中國應盡快實現用房地產稅替代土地財政

魏雅華

中國的“土地財政謝幕”，其標志性的事件是 2012年12月24日，國務院提請十一屆全國人大常委會第三十次會議初次審議《土地管理法修正案草案》。該草案對“土地補償”作出重大修改，刪除了現行法第47條中“按土地原有用途補償和30倍補償上限”之規定。

翌日，幾乎全中國所有的報刊，均以頭版最顯眼的位置。許多媒體用的是這樣的標題：征地賠償標準有望提高10倍。還有許多媒體用的是更加清晰的標題：征地賠償標準有望按“市場價”補償。

針對這樣的事件，中國社會各階層的反應迥然相異。

農民們第一反應很可能是：這是真的嗎？他們會珍藏這張報紙，會奔走相告，會半信半疑；

地方政府同樣會問，這是真的嗎？如果“征地”按市場價補償，那還叫“征地”嗎？那不叫“征”地，那叫“買”地。

當然，這究竟是不是真的，我們還要等一等才能作結論。難怪許多媒體在報道此新聞時，用了“有望”兩個字，因為要等到全國人大常委會審議通過，才能作出結論。

如果這是真的，那將意味著與中國的改革開放幾乎同步的，中國各地的地方政府吃了30多年的土地財政時代，永遠地結束了。

很快，幾天后此事便有新的消息傳來，《土地管理法修正案草案》沒有如期在2012年12月底閉幕的全國人大常委會會議上付諸表決。這意味著，征地補償制度的修法進程，又將推遲到下一次審議。

給土地財政劃上句號

為什么要給“土地財政”劃上句號？這得先從什么是“土地財政”說起。土地財政是指地方政府依靠賣地的收入，來維持地方財政支出，這項收入屬于預算外收入，所以又叫“第二財政”。中國的“土地財政”主要是依靠增量土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金，來滿足財政需求。

中國大陸搞城市經營和土地財政，“據說”是從香港學過來的。但香港實行的是土地私有制，政府要先收購私有土地，進行初步開發后才能出讓。

而大陸的情況與香港完全不同，大陸根本沒有土地的私有制。大陸實行的是非常徹底的城市土地國有制，國家一分錢都不花，一紙命令，一夜之間，中國所有的城市土地，無論是誰的便是國家的了。這個辦法倒是很簡單，可如此地共產法，老百姓的財產還有安全感嗎？

再者，農村土地的集體所有制也是殘缺的，農民對自己的集體的土地沒有處分權，農村的土地只能賣給國家。而國家憑借手中的公權力和專政機關力量強行征地拆遷，低價收購農民的土地使用權，其行政執法依據是國務院的《拆遷條例》，而不是全國人大制定的《物權法》。在征地的過程中，在一定程度上侵害農民利益，造成民怨沸騰。

所以，說中國的“土地財政”是從香港學過來的，這是不準確的。

香港的土地管理與土地批租（即經營），分屬不同的部門，并且把政府的土地收益納入基金管理，杜絕了支出使用的隨意性。而恰恰這最重要的一點，即對政府支出的管束，我們沒有學。

國務院發展研究中心曾有調查顯示：征地之后土地增值部分的收益分配，開發商拿走了40%～50%，政府拿走20%～30%，村級組織留下25%～30%，而農民拿到的補償款只占整個土地增值收益的5%～10%。

這也是造成改革開放30多年后，中國的城鄉差距不僅沒有縮小，反而進一步加大的原因所在。任何一種社會財富的不公平分割，都會受到經濟規律的制裁和報復。到2011年，中國的農民的平均收入僅為城鎮居民平均收入的1/4。中國的城鄉差距之大是世界上罕見的。而農村的貧困使中國經濟成為一個跛足的巨人，中國廣大的農村成為中國經濟的短板。嚴重地制約了中國經濟的發展。

這也是國家為什么會下決心砍斷土地財政之根的原因所在。

而現在我們惟一要討論的是，在土地財政謝幕之后，如何彌補土地財政所留下的空缺。

土地財政為地方財政所留下的缺口有多大

土地收益給地方財政帶來了巨大的收益。在很多地方，第二財政早已超過第一財政。據國務院發展研究中心的土地財政調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收，占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。

2011年，土地出讓金的總額達到3.15萬億元，這是個非常龐大的數字。2011年國家財政總收入為103740億元，占到了國家財政總收入的30%。如此之大的一個缺口，該如何彌補？也許，我們該看一看國外是如何解決政府的財政收入的。

