樓市調控新思維

周政華

當下也許是樓市調控最艱難的時刻之一。

北京等一線城市房價不斷沖高、地王頻出，而在鄂爾多斯、營口等眾多城市的新城區里大批新建住宅滯銷、幾成鬼城。過去實施多年的“一刀切”調控政策，以限購和限貸為核心的行政式的管理手段，在應對全國房地產市場冷熱不均的新形勢，已難堪維穩重任。

作為中國事實上的支柱產業之一，樓市能否健康發展，也關乎經濟全局。與三線城市房價的急起急落相比，一線城市房地產穩定上漲，幾乎成為了投資的避風港。

行政干預做減法

行政式干預是過去中國樓市調控的一大特色。

從房地產融資、開發、銷售，房地產行業涉及的幾乎每一個環節，都有行政這只手在背后“調控”，其干預的方式也可謂五花八門：陜西省住建廳和物價局在2012年10月聯合發文，要求開發商測算成本，把利潤率控制在10%以內；在房價連破紀錄的北京，從今年5月開始，項目預售證，需由分管副市長審批劃鉤后，建委才能最終確定能否給批。

銀河證券首席經濟學家潘向東對《中國新聞周刊》記者表示，一直以來，決策當局對房地產的調控更多地集中于房價的本身，依賴金融工具和行政手段去抑制需求和變相控制供給，而不是從根本上去理順房地產市場的發展，其結果就是房地產市場的發展越來越畸形。

一系列的行政調控，不僅沒有讓房價實現“合理回歸”，反而造成一些一二線城市市場供應短缺，房價上漲預期強烈。

中原地產對歷次樓市調控后市場成交量的監測顯示，“新國五條”對市場的影響最不明顯。2010年5月及2011年2月，新房市場成交量均在政策出臺后出現了35%以上的明顯下跌；而本輪“新國五條”出臺后，新建住宅成交量環比僅下滑18%。

市場的普遍預期是，一二線城市的調控加碼并不能改變房價上漲趨勢，三四線城市放松調控則會加大房價上漲預期，從而出現全國性房價上漲的可能。事實上的情況是，雖然國家統計局監測的70個大中城市房價已經連續十多個月上漲，但并未招致調控加碼。

新一屆政府履新以來，雖然調控的總體基調尚未改變，但轉換思路、減少對行政性措施依賴的信號不時顯現。

在最近幾年的國務院常務會議上，房地產調控成為熱門詞匯，出現頻率較高。但是這一慣例，近期卻被打破。據不完全統計，從3月18日至今共召開了19次國務院常務會議中，3月27日和6月26日的會議中，提到了“房地產調控”的字眼，其余與房地產有關的表態甚少，且多涉及保障房或棚戶區改造，較少提及商品房市場。

7月30日，中央政治局召開會議，分析研究上半年經濟形勢和下半年經濟工作時，曾經提到“積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合 理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展”。

這里面，只提“促進房地產市場平穩健康發展”，而不談房地產調控。就在2012年底的政治局會議上，對房地產的提法為“要加強房地產市場調控和住房保障工作”。半年間，政策口徑已有很大不同，背后的涵義耐人尋味。當日滬深兩地地產股大漲，顯示出市場對這一表態的正面解讀。

全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌對《中國新聞周刊》記者表示，由于不同城市的市場供需形勢有所不同，并非所有城市都會調整限購等行政性調控手段，但去行政化應該是樓市調控政策的大方向。

博弈長效機制

一種長效機制有望取代行政調控。

國務院總理李克強在3月27日在國務院常務會議上表示，要加快建立房地產穩定健康發展的長效機制。住建部相關人士向《中國新聞周刊》記者透露，這一長效機制包括了土地、金融、稅收等多方面內容，與此前的調控措施相比，更具有改革色彩。

今年“兩會”之后，中央政府已在醞釀房地產調控的長效機制，具體由發改委牽頭，住建部、國土部等相關部委參與制定，目前，在房產稅試點、保障房建設、公積金貸款等多個議題上在完成草稿起草后，已經進入征求意見階段。

在方案制定過程中，圍繞房產稅試點的爭議最為激烈。據悉，今年4月，杭州版房產稅方案已經成型，主要參考上海模式，存量免征、家庭第二套起征，當時預計在5月頒布實施，但此后并無下文。由于中央早在2012年初即確定擴大房產稅試點范圍，相關方案早已經制訂，只待擇機推出。因此，此番杭州試點難產，亦被解讀為中央相關政策已經調整。

