年的老房子，價格36萬。他年近6旬，為付房款拿出了一輩子積蓄，還貸了17萬。這是他一生最大的一筆買賣。

這家中介公司的一位經紀人說，這便是武威樓市的真實寫照，農民辛苦一輩子，用了全部積蓄，再加上高額貸款，僅能買一套二手房，更別說新的樓盤。

事實上，不只農民，武威的房價讓很多工薪階層望而生畏。就連武威市房管局的一名科長也對《中國新聞周刊》說，他每個月的工資是2900元，對于動輒每平方米5000多元的房子，也備感壓力。

但武威樓市的另一個現象也是不容否認的：供大于求，很多新樓盤庫存嚴重。但這并未讓高昂的房價回落。這一違背經濟學原理的現象究竟是如何形成的？

最近，中國房產信息集團克而瑞研究中心發布中國城市房地產風險排行榜，武威高居全國第二，僅次于同省兄弟城市隴南。

瘋狂的土地

與古浪縣農民花一生積蓄為兒買房不同，金羊鎮宋家園村的村民老楊用土地換來了房子，他們村的地被政府征走了，政府為他們蓋房。

“養活了我一輩子的地沒了。”老楊心里一直高興不起來，直到現在還在念叨。他家中地很少，只有一畝三分。那些年他在地上種菜，送到城里去賣。

從2007年政府就下了征地通知，開了幾次村民代表大會，但他都忘記當時說了什么。直到兩年后政府一聲令下，開始平整土地，整個村10個小組2000多畝地搖身一變成了建筑用地。

政府也給出了補償政策，一畝地75000元，加上26000元住房補貼，16歲以上的還有24000元的養老金。合算起來一畝地125000元。另外，政府要給農民蓋樓房，每個人能分到40平方米，并以1250元的價格賣給農民。

條件十分誘人，只是給農民的所有補償款要充當購房款，多退少補。老楊算了一筆賬，他家3口人，能購120平方米的房子，需要支付15萬元，幾乎跟征地補償款“相互抵消”。

老楊嘆了一口氣說，事實上他們一分錢也沒有得到，用地換了房?，F如今木已成舟，大家只眼巴巴地等著屬于他們的樓房。

“土地沒了，年輕人大都進城打工，但老人的工作卻不好找?！?8歲的老楊說，好在這幾年武威大搞建設，他能在建筑工地打打零工，熬到60歲。60歲以后他就可以從政府領工資了，每個月603元。

在武威像老楊這樣家庭有很多，老楊介紹，除了宋家園，臨近的皇臺、窯溝村、新鮮村的地也被征走了，被稱作是“安居工程”。

新鮮村五組的張先生說，土地在農民手里不值錢，但通過國土資源局一轉手，就值錢了。“政府從農民手中征地價格一畝10萬多元，但拍賣后的價格這幾年達到一畝300萬元?！?/p>

去年冬天，武威產生了一塊“天價地”，一畝地價格拍到了450萬。

參與拍賣的一位開發商回憶，當時他們舉牌舉到一半就不舉了，因為成本太高，無利可圖。

最終拿下這塊地的是一家甘肅的公司，據跟其熟知的一位地產商說，拿到地后只搖頭，按武威樓市行情，很可能賠錢，只能在容積率上想辦法。

武威市房管局土地儲備中心一位人士向《中國新聞周刊》介紹，武威的地價是從2009年漲起來的，幾乎與國家一系列“打壓”房地產的政策同步，從2008年40萬元/畝一路飆到現在每畝兩三百萬。

這位人士稱，2009到2012年是武威房地產市場發展最火爆3年，也是房價上漲最快的3年，均價從當時每平米2000元到現在超過5000元。根據國家統計局數據，2012年武威農民年人均純收入剛過6000元，為6135元。也就是說，農民一年才能買一平方米多一點。

多位開發商把武威居高不下的房價歸咎于地價的虛高?！斑@幾年武威低價瘋長，開發商的利潤空間在不斷壓縮?！?h3>特殊的土地出讓模式

武威市政府在大規模征地、賣地的同時，他們也有一套特殊的土地出讓模式。

市房管局土地儲備中心王寶生副主任稱，以土地換項目是他們最常用的方式。武威城市基礎設施無前期建設，因此他們在招商引資的時候會提附加條件。比如拿地者必須負責修建一條道路或者治理某條河道。

這種模式從2003年開始一直持續到現在。

武威國土資源局在今年9月4日掛牌金羊鎮窯溝村的一塊土地【（2013）49號】，面積為12萬平方公里，用于商品房建設。附加條件便是：競得人籌資17056.8萬元代建公益設施，竣工后能無償交付代建主管單位。

