關(guān)于居住用地控制指標(biāo)的分析

文/張 勇

關(guān)于居住用地控制指標(biāo)的分析

文/張 勇

張 勇，寧晉縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局

居住用地控制指標(biāo)主要包括容積率、建筑密度、綠地率和停車率。其中，容積率對于開發(fā)建設(shè)有著最為重要的作用。用地指標(biāo)直接關(guān)系到開發(fā)強(qiáng)度，與開發(fā)商利益密切相關(guān)，同時也與城市面貌、城市交通、城市環(huán)境等密不可分。合理確定的用地指標(biāo)是打造宜居城市的技術(shù)支撐，是實施城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的依據(jù)。下面通過統(tǒng)計分析石家莊、唐山、邢臺、濟(jì)南、遷安及沙河等城市居住用地出讓時的技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合我縣的實際情況，通過定性與定量分析相結(jié)合，對我縣居住用地控制指標(biāo)進(jìn)行分析。

一、容積率分析確定

容積率的確定，要考慮土地使用的經(jīng)濟(jì)效益，還要注重開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益。在實際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面。應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎懲制度來最終確定地塊容積率，以期實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（一）定性分析

1、建設(shè)條件分析

區(qū)位不同決定了土地的使用價值不同。城市中心區(qū)人口密度大、基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)越、地價較高，容積率應(yīng)大于城市外圍地區(qū)。考慮到城市景觀環(huán)境的營造，應(yīng)鼓勵采用高層低密度高綠地率的形式，提供開敞空間。與此相反，城市外圍地區(qū)容積率應(yīng)適當(dāng)降低，提高居住環(huán)境質(zhì)量。

舊城改造和棚戶區(qū)改造除了要考慮技術(shù)因素外，還必須考慮動遷安置成本等因素，可適當(dāng)提高開發(fā)項目的容積率，平衡改造成本和效益，吸引開發(fā)商的積極參與。

環(huán)境承載能力是決定容積率控制上限的重要因素，中心區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠承載較高的容積率，外圍地區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施較少，容積率應(yīng)適當(dāng)降低。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，容積率過高的小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷、停車?yán)щy、存在安全隱患等問題。

2、周邊城市容積率分析

通過對石家莊、唐山、邢臺、濟(jì)南、遷安及沙河等城市近兩年土地出讓公告的調(diào)查分析，摸清周邊城市的地價水平和容積率控制情況，為合理確定我縣容積率指標(biāo)提供參考。

邢臺市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約2230元/平方米，容積率除個別地段較高外，一般控制在2.6以下。根據(jù)《邢臺市人民政府印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)、城中村、危舊房和舊城區(qū)改造意見的通知》，控制棚戶區(qū)改造容積率一般不超過2.6，危舊房改造容積率一般不超過2.8。

石家莊市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約4180元/平方米，容積率普遍較高，一般控制在3.0以下。

唐山市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約2080元/平方米，容積率除個別地段較高外，一般控制在2.8以下。

遷安市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約2590元/平方米，容積率重點地段控制在3.0以下，一般地段在2.6以下。

沙河市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約600元/平方米，容積率除個別地段較高外，一般控制在2.6以下。

濟(jì)南市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價約4380元/平方米，容積率普遍較高，統(tǒng)計的12個地塊容積率均在2.5以上。

3、綜合分析

通過以上兩方面分析可以看出，影響容積率的主要因素有開發(fā)地段的區(qū)位、開發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施承載能力和地價水平等。

石家莊、濟(jì)南作為大城市，由于城市人口密集、土地價值高，容積率普遍較高，與寧晉縣可比性不高。根據(jù)我縣目前土地成交價格并考慮地價上漲的可能，估算以居住為主要功能的地塊均價約2250元/平方米（150萬/畝），地價水平與邢臺市和唐山市比較接近，通過與兩個城市對比分析認(rèn)為，我縣容積率控制指標(biāo)仍有下調(diào)的空間，可控制在不超過2.8。中心區(qū)、舊城改造和棚戶區(qū)改造地段容積率可采用較高值，一般地段、城市外圍地段容積率應(yīng)適當(dāng)降低。

（二）定量分析

1、人口容量分析

根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，到2020年城市規(guī)劃區(qū)用地規(guī)模達(dá)到27平方公里，其中居住用地921.67公頃，規(guī)劃范圍內(nèi)居住人口達(dá)到30萬人。

按照居住區(qū)人均建筑面積35平方米計算，要滿足30萬人的居住需求，城市居住區(qū)建筑面積至少應(yīng)達(dá)到1050萬平方米，由此得出滿足城市人口容量的最小容積率