國外的房地產稅是地方財政的第一重稅

與中國地方政府財政收入完全不同，房地產稅是國外地方政府財政的主要來源，占地方財政收入的70%左右。其中美國為75%，法國為69%，加拿大為85%，菲律賓大概為73%，南非為75%，連世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。也就是說，在世界各個國家，發達國家、發展中國家，基層政府收入主要來源是靠房地產稅。

而房地產稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平抑房價，減少資源浪費和環境污染。所以，人們也把房地產稅叫“生態稅”。

由于房地產泡沫誘導人們把超量資本，投入到不能再產出消費品的房子上，這就限制了對其他生產領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟，都是巨大的潛在威脅。因此，為了防止資本過多地向房地產市場流動，對房地產征稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發展的唯一可行的手段。

在國外，房地產稅，實際上是房產稅和地產稅的合并叫法。從其產生和國際慣例看，房產稅與承載房屋的土地所有權無關。如果土地私有，則對土地和房屋分別征稅，這時就叫房地產稅；如果土地國有，則只對房屋征稅，這時就叫房產稅。

有的國家房產稅稅率和地產稅稅率相同（單一稅率），這樣使得征收房地產稅比較簡單，即先分別評估房產價值和地產價值，然后兩者相加，得出房地產的總價值，再乘以房地產稅稅率，就得出應交納的房地產稅稅額。

而有的國家房產稅和地產稅稅率則不一致（劈開稅率）。這時，征收房地產稅就略麻煩一些，要先分別評估房產價值和地產價值。房地產稅實行劈開稅率的國家有丹麥、俄羅斯、愛沙尼亞、美國（部分州）、澳大利亞（部分州）、墨西哥、肯尼亞、納米比亞等國家，且中國的臺灣和香港也采納劈開稅率。愛爾蘭決定從2013年開始把房地產稅“劈開”征收。津巴布韋、比利時、埃塞俄比亞、南非、泰國、英國、韓國、匈牙利等國，也正研究把房地產稅“劈開”，單獨征收土地稅。

房地產稅是財產稅的一種，屬于從價稅，也就是說，其征稅依據是按照房地產的價值征稅。房地產的價值有的國家按房地產交易時的價格征收，但每隔幾年就要重新評估；有的國家則每年按照房地產的市價征收。比如，一所房子價值100萬元，房地產稅的稅率為2%，那每年就應該納稅2萬元。

盡管在國外房地產稅是第一重稅，卻很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情，因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

中國的房產稅對國家稅收的貢獻幾乎為零

去年開征的重慶和上海的房產稅試點，只對開征后新買入的高檔住房征收房產稅，它所圈定的征收范圍非常之小。其結果是，一人擁有幾套乃至幾十套普通住房，將不在征收范圍之內，可以豁免。

2011年中國房地產稅的收入一年僅為23億元，對于2011年89720億元的中國稅收來說，幾乎可以忽略不計。而國外的房產稅卻均為國家稅收的第一大稅，占到稅收總額普遍在70%以上，看了這個比重，你該明白，中國特色的房產稅與國外的房產稅，區別有多大了吧。

如果房產稅這樣征收

房地產稅并非新稅種，中國自建國以來，即改革開放前便有。

改革開放之后，中國的房地產稅實行的是一次躉繳70年的，非常極端的征收政策，房地產稅己包含在地價中。在房價中，地價的比重超過了25%。表現為賣給了你的土地，產權仍為國家的。房子是你的，地皮卻是國家的。你花錢買來的比房價還貴的，被稱作“面粉貴過面包價”的宅基地，產權仍然是國家的。70年后，國家將無償收繳。

一次躉交70年的如此收稅，直接導致的后果是，人均年收入3，000美元的中國，比人均年收入超過35，000美元的美國的商品房還貴。可以說，中國的住房痛苦指數位居全球之巔。

所以，如果將70年的一次躉交改成逐年繳納，便能大幅度地降低房價，且降低的程度將令人難以置信，而這也恰恰是這項房改新政10年懷胎而難產的原因所在。

那么，如果將70年的一次躉交改成逐年繳納，現實嗎？

此問題可以通過以下辦法解決：即地方政府可以通過將10—20年的房地產稅收入，抵押給銀行。由于房地產稅的收入是一種十分穩定而可靠的收入，并且此種收益還會隨著土地的增值而不斷上升，所以，銀行也會很高興地接收此種抵押。所以，由于房地產稅的開征，給國家財政和地方政府所帶來的短期經濟困難，可以用此種辦法緩解。

