“以房養(yǎng)老”為何被唾罵

金姬

每個人都會老去，尤其在老齡化、少子化的中國，政府對養(yǎng)老政策的一舉一動都會引發(fā)熱議。

前一陣子“延遲退休”的討論尚未平息，“以房養(yǎng)老”的提議又被推到了風口浪尖——9月13日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提到“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。11天后，由民政部牽頭，保監(jiān)會等相關(guān)部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會，對“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在 2014年一季度出臺。

早在兩年前，本刊就發(fā)表過《以房養(yǎng)老，癡人說夢》的文章，當時“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)遇到的問題到今天依然存在。2001年就開始研究“以房養(yǎng)老”的浙江大學經(jīng)濟學院財政學系柴效武教授告訴《新民周刊》， “以房養(yǎng)老”的方式有20多種，政府偏偏選了操作難度較大、風險較高的“倒按揭”，推廣也不容易。

如果明年一季度的試點方案沒有對各種疑問給出明晰解釋，“以房養(yǎng)老”難逃“雷聲大，雨點小”的尷尬結(jié)局。

疑問一：養(yǎng)老不能靠政府？

此次國務(wù)院提出的“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，主要是指老年家庭向?qū)I(yè)機構(gòu)出售房產(chǎn)，機構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，也就是一種“倒按揭”，房主繼續(xù)居住直到去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸機構(gòu)所有。

很多人對此卻產(chǎn)生抵觸情緒，因為大家覺得這是政府在推卸責任、“算計”老百姓房子。為此，官方緊急出面表態(tài)：“以房養(yǎng)老”只是一種選擇，與基本養(yǎng)老保險沒有關(guān)系。民政部副部長竇玉沛解釋，“以房養(yǎng)老”是自愿的、自主選擇的行為，“還只是試點性舉措”。

事實證明，此前多地的相關(guān)試點并不順利。自2007年以來，包括廣州、南京、上海、北京及長春等城市先后試點“以房養(yǎng)老”，但均因效果不佳而停止。“這些產(chǎn)品設(shè)計缺陷太大，隨便就能挑出一大堆毛病。”柴效武無奈地表示。

去年春天開始，華東師范大學金融與統(tǒng)計學院院長，博士生導師汪榮明教授指導6名本科生開展“以精算模型為核心的中國反向抵押貸款式養(yǎng)老模式研究”，課題組總結(jié)了國內(nèi)五種“以房養(yǎng)老”試點模式的失敗原因：缺乏政府等有公信力的中間機構(gòu)介入，無法取信于廣大老年人；項目實施者的利益導向使得廣大與其處于博弈關(guān)系中的老年人望而卻步；無法滿足老年人的收益預期；不能有效規(guī)避風險；不適應(yīng)中國老年人的社會心理；沒有考慮老年人的生命因素，使實施者與參與者雙方都面臨巨大風險。

疑問二：70年產(chǎn)權(quán)怎么解決？

2011年9月，銀監(jiān)會在公開辦復全國政協(xié)委員“以房養(yǎng)老”提案時表示，我國現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，致“以房養(yǎng)老”難推行。雖然2007年10月1日實施的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用多少將是一個很難預估的風險。

柴效武認為，政府需要對住宅土地使用年限滿70年后的處理方案進行明確。除產(chǎn)權(quán)有年限外，“倒按揭”業(yè)務(wù)的唯一抵押物就是房產(chǎn)，但房產(chǎn)還存在貶值、拆遷、滅失的風險：“如果建筑不到70年就損毀了呢？很多金融機構(gòu)不愿做倒按揭項目，主要是看不到盈利點，所以沒有積極性。銀行現(xiàn)在賺錢很容易，沒有必要做這種長期又不確定的產(chǎn)品。”

疑問三：房價未來會跌嗎？

2003年，時任中房集團董事長的孟曉蘇給國務(wù)院寫了一封信，建議建立“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)。這個建議得到當時國務(wù)院主要領(lǐng)導的肯定批示。之后，“以房養(yǎng)老”陸續(xù)獲民政部、原勞動和社會保障部高層以及全國人大代表、政協(xié)委員的支持。2007年，在原勞動和社會保障部部長鄭斯林的支持下，孟曉蘇還創(chuàng)立了一家新的保險公司——幸福人壽，致力于開發(fā)“住房反向抵押養(yǎng)老保險”。但這款保險始終未獲保監(jiān)會批復，因為保險業(yè)界普遍認為房價會跌。

“以房養(yǎng)老”的存在，必須有一個前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌。易居研究院向《新民周刊》表示：未來一二十年房價很難下跌，長期來看是上漲趨勢。