在全國人大財政經濟委員會副主任委員賀鏗看來，房產稅問題矛盾交織、利益博弈，重慶和上海的試點也不成功，并沒有見到效果。他認為，首先要有頂層設計，把基本的思想統一，然后再去實驗，做得不好就修改，最終達到全面實施。

土地改革則更為棘手，觸及的利益方更多。

目前，現階段土地出讓大多數仍為價高者得，土地出讓金一次性付清。過去的房地產調控重點多在房價。因此，一些地方政府在實際操作中，摸索出“限房價、競地價”的模式，既保證了土地出讓金的快速增長，同時又能穩定名義房價的增速。

今年8月，北京市國土局采用“限房價、競地價”方式，推出了朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B、C地塊，最終為恒大地產以近51億元的價格拿下，比起拍價高出一半多，而該地塊上的商品住房銷售則被限價在22000元/平方米以內，單套總價不得超過200萬元。

但是，這種“限房價、競地價”，在實際操作過程中極易被架空，開發商可以通過與購房者簽訂多個合同，來規避限價，而競地價的做法，無疑將進一步推高地價，為未來房價暴漲埋下伏筆。

《中國新聞周刊》記者獲悉，在發改委牽頭制定的土地長效機制中，土地類別與作用劃分將更加細化，供地可選年租形式收取土地價款。而當下，地方政府出讓國有土地大都是一次性出讓70年或40年的方式，屬于批租式。而采取年租制，沒有了土地出讓金的一次大額資金支付的門檻，開發商的融資壓力減小，金融風險降低，在一定程度上減輕了投資人建設和用地方面的雙重資金壓力。

農地入市等問題目前未見新進展。當前，在國內土地二元結構下，農村的集體土地必須通過政府收購轉化為國有土地，才可以上市招拍掛。一位參與征求意見的專家向《中國新聞周刊》記者表示，他曾提議可在集體土地確權的基礎上，有序組織少數農村集體建設用地流轉入市的試點。

目前，有關建立房地產健康發展長效機制的兩項基礎性工作：個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度，仍在推進。中國指數研究院指數研究總監何田對《中國新聞周刊》表示，目前國家統計局重點監控的70個大中城市，已經具備聯網條件。

棚戶區改造懸念

作為增加供給的嘗試，新一輪棚戶區改造如何推進，也成為各方關注焦點。

今年7月初，國務院印發《關于加快棚戶區改造工作的意見》，明確了今起5年內全國棚戶區改造目標：改造城市棚戶區、工礦棚戶區等各類棚戶區1000萬戶。目前，全國范圍內棚戶區的改造總費用仍然匡算中。

國務院在今年7月底召開的全國棚戶區改造工作電視電話會議上要求，各地要在10月底前編制完成2013-2017年棚戶區改造規劃，明確分年度、分類別改造任務，并落實到市縣。根據國土部的測算，總改造面積約為涉及土地21.37萬公頃，相當于2011年全國住房用地計劃。

住建部副部長齊驥近期表示，目前尚未改造的棚戶區大多位于中西部地區，大多遠離城市、縣城，即使在城市中心區的棚戶區，建筑密度都很大，加之各地一般遵循先易后難原則，待改造的難度更大。在齊驥看來，資金缺口大是這一輪棚戶區改造的最大問題。

國家開發銀行已從中國人民銀行獲得約1000億元規模的軟性貸款，用于城市棚戶區改造的配套信貸投入。9月初，江蘇南通市獲得由國開行發放的第一筆棚戶區改造專項貸款，貸款總額為100億元。

但這也只是杯水車薪。據北京市規劃委員會測算，按照現行政策和貨幣補償標準粗略計算，北京每疏散舊城區1000名人口，所需資金至少為15億元人民幣。僅北京一地，確立的未來五年棚戶區改造計劃共需要資金余約5000億元。

住建部統計的數據顯示，2008年至2012年五年內，全國開工改造各類棚戶區1260萬戶，約占同期保障性住房開工總面積的4成，但真正建成投入使用的目前還不到60%，相當一部分成為了單位變相的福利分房。

因此，如何引導民間資金參與棚戶區改造，成為新一輪棚戶區改造能真正落實的關鍵因素。發改委副主任穆虹在今年7月曾表示，將深入研究創新融資機制，消除民間資本參與棚改的政策障礙，具體可以通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區改造。

過往經驗表明，開發商普遍對市中心棚戶區地塊興趣濃厚，但是，由于此輪改造的地塊大都地處偏遠、零星分散，拆遷、規劃以及安置等方面的成本比普通的地塊要高，擠占了很多利潤空間，如何吸引開發商成為各地政府繞不開的坎兒。