30萬人*35平方米/人÷921.67萬平方米=1.14

目前我縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實際建設(shè)項目容積率都大于1.14，可見居住用地較為寬裕，完全能夠滿足城市人口的居住需求。

2、城市開發(fā)投入產(chǎn)出分析

根據(jù)城市既定的地價水平，通過土地的投入產(chǎn)出分析為開發(fā)強(qiáng)度提供技術(shù)支撐。用地的投入產(chǎn)出分析為規(guī)劃確定容積率等控制指標(biāo)提供定量分析依據(jù)，增強(qiáng)了規(guī)劃的科學(xué)性。

城市開發(fā)的投入主要包括土地出讓地價（舊城改造時為動遷安置成本）、建安成本、設(shè)計費(fèi)、行政收費(fèi)及小區(qū)內(nèi)部道路、綠化等其他費(fèi)用。城市開發(fā)的產(chǎn)出對于開發(fā)商來說，就是可售房屋價格之和。由于開發(fā)總產(chǎn)出=總投入*（1+利潤率）。因此，在利潤率一定的情況下(通常以行業(yè)正常利潤率為計算依據(jù))，通過計算能得出該利潤率下的“最低經(jīng)濟(jì)容積率”，即低于這一容積率將導(dǎo)致開發(fā)商利益受損，若高于這一容積率開發(fā)商將得到一部分超額利潤。最低經(jīng)濟(jì)容積率對制定合理的容積率，具有重要的參考價值。

根據(jù)總產(chǎn)出=總投入*（1+利潤率）得出：

1） 凈地開發(fā)投入產(chǎn)出分析

S*FAR=[P1+(P2+ P3) *FAR ]（1+R）

由此推導(dǎo)出

FAR=P1*（1+R）/[S-(P2+ P3)*(1+R) ]

P1:凈地開發(fā)時為土地出讓價。根據(jù)統(tǒng)計近10宗土地出讓結(jié)果并考慮我縣地價上漲的可能，估算為2250元/平方米（150萬元/畝）。

P2:為基礎(chǔ)設(shè)施配套和其他費(fèi)用。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項行政性收費(fèi)、設(shè)計費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、市政設(shè)施和管理費(fèi)等，估算400元/平方米。

P3:為建安成本，多層建筑約1000元/平方米，高層建筑約1700元/平方米。

R :為利潤，根據(jù)市場行情為15%左右。

S :為銷售平均價格，目前我縣銷售平均價格在3500元左右。

由此得出凈地開發(fā)項目住宅為高層時容積率達(dá)到2.39，住宅為多層時容積率達(dá)到1.37即可使開發(fā)商取得合理利潤。

2） 舊城改造投入產(chǎn)出分析

舊城改造涉及拆遷安置，目前采用政府委托開發(fā)商拆遷安置，待開發(fā)商通過招拍掛有償取得土地使用權(quán)后再返還開發(fā)商拆遷安置費(fèi)。而拆遷安置費(fèi)通常大于土地征用費(fèi)，因此為了簡化計算，可以將拆遷安置成本代替土地征用成本，由此得出：

S*（FAR-P4）=(P2+P3)* FAR*（1+R）

由此推導(dǎo)出

FAR= S* P4/ S-(P2+P3)*（1+R）

P2:為基礎(chǔ)設(shè)施配套和其他費(fèi)用。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項行政性收費(fèi)、設(shè)計費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、市政設(shè)施和管理費(fèi)等，估算400元/平方米。

P3:為建安成本，多層建筑約1000元/平方米，高層建筑約1700元/平方米。

P4:舊城改造安置建筑面積。根據(jù)我縣目前安置標(biāo)準(zhǔn)，按照宅基地面積1:0.9安置，宅基地面積按照改造區(qū)面積的88%計算，安置建筑面積約為改造區(qū)面積的0.8倍。

R:為利潤，根據(jù)市場行情為15%左右。

S:為銷售平均價格，目前我縣銷售平均價格在3500元左右。

由此得出舊城改造項目住宅為高層時容積率達(dá)到2.58，住宅為多層時容積率達(dá)到1.48可使開發(fā)商取得合理利潤。

需要說明的是，以上計算的是使開發(fā)商取得合理利潤的理論最小值，實際中根據(jù)土地價值和建設(shè)條件的不同，經(jīng)濟(jì)容積率會略有不同，中心區(qū)地價高于平均地價，容積率應(yīng)適當(dāng)提高，城市外圍地價低于平均地價，容積率應(yīng)適當(dāng)降低。