但也有人指出，2025年以后，中國城市化發(fā)展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結(jié)婚買房的年輕人。中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結(jié)婚買房的年輕人大幅減少。與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規(guī)模步入死亡年齡，老人的房子開始大量推向市場，房價有了下跌的可能。

在“倒按揭”的發(fā)源地荷蘭，很多老人正面臨“以房養(yǎng)老”后出現(xiàn)的生存困難。1995年到2008年期間，荷蘭房價平均上漲了250%，然而2008年金融機危機的爆發(fā)卻戳破了房產(chǎn)市場的泡沫。目前，荷蘭房價平均比五年前下跌了近20%，很多在2008年前做倒按揭的老人便成為了房價下跌的犧牲品，因為房產(chǎn)的剩余價值越來越低，意味著他們領(lǐng)取的抵押金額也在不斷減少，如果房價跌破一定限額，金融機構(gòu)就要提前收房子，畢竟沒有人愿意做蝕本買賣。

疑問四：老人太長壽怎么辦？

除了對房價下跌的擔憂，老人越來越長壽，也是金融機構(gòu)不愿推出“倒按揭”服務(wù)的一大原因，畢竟老人要百年之后才能把房屋交出來。

以香港的房產(chǎn)年金保險為例，當?shù)厝朔Q為“斗長命”。保險公司是按照客戶的壽命無限制給予償付的，要在全社會的千萬名老人身上做個壽命長短的大數(shù)平均，最終得到較為合理的結(jié)果。據(jù)香港政府統(tǒng)計處2012年的數(shù)據(jù)，香港男性的壽命為80.5歲，女性為86.7歲。已經(jīng)投保的老人如果不到80歲就過世了，保險公司賺了；如果活過了90歲，老人就賺了。

隨著香港公民的平均壽命不斷上升，保險公司的類似險種也愈來愈謹慎。為此，香港政府2011年7月推出安老按揭計劃，允許年齡在55歲以上的香港居民，將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業(yè)向銀行提出按揭。截至今年8月底，已經(jīng)有6家銀行提供此類貸款產(chǎn)品，香港按揭證券公司共接獲459宗申請，借款人平均年齡為69歲，每月領(lǐng)取的年金平均為13700港幣（約合人民幣10812元）。

按照最新規(guī)定，當老人百年之后，如果子女不打算贖回物業(yè)，銀行才會將物業(yè)出售以收回安老按揭欠款。如果售樓所得的款項多于欠款，銀行會將余額歸還給老人子女。反之，如果售樓所得的款項不足以全數(shù)償還安老按揭的欠款，子女也不用擔心，因為按揭證券公司作為保險人會承擔有關(guān)的差額。

目前，中國60周歲以上老年人口已達1.94億，人均壽命76歲，發(fā)達地區(qū)長壽比例更高。在柴效武看來，中國內(nèi)地若要廣泛推廣“以房養(yǎng)老”，政府也要敢于“兜底”——老人不必擔心在耄耋之年被掃地出門，金融機構(gòu)也沒有了后顧之憂。

此外，金融機構(gòu)在設(shè)計倒按揭產(chǎn)品時可以充分考慮市場風險，“美國是62歲以上老人才能以房養(yǎng)老。中信銀行之前推出的信福年華中老年借記卡規(guī)定55周歲就可以抵押房產(chǎn)，這個設(shè)計就很糟糕。”柴效武說，“另一方面，假設(shè)按照合同，金融機構(gòu)每個月給老人3000元，可以只給2800元，留下200元作為長壽保險，萬一合同到期后老人尚未過世，那就可以動用這筆長壽保險金來支付剩余的費用。”

疑問五：“倒按揭”劃算嗎？

有網(wǎng)友測算，一套100萬的房產(chǎn)，如果辦一個10年期的“倒按揭”，老人每月可以領(lǐng)取3700元左右的養(yǎng)老金。但如果辦理10年期100萬的按揭貸款去買房子，月供卻高達1.1萬元。后來有人指出，這種算法忽視了10年里100萬的利息，“按揭的話，銀行一次性給你100萬，以房養(yǎng)老則是10年后的銀行才收100萬的房子。銀行對房產(chǎn)升值預期很保守，自己本身的利潤也要計算在內(nèi)。”

孟曉蘇表示，根據(jù)國外標準的“抵押式以房養(yǎng)老”計算，如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。通常來說，國內(nèi)一線城市的房價基本都能支持上述價格，也能滿足大部分老人的日常生活需求。