“政府沒有錢，只能利用外面的資金?！蓖鯇毶f，政府只有能力做規劃，沒錢運營。土地成交后，土地出讓金扣除開發商建設公共設施的費用，剩余上交財政。

“天一時代城”樓盤一期工程在2003年開始，當時購地價格為一畝14.5萬元，但要負責修建小區門前那條路，另外小區的供水、排水等公共基礎設施也要自己修建。于是，天一時代城門前那條路被命名為“天一路”。

去年，武威楊家壩河治理也被納入該模式，由武威天一集團房地產有限公司（以下簡稱“天一”）和香港的一家公司聯合治理。王寶生說，這是窮人的辦法，“只有這些地。”

據公開資料查詢，武威市去年全年大口徑財政收入完成26.7億元，僅為蘭州市的十五分之一。

當然開發商也會提出自己的條件，要求政府將地整理成為“五通一平”。五通即通水、通電、通路、通氣、通暖，一平為“平整土地”。

武威一位從事多年的房地產商介紹，從2009年開始，武威的土地市場極為緊俏，一塊土地掛出來，幾十家房地產商蜂擁而至。他說，這其中很多人不是去拿地的，就是想通過這種方式把地價炒上去，進而抬高房價。

然而，房價真的高了。天一2003年進入武威，是武威房地產市場的第一股外資，帶來的新理念的同時也見證了武威房價由低到高的過程。

劉維瓊是該公司銷售部的案場經理，也是10年的老員工。她介紹，2003年武威的房價在800元左右，當時推出“天一時代城”第一期樓盤，售價每平方米998元，是整個城區最高的價格。

從2004年開始，外地開發商陸陸續續進入武威這個等待開發的城市。盡管如此，房價的漲幅也很小。劉維瓊說：“每次開盤的漲幅都在50塊錢左右，直到2008年武威的房價也維持在2000元/平方米?！?/p>

她說，2008年年底，國家調控政策陸續出臺，武威房價反而進入高速增長通道，每次漲500到1000元?！昂車樔?，從來沒見漲得這么快的，但銷量出奇的好，預售階段便能售罄，整個武威幾乎找不到現房?！?/p>

與此同時，武威市政府大規模拆遷、平整土地、招商引資，加速了地價以及房價的上升速度。2012年，恒大集團進入武威，正在開發“恒大綠洲”項目。

武威，這座位于甘肅省中部的歷史名城，曾是“絲綢之路”的要沖。作為農業城市，武威的經濟相對滯后。然而武威的房價水平卻躋身前了三甲，僅次于蘭州與天水。

價格保衛戰

在北上廣幾乎找不到5000元/平方米的房子，但對武威來說已是高峰。

在武威公路的兩側，充滿著房地產的廣告，它們甚至占領公共汽車的車身，“盛世歐景”“融城華府”“城市花園”，名字極具誘惑。

驅車繞城，整個城市幾乎被工地包圍著，到處充斥著鋼筋和混凝土的味道。新建的住宅越來越高，有的達百米，有種“欲與天公試比高”的味道。

面對居高不下的房價，近年來，武威也出臺了一系列控制房價政策。比如從2011年開始規定，新建商品住房價格上漲幅度控制在7%以內，各縣新建住房價格漲幅不得高于涼州區。對房地產企業已建成的商品住房，銷售面積達不到80%的，不得批準其新的開發項目等等。

武威市房管局市場科王科長介紹，按照7%的標準，武威今年的商品房價格不能超過5400元/平方米。

但這些措施效果甚微，很多樓盤已超出此價位，比如位于1環路東北角的“融城華府”，均價在5600元/平方米，售樓人員表示已基本售罄。

王科長對武威的房地產市場持樂觀態度，稱武威房地產公司80%是私營企業，不存在“一拍腦袋”的盲目性，“房地產市場很健康”。

然而就在7月份，中國房產信息集團克而瑞研究中心發布的中國城市房地產風險排行榜，武威高居第二，僅次于同省兄弟城市隴南。

另外，近日發布的《中國西部發展報告（2013）》藍皮書指出，2012年中國西部地區房地產總投資和住宅投資分別增長了20.4%和15.5%，位于全國前列；不過商品房銷售量僅增長了3.7%，排在全國末位。

對于這一結論，王科長很不以為然，他認為武威的房地產市場需求不能按城市人口計算，不能忽略縣里人們的購買力。他說，武威城市人口約40萬，但整個武威市有200多萬人；比如古浪縣、民勤縣、天?？h等等，農村結婚都要房，這幾年農民進城買房確實很多。另外，與武威相鄰的金昌也有不少人前來購買，金昌工業發達，污染嚴重。

