“以房養老”為何被唾罵

金姬

每個人都會老去，尤其在老齡化、少子化的中國，政府對養老政策的一舉一動都會引發熱議。

前一陣子“延遲退休”的討論尚未平息，“以房養老”的提議又被推到了風口浪尖——9月13日，國務院下發《關于加快發展養老服務業的若干意見》提到“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。11天后，由民政部牽頭，保監會等相關部委就“以房養老”問題舉行了閉門研討會，對“以房養老”具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在 2014年一季度出臺。

早在兩年前，本刊就發表過《以房養老，癡人說夢》的文章，當時“以房養老”在國內遇到的問題到今天依然存在。2001年就開始研究“以房養老”的浙江大學經濟學院財政學系柴效武教授告訴《新民周刊》， “以房養老”的方式有20多種，政府偏偏選了操作難度較大、風險較高的“倒按揭”，推廣也不容易。

如果明年一季度的試點方案沒有對各種疑問給出明晰解釋，“以房養老”難逃“雷聲大，雨點小”的尷尬結局。

疑問一：養老不能靠政府？

此次國務院提出的“老年人住房反向抵押養老保險”，主要是指老年家庭向專業機構出售房產，機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，也就是一種“倒按揭”，房主繼續居住直到去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸機構所有。

很多人對此卻產生抵觸情緒，因為大家覺得這是政府在推卸責任、“算計”老百姓房子。為此，官方緊急出面表態：“以房養老”只是一種選擇，與基本養老保險沒有關系。民政部副部長竇玉沛解釋，“以房養老”是自愿的、自主選擇的行為，“還只是試點性舉措”。

事實證明，此前多地的相關試點并不順利。自2007年以來，包括廣州、南京、上海、北京及長春等城市先后試點“以房養老”，但均因效果不佳而停止。“這些產品設計缺陷太大，隨便就能挑出一大堆毛病。”柴效武無奈地表示。

去年春天開始，華東師范大學金融與統計學院院長，博士生導師汪榮明教授指導6名本科生開展“以精算模型為核心的中國反向抵押貸款式養老模式研究”，課題組總結了國內五種“以房養老”試點模式的失敗原因：缺乏政府等有公信力的中間機構介入，無法取信于廣大老年人；項目實施者的利益導向使得廣大與其處于博弈關系中的老年人望而卻步；無法滿足老年人的收益預期；不能有效規避風險；不適應中國老年人的社會心理；沒有考慮老年人的生命因素，使實施者與參與者雙方都面臨巨大風險。

疑問二：70年產權怎么解決？

2011年9月，銀監會在公開辦復全國政協委員“以房養老”提案時表示，我國現有的制度——房屋產權70年，致“以房養老”難推行。雖然2007年10月1日實施的《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用多少將是一個很難預估的風險。

柴效武認為，政府需要對住宅土地使用年限滿70年后的處理方案進行明確。除產權有年限外，“倒按揭”業務的唯一抵押物就是房產，但房產還存在貶值、拆遷、滅失的風險：“如果建筑不到70年就損毀了呢？很多金融機構不愿做倒按揭項目，主要是看不到盈利點，所以沒有積極性。銀行現在賺錢很容易，沒有必要做這種長期又不確定的產品。”

疑問三：房價未來會跌嗎？

2003年，時任中房集團董事長的孟曉蘇給國務院寫了一封信，建議建立“反向抵押貸款”的壽險服務。這個建議得到當時國務院主要領導的肯定批示。之后，“以房養老”陸續獲民政部、原勞動和社會保障部高層以及全國人大代表、政協委員的支持。2007年，在原勞動和社會保障部部長鄭斯林的支持下，孟曉蘇還創立了一家新的保險公司——幸福人壽，致力于開發“住房反向抵押養老保險”。但這款保險始終未獲保監會批復，因為保險業界普遍認為房價會跌。

“以房養老”的存在，必須有一個前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌。易居研究院向《新民周刊》表示：未來一二十年房價很難下跌，長期來看是上漲趨勢。

但也有人指出，2025年以后，中國城市化發展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結婚買房的年輕人。中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結婚買房的年輕人大幅減少。與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規模步入死亡年齡，老人的房子開始大量推向市場，房價有了下跌的可能。

在“倒按揭”的發源地荷蘭，很多老人正面臨“以房養老”后出現的生存困難。1995年到2008年期間，荷蘭房價平均上漲了250%，然而2008年金融機危機的爆發卻戳破了房產市場的泡沫。目前，荷蘭房價平均比五年前下跌了近20%，很多在2008年前做倒按揭的老人便成為了房價下跌的犧牲品，因為房產的剩余價值越來越低，意味著他們領取的抵押金額也在不斷減少，如果房價跌破一定限額，金融機構就要提前收房子，畢竟沒有人愿意做蝕本買賣。

疑問四：老人太長壽怎么辦？

除了對房價下跌的擔憂，老人越來越長壽，也是金融機構不愿推出“倒按揭”服務的一大原因，畢竟老人要百年之后才能把房屋交出來。

以香港的房產年金保險為例，當地人稱為“斗長命”。保險公司是按照客戶的壽命無限制給予償付的，要在全社會的千萬名老人身上做個壽命長短的大數平均，最終得到較為合理的結果。據香港政府統計處2012年的數據，香港男性的壽命為80.5歲，女性為86.7歲。已經投保的老人如果不到80歲就過世了，保險公司賺了；如果活過了90歲，老人就賺了。

隨著香港公民的平均壽命不斷上升，保險公司的類似險種也愈來愈謹慎。為此，香港政府2011年7月推出安老按揭計劃，允許年齡在55歲以上的香港居民，將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業向銀行提出按揭。截至今年8月底，已經有6家銀行提供此類貸款產品，香港按揭證券公司共接獲459宗申請，借款人平均年齡為69歲，每月領取的年金平均為13700港幣（約合人民幣10812元）。