根據(jù)華師大課題組的精算模型，以閔行區(qū)江川路街道一戶無子女的老年夫妻為例，65歲的老伯有高血壓，62歲的老太有心臟病，現(xiàn)在的房屋市值是150萬，兩人的月收入為3000元，如果把房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，每月大概可以領(lǐng)取5700多元。

即便如此，社會各界對“倒按揭”仍然存疑。對于擁有兩套及以上房產(chǎn)的老人而言，現(xiàn)在出售一套房產(chǎn)所拿到的錢要遠高于金融機構(gòu)提供的貸款總額。而對于只有一套房產(chǎn)的老人來說，可以把自己的房子出租或出售，獲得的報酬用于支付養(yǎng)老院的錢；或者自己居住的同時，另外再招幾個租客，租金用于滿足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價養(yǎng)老等。這些方式也是“以房養(yǎng)老”，比“倒按揭”更有靈活性。

柴效武表示，“倒按揭”需要政府、金融機構(gòu)等多方面合作，而其他方式的“以房養(yǎng)老”就簡單多了，老人的自主選擇面也更廣一些。

疑問六：

什么樣的老人適合“以房養(yǎng)老”？

有媒體測算，一線城市的老人，“倒按揭”比售房或租房養(yǎng)老更劃算。但房產(chǎn)作為老人最大的資產(chǎn)，一般總希望留給子女，這也讓“倒按揭”在中國很難推廣。

柴效武認為，中國以前一個家庭子女一大堆，老人壽命也不長，如果父母過世時子女尚未成年，那么沒有遺產(chǎn)會過不下去。現(xiàn)在情況不同了，獨生子女是主流群體，父母壽命也愈來愈長，每個小家庭普遍都有房產(chǎn)，這意味著父母去世時的一套房產(chǎn)對于成年子女（如果父母七八十歲過世，子女四五十歲）而言，并不是非常重大的資產(chǎn)。子女應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，不應(yīng)該非要繼承父母的房產(chǎn)。

為了解決房產(chǎn)繼承問題，華師大課題組建議有子女老人在辦理“倒按揭”時可以在合同中注明遺產(chǎn)分割份額，即老人可以選擇過世后將房屋變現(xiàn)價值的一部分作為遺產(chǎn)部分留給他們的法定繼承人。

而孟曉蘇認為，養(yǎng)老房產(chǎn)反向抵押貸款應(yīng)該從失獨老人和無子女老人開始做起，這些人在中國大概有2000萬，這將極大改善他們的晚年生活。在試點地域選擇上，應(yīng)把北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩(wěn)定的城市。

中國臺灣地區(qū)自去年7月起，在100戶無子女、有房產(chǎn)老人中進行“以房養(yǎng)老”試點。首輪試點選定臺北市、新北市、高雄市三地，對象是65歲以上擁有不動產(chǎn)、無繼承人，但因擁有房產(chǎn)未能符合低收入戶資格的單身老人。初步方案規(guī)定，65歲老人最高可貸房屋凈值的五成、70到74歲老人可貸五成五、75歲老人可貸到六成。若老人去世，銀行將房屋拍賣，扣除貸款后，余額則納入專屬基金，作為未來推動“以房養(yǎng)老”的財源。

可惜的是，傳統(tǒng)觀念的制約讓大多大陸老人不愿接受這一新事物。根據(jù)華師大課題組對上海1288名（871個樣本有子女，417個樣本無子女）50歲以上市民的問卷調(diào)查，即使是無子女群體家庭，愿意“參加住房反向抵押貸款養(yǎng)老項目”的老人僅占19.1%。受訪者的顧慮主要是對開展機構(gòu)公信力和房產(chǎn)評估機構(gòu)中立性的不信任、擔心房價持續(xù)上漲后自己會吃虧等。

一邊是老人顧慮重重，一邊是金融機構(gòu)“心里沒底”。華師大課題組發(fā)現(xiàn)，金融機構(gòu)雖然有精算部門可以幫助他們規(guī)避一切市場風險，但是反向抵押貸款的推行受到多種政策制約。例如，產(chǎn)權(quán)優(yōu)于合同法，當房產(chǎn)證與合同法有沖突的時候是看房產(chǎn)證的，這意味著如果老人不愿履行合約，金融機構(gòu)未必能拿到房子。另一方面，當前中國房地產(chǎn)市場不成熟，金融機構(gòu)不愿承擔房價下跌的風險。此外，金融機構(gòu)普遍對于項目的市場盈利預期較低，而如果調(diào)高金融機構(gòu)的收益率，老人就會覺得不劃算，寧愿選擇其他“以房養(yǎng)老”的方式。