（三）綜合確定我縣容積率

通過對容積率的定性和定量分析，建議根據(jù)土地價值和建設(shè)條件的不同，將容積率分三個層次進(jìn)行控制。

1、寧晉縣中心區(qū)、舊城改造和棚戶區(qū)改造項目容積率高層控制2.8以下，多層控制1.6以下。

2、一般地區(qū)項目容積率高層控制2.6以下，多層控制1.5以下。

3、城市外圍地段高層控制在2.2以下，多層控制在1.3以下。

（四）容積率獎勵制度

某些特定地段，可適當(dāng)提高容積率。借鑒國外和我國大城市的做法，如果開發(fā)商愿意投資新建一些公共活動空間（如小廣場、小公園等）和公益性設(shè)施，可以獎勵開發(fā)商一定的建筑面積。這種方法可以在開發(fā)商滿足其經(jīng)濟(jì)利益的同時，增加公共福利、保障公共利益，以達(dá)到一種“雙贏”的效果，具體獎勵辦法可在規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定中確定。

二、建筑密度分析

建筑密度表明了場地內(nèi)土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。建筑密度過低，則場地內(nèi)土地的使用不經(jīng)濟(jì)，建筑密度過高又會引起場地環(huán)境質(zhì)量的下降?？梢姡瑘龅氐慕ㄖ芏葢?yīng)有一個合理的取值，它受到容積率、建筑層數(shù)與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約。

由于容積率=建筑密度*建筑層數(shù)，因此可以通過已經(jīng)確定的容積率，分析不同平均層數(shù)時建筑密度值，由此得到合理的建筑密度范圍。

1、高層住宅區(qū)

高層住宅多采用主流的12層和18層兩種層數(shù)計算，不同容積率時建筑密度如下：

建筑密度容積率18層時建筑密度（%）2.823.3 15.5 2.6 21.7 14.4 2.2 18.3 12.2 12層時建筑密度（%）

考慮到商業(yè)用房和物業(yè)用房等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建筑密度應(yīng)適當(dāng)提高，建議高層建筑密度控制15%-25%。

2、多層住宅區(qū)

多層住宅以6層計算，不同容積率時建筑密度如下：

建筑密度容積率6層時建筑密度（%）1.6 26.7 1.3 21.7

考慮到商業(yè)用房和物業(yè)用房等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建筑密度應(yīng)適當(dāng)提高，建議多層建筑密度控制23%-28%。

3、高層及多層混合住宅區(qū)

小區(qū)中既有高層又有多層時，建筑密度應(yīng)綜合考慮，建議控制18%-25%。

三、綠地率

綠地率是反映居住環(huán)境的重要指標(biāo)。目前我縣控制綠地率不小于30%。隨著我縣被評為省級園林縣城，城市居民對居住環(huán)境提出了更高的要求。規(guī)劃控制綠地率可根據(jù)建設(shè)條件和環(huán)境要求適當(dāng)提高，建議綠地率舊城改造項目不小于30%，一般項目不小于35%。

四、停車率

現(xiàn)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定居住區(qū)停車率不低于0.1個/戶，由于規(guī)范是2002年修訂，距現(xiàn)在已有10年時間，隨著近年來機(jī)動車的普及，規(guī)范規(guī)定的停車率明顯偏低，目前我縣控制居住用地停車率不少于0.8個/戶，考慮到小區(qū)需配套建設(shè)住宅建筑面積10%以上的保障性住房，實際商品住宅停車率達(dá)到1個/戶，基本滿足業(yè)主停車需要。同時考慮到小區(qū)來訪人員車輛臨時停放需求，可按0.1個/戶（每10戶設(shè)置1個）標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置訪客車位。

商業(yè)用地目前控制停車位0.3-0.5個/100平方米建筑面積，考慮到商業(yè)用地上人流密度大，目前商業(yè)區(qū)停車位緊張的現(xiàn)實情況，參考邢臺市等地商業(yè)用地停車位指標(biāo)，建議我縣商業(yè)用地停車位逐步提高到不少于1個/100平方米建筑面積。對于大型商業(yè)建筑和公共建筑做項目交通影響分析評估報告，根據(jù)報告確定項目的停車比例?！?/p>

1、何強(qiáng)為．容積率的內(nèi)涵及其指標(biāo)體系[J]．城市規(guī)劃,1996（1）：25-27．

2、朱春陽．關(guān)于控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系的幾點思考．江蘇城市規(guī)劃,2008（3）．

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