按照最新規定，當老人百年之后，如果子女不打算贖回物業，銀行才會將物業出售以收回安老按揭欠款。如果售樓所得的款項多于欠款，銀行會將余額歸還給老人子女。反之，如果售樓所得的款項不足以全數償還安老按揭的欠款，子女也不用擔心，因為按揭證券公司作為保險人會承擔有關的差額。

目前，中國60周歲以上老年人口已達1.94億，人均壽命76歲，發達地區長壽比例更高。在柴效武看來，中國內地若要廣泛推廣“以房養老”，政府也要敢于“兜底”——老人不必擔心在耄耋之年被掃地出門，金融機構也沒有了后顧之憂。

此外，金融機構在設計倒按揭產品時可以充分考慮市場風險，“美國是62歲以上老人才能以房養老。中信銀行之前推出的信福年華中老年借記卡規定55周歲就可以抵押房產，這個設計就很糟糕。”柴效武說，“另一方面，假設按照合同，金融機構每個月給老人3000元，可以只給2800元，留下200元作為長壽保險，萬一合同到期后老人尚未過世，那就可以動用這筆長壽保險金來支付剩余的費用。”

疑問五：“倒按揭”劃算嗎？

有網友測算，一套100萬的房產，如果辦一個10年期的“倒按揭”，老人每月可以領取3700元左右的養老金。但如果辦理10年期100萬的按揭貸款去買房子，月供卻高達1.1萬元。后來有人指出，這種算法忽視了10年里100萬的利息，“按揭的話，銀行一次性給你100萬，以房養老則是10年后的銀行才收100萬的房子。銀行對房產升值預期很保守，自己本身的利潤也要計算在內。”

孟曉蘇表示，根據國外標準的“抵押式以房養老”計算，如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。通常來說，國內一線城市的房價基本都能支持上述價格，也能滿足大部分老人的日常生活需求。

根據華師大課題組的精算模型，以閔行區江川路街道一戶無子女的老年夫妻為例，65歲的老伯有高血壓，62歲的老太有心臟病，現在的房屋市值是150萬，兩人的月收入為3000元，如果把房產抵押給金融機構，每月大概可以領取5700多元。

即便如此，社會各界對“倒按揭”仍然存疑。對于擁有兩套及以上房產的老人而言，現在出售一套房產所拿到的錢要遠高于金融機構提供的貸款總額。而對于只有一套房產的老人來說，可以把自己的房子出租或出售，獲得的報酬用于支付養老院的錢；或者自己居住的同時，另外再招幾個租客，租金用于滿足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價養老等。這些方式也是“以房養老”，比“倒按揭”更有靈活性。

柴效武表示，“倒按揭”需要政府、金融機構等多方面合作，而其他方式的“以房養老”就簡單多了，老人的自主選擇面也更廣一些。

疑問六：

什么樣的老人適合“以房養老”？

有媒體測算，一線城市的老人，“倒按揭”比售房或租房養老更劃算。但房產作為老人最大的資產，一般總希望留給子女，這也讓“倒按揭”在中國很難推廣。

柴效武認為，中國以前一個家庭子女一大堆，老人壽命也不長，如果父母過世時子女尚未成年，那么沒有遺產會過不下去。現在情況不同了，獨生子女是主流群體，父母壽命也愈來愈長，每個小家庭普遍都有房產，這意味著父母去世時的一套房產對于成年子女（如果父母七八十歲過世，子女四五十歲）而言，并不是非常重大的資產。子女應該轉變觀念，不應該非要繼承父母的房產。

為了解決房產繼承問題，華師大課題組建議有子女老人在辦理“倒按揭”時可以在合同中注明遺產分割份額，即老人可以選擇過世后將房屋變現價值的一部分作為遺產部分留給他們的法定繼承人。

而孟曉蘇認為，養老房產反向抵押貸款應該從失獨老人和無子女老人開始做起，這些人在中國大概有2000萬，這將極大改善他們的晚年生活。在試點地域選擇上，應把北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市。

中國臺灣地區自去年7月起，在100戶無子女、有房產老人中進行“以房養老”試點。首輪試點選定臺北市、新北市、高雄市三地，對象是65歲以上擁有不動產、無繼承人，但因擁有房產未能符合低收入戶資格的單身老人。初步方案規定，65歲老人最高可貸房屋凈值的五成、70到74歲老人可貸五成五、75歲老人可貸到六成。若老人去世，銀行將房屋拍賣，扣除貸款后，余額則納入專屬基金，作為未來推動“以房養老”的財源。

可惜的是，傳統觀念的制約讓大多大陸老人不愿接受這一新事物。根據華師大課題組對上海1288名（871個樣本有子女，417個樣本無子女）50歲以上市民的問卷調查，即使是無子女群體家庭，愿意“參加住房反向抵押貸款養老項目”的老人僅占19.1%。受訪者的顧慮主要是對開展機構公信力和房產評估機構中立性的不信任、擔心房價持續上漲后自己會吃虧等。

一邊是老人顧慮重重，一邊是金融機構“心里沒底”。華師大課題組發現，金融機構雖然有精算部門可以幫助他們規避一切市場風險，但是反向抵押貸款的推行受到多種政策制約。例如，產權優于合同法，當房產證與合同法有沖突的時候是看房產證的，這意味著如果老人不愿履行合約，金融機構未必能拿到房子。另一方面，當前中國房地產市場不成熟，金融機構不愿承擔房價下跌的風險。此外，金融機構普遍對于項目的市場盈利預期較低，而如果調高金融機構的收益率，老人就會覺得不劃算，寧愿選擇其他“以房養老”的方式。