為什么不對存量房征收房產稅

盡管中國房產稅試點的重慶上海兩個版本不完全相同，但有一點又完全一致，那就是對存量房不征稅，只對增量房征稅。

也就是說，在政策劃定的時間節點之前所購房產，不管你有10套還是8套，一律免征房產稅，僅對時間節點之后所購房產超過所需部分，征收房產稅。

事實上對存量房不征稅是一個非常嚴重的問題。這首先是因為房地產的價值量巨大，所以對房屋和土地的課稅，體現的是稅收公平原則。財產稅是對社會財富存量的課稅，這是房產稅最重要的、最基本的特征。對存量房不征稅是對房產稅的顛復和褻瀆。其結果是無法逼出擁有多套住宅的炒房者，反而把更多的投資客逼進了房地產調控的死胡同。因為此時，房產稅不是針對物業的公平稅收，而成為了對新進入市場者的懲罰，誰讓你不早買房呢？世上不公平的稅收莫過于此。

中國特色的存量房不征的房產稅，我們之所以將它稱之為“中國特色”，是因為我們遍查世界各國的房產稅征收辦法，未見哪一國的房產稅征收辦法，會對存量房不征房產稅，所以說它是“中國特色”，準確無誤。

中國應盡快實現用房產稅取代土地財政

面對中國房地產的漲勢如潮，就在去年的兩會召開期間，面對兩會代表的質詢，竟有住建部的高官兩手一攤，無奈地說，我們治理房地產的所有辦法都用了，房價就是下不來呀。

果真己經技窮嗎？讓我們來看看臺灣是如何征收房地產稅的。其實臺灣與內地一樣，民眾對房價昂貴怨聲載道。2010年，在臺灣“十大民怨”評選中，高房價位居其首。這是臺灣推出奢侈稅，并把房子也列入其中的原因。

讓我們再讀一條新聞：2011年4月15日，中國的許多網站都轉發了一條來自《中國日報》的新聞：《臺灣立法院通過開征奢侈稅議案》。該文中說：“開征奢侈稅部分旨在遏制臺灣房地產市場的投機炒作。根據該議案，臺灣政府將對購房后兩年內轉手的房產交易，征收10%-15%的奢侈稅。”

有意思的是，臺灣將對對購房后兩年內轉手的房產交易，征收“奢侈稅”。它不叫“房產交易稅”，而叫“奢侈稅”。再想一想，這樣的稱謂，入木三分，十分傳神。

我們試將2011年年初一先一后出臺的，出于同一目的內地的房地產稅，與臺灣的奢侈稅作一對比：重慶的房地產稅稅率為0.5%～1.2%，上海為0.4%～0.6%。而臺灣政府對購房后兩年內轉手的房產交易，征收10%～15%的奢侈稅。兩者相差超過了10～20倍。

我們不妨可以想像一下，如果把臺灣的“奢侈稅”拿到內地來實施，會發生些什么。

如果對購房后兩年內轉手的房產交易，征收10%～15%的奢侈稅，（不要說10%～15%，就是5%，都沒人炒了。）那將是房蟲們的末日。一套價值百萬的房子，僅這一項稅便要繳納10～30萬元，房蟲們白忙活一場。全當在健身房鍛煉身體吧。

奢侈稅案還在審議階段，臺灣房價己應聲下跌。一份臺灣房屋中介業者網絡調查顯示，開征奢侈稅后，86%的接受調查者認為房價會下跌，其中41%的買方認為，房價將下跌一到二成。

更有意思的是，臺灣的“立法院”向來爭吵不斷，但在“奢侈稅”草案上卻創造了“藍綠一心”的罕見場面。因為該稅種以打擊房屋投機為訴求，而房價過高是臺灣十大民怨之首。有評論說，“奢侈稅”能否見效，關系到馬英九能否順利連任。要不，內地也試試？說不定這塊石頭真能攻玉。

中國需要什么樣的房產稅

2013年房產稅開征進程將會加快，一是土地財政的斷奶。二是它有可能會使地方政府獲得一種有保障的地方稅稅種。

按照十二五規劃的目標，到2015年以前，營業稅將全部改為增值稅。此舉將直接導致“地方政府幾乎沒有主體稅種了”。而地方政府唯一的辦法就是要重建地方稅種。在這種情況下，以房產稅為代表的財產稅開征進程可能就會加快。

由此可見，我國財稅體制改革的矯正方向就是“減少間接稅，增加直接稅”。

當我們眺望2013年中國稅改的時候，有一件事是不可能釋然于懷的，稅收是重建社會和諧和國家公平的利器，稅收是均貧富的利器，我們必須清醒地認識到這一點：如果均貧富不能以和平的方式、合法的方式進行，那么均貧富就會選擇暴力。窮人不怕失去什么，也沒有什么可以失去。不難預見，在此項改革進程中，社會和富人都會付出慘痛的代價。

總之，讓稅收成為中國均貧富的一把鋒利的手術刀，這對于正在醞釀中的中國分配收入改革來說，非常重要。