多位開發商對《中國新聞周刊》表示，農民進城買房主要集中在二手房市場。雖然一定程度上增加了需求量，但整個武威樓市供大于求已是不爭的事實。包括很多聲稱售罄的樓盤，其實只是一種銷售策略。二環周邊的樓盤幾乎賣不動。一場房地產的價格戰或將展開。

天一第五期項目“天一·國際公館”的價格促銷已經開始。該樓盤總用地面積為12萬平方米，建筑面積為32萬平方米，可居住7000人，總投資10億元。

9月8日下午，星期日，在“天一·國際公館”的售樓處熙熙攘攘。劉維瓊說，他們以每平方米4450元的價格出售了好幾套。這基本就是成本價。在供大于求的市場上，只能依靠“薄利多銷”。

劉維瓊算了以筆賬，目前武威的土地在260萬元左右一畝。以3為容積率計算，平均樓面價每平方米1500元，加上2200元每平方米的建筑成本，再加上稅收以及土地整理費、財務費等等，成本約在4200元/平方米左右，這與他們銷售價相差無幾。

多位開發商表示，現在武威房地產商在打一場房價的保衛戰，不能失守成本底線。

背后隱憂

房地產市場的信號也傳遞到了武威的土地市場。

土地儲備中心副主任王寶生說，2013年以來土地市場不景氣，“土地置換項目”的模式不再受人青睞。主要的原因是房地產市場“有價無市”，購買力不足。

“前些日子掛出去3塊地，無人問津?！蓖鯇毶f，現有一些高層樓房的入住率也不高，尤其是武威市的東邊和北邊。

目前，武威新開樓盤多為高層，因為售出去不多，人少入住成本就會高。

土地市場與政府的財政緊密相連。

宋家園村的安置房項目是政府親自操盤，原計劃今年6月份交房，但到現在只是完成了樓的主體。宋家園很多村民每天都會到工地上看一看，盼著能早一天入住。

“工人們都走了，今年一年就刷了刷墻?！彼渭覉@的老楊說，政府沒錢了。

該項目政府共劃撥出土地250畝，建筑面積為38萬平方米，住宅3000多套。負責建設的宋源房地產開發有限公司總經理表示，政府的資金沒有到位，只能延緩工期了，“政府可能沒錢了，農民入住要拖到明年了。”

據當地一位官員介紹，武威市政府債務壓力很大。

這位官員說，前幾年大搞建設，GDP上去了，但這幾年負面隱憂盡顯，追求短期效應，造成土地價格飛漲，房價自然水漲船高。

2011年5月，武威作出修建新城區的規劃，包括市政府大樓、體育館、公安局、影劇院、博物館等，動輒建筑面積上萬平方米，投入少的也在5000萬以上，同時提出老城區與新城區相互協調、新城跳躍發展的城市發展思路。

另外，為與新區聯動，武威市還要開工建設城市主干道11條，總長12.37公里，項目概算總投資2.76億元。

為了吸引人才，武威修建了金熊貓公寓，武威當地的一位官員介紹，只要取得政府認可，拎包入住。選拔的標準先看學歷再看能力，一般都是名校碩士、博士等?！叭绻咝Ｈ瞬艓еn題或者項目來的，直接提拔為副鄉級干部?！?/p>

2012年一年，武威招商引資項目達389項，落實到位資金390.8億元，比上年凈增293億元，是2009年18.6億元的21倍。同年，武威市實現生產總值320億元，增長14.5%。

數字耀眼，但政府大手筆的投入讓債務壓力越來愈大。2013年以來，土地市場的慘淡更是雪上加霜。現如今這些工程大都處于停工狀態。緊靠宋家園村的體育館投資5452萬元，每天只有幾個工人在勞作，不時傳來幾聲敲打鋼筋的聲音。村民說，這種狀態已經持續一年了。

新城區一座座高樓拔地而起，但街道上空曠無比，一位清潔工說，街上垃圾很少，很輕松。夜幕降臨，新城區漆黑一片，連路燈都沒有。按照規劃，政府還將陸續在新城區修建商品房。

新城區的一位開發商憂心忡忡地說，城里人沒人愿意來這邊，許多年后，這里會不會也成為“鬼城”？

對于武威房地產未來前景預測，劉維瓊介紹，現在地產公司格局就是“大魚吃小魚”，很多小公司的資金鏈已經出現問題，就看他們還能撐多久。

劉維瓊預測不排除今年年底崩盤的可能，在銀行貸款的壓力下可能會拋盤銷售。

對于如何應對危機，坐劉維瓊旁邊的天一集團的銷售總監，點上了一支煙，煙霧繚繞中他吐出兩個字：“血拼！”