農村居民點用地集約利用評價研究

彭呈仁

摘 要：近年來，隨著經濟的發展，城鎮化進程不斷加快。農村經濟逐漸強大，農民建房數量隨之增多。文章以撫州市臨川區為例以縣域為評價單元對臨川區農村居民點用地狀況進行研究，對出現的問題進行分析并對臨川區未來農居點用地集約利用提出建議。目前臨川區農居點用地呈現上升態勢，土地對縣域經濟、社會發展的制約作用突顯，化解矛盾的根本出路在于農居點用地集約利用。文章分析了農居點用地集約利用的內涵和類型。從經濟、社會、自然三個方面構建了土地集約利用的指標體系，建立了評價模型。以縣域農居點為評價單元，對農居點用地集約利用水平進行了實證研究，按照綜合分值高低將縣域農居點用地集約利用水平劃分成四個級別，分別對應集約利用、適度利用、低度利用和粗放利用?；谏鲜鲅芯?，分析臨川區在城鎮化過程中農居點用地存在的主要問題并提出了農居點用地集約利用的有效途徑。

關鍵詞：農村居民點；土地集約利用；評價

中圖書分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2012）32-0043-02

1 研究區域概況

臨川區位于江西省東部撫河中游，地處贛撫平原向武夷山脈過渡地帶地形狹長，東西寬58 km，南北長

82 km，總面積2 125.72 km2。全境地勢南高北低，四周多為丘陵，中間為沖積平原。盆地中部，地勢比較復雜，平原、崗地、丘陵呈交錯分布，南部的芙蓉山是境內的最高峰，海拔1 176 m。

2 建立評價指標體系

2.1 建立評價指標體系的原則

主要包括以下原則：綜合性原則、可比性原則、科學性和可操作性兼顧原則、代表性原則。

2.2 評價指標的選取及權重的確定

判斷農村居民點用地集約利用狀態很難有統一的、絕對的標準，需要根據各個縣域農居點的特點和發展階段來選取較為合理的標準。集約利用指標合理值主要采用以下方法確定：采用國家或地方制定的規范為標準；采用全國平均水平為標準；向有關土地方面的專家咨詢；采用同一等級或同一類型縣域相關數據的最高值為標準。綜合采用以上幾種方法，確定臨川區土地集約利用指標合理值。

3 評價指標標準

根據各項指標的內涵，采用國家、省級的有關規定確定各指標評價標準，對于沒有絕對標準的指標，視具體情況參考其它地區標準、采取統計數據或專家咨詢，確定相對標準。

①容積率、建筑密度指標的確定。根據相關規定，低層住宅建筑密度不超過30%，容積率不高于0.6；多層住宅建筑密度不超過25%，容積率不高于1.1，結合研究區實際情況，容積率評價標準為0.6，建筑密度評價標準為30%。

②人均農居點用地指標的確定。根據臨川區有關規定，鄉鎮規劃人均農居點面積指標應控制在125 m2以內。

③平均村莊規模以臨川區村莊平均規模最大的溫泉鎮為標準，面積為2.2 hm2。

④農村居民點閑置土地主要指閑置宅基地、廢棄宅基地及宅基地之間形成的空白地帶。農村居民點土地閑置率屬負向指標，村莊閑置地越少，其集約利用越好。該指標采用理想值作為評價標準，即0%。

4 農村居民點用地集約利用適度指標合理值的確定

①粗放利用（綜合分值>15）。即對土地低度投入，粗放經營或者土地閑置浪費現象嚴重。

②低效利用（綜合分值11.5～<15）。即對土地低度投入較低并導致其產出偏低，存在土地一些閑置現象。

③適度利用（綜合分值8～<11.5）。即對土地利用投入較為適中，土地利用結構較為合理，利用強度適中，土地的產出效益較好。

④集約利用（綜合分值≤8）。即對土地高投入，利用合理，土地產出達到最大效益。

5 集約度分值計算

λj為第j個評價單元的綜合集約度分值，λj越大表明土地利用越不集約；βi為第i項指標的權重，0 ≤βi≤1；Si為第i個影響因子的分值；ti為標準值或合理值；ai為第i因素的實際值。可根據前文確定的農村居民點集約利用評價指標、標準、方法計算得出的臨川區各鄉鎮集約度分值。

6 結 論

對臨川區縣域農村居民點的集約利用評價是以鄉鎮為評價單元，在所選擇的指標中，人均農居點面積對最終結果的影響較大。通過對臨川區2010年的農村居民點用地評價可以看出，臨川區農村居民點集約利用總體水平不高，且中部中心城鎮的集約度水平較周邊高，以臨川區南部茅排鄉的集約度水平最低，因為該鄉90%為林地，人口分布較為散亂。目前，導致臨川區農居點利用集約度水平不高的原因主要包括以下幾個方面：

①管理不規范存在著違法用地。目前臨川區存在的違法現象主要有一戶多宅、少批多占、未批先占等。隨著經濟的發展，農民收入的增加，興起一股新的建房熱潮，舊房閑置造成一戶多宅的現象。國土部門在審批建房用地時沒有將建房的間距、道路等納入審批范圍，而大多數農民將審批的宅基地面積用來建主宅，將道路、附屬建筑擴張到批準面積之外。

②建筑密度大，容積率低。農村居民點一般由不同年代不同結構的建筑物相互交叉，各家各戶獨立成型，缺乏統一的規劃布局。而這些建筑物大多是一層或低層建筑早晨建筑密度大容積率低的現象，土地浪費現象較為嚴重。

③布局不合理，分布不均勻。農村聚落的空間布局受地形影響比較大。臨川區屬盆地地形，中部平原，四周多山，境內多河流。這很大陳大山影響了農居點的布局，農居點多沿河布局，平原地帶密集（如上頓渡鎮），山區布局較為松散。同時，造成臨川區個別鄉鎮（如羅湖鎮）農居點建筑密度過大，人口集中，而個別鄉鎮（如茅排）農居點布局過于松散的現象。

④隨著臨川區城鎮化進程的加快，空心村問題日益嚴重。由于工業化、城市化的發展，吸引了大量農村中的有知識、懂技術的年輕人來到城市工作、定居，造成農村人口在的空心化；同時由于村莊建設規劃的不合理，導致了村莊外延的異?？鋸垼ㄈ缧麓暹x址沿道路展開）從而導致村莊內部（村莊原址）的急劇荒蕪，形成了村莊空間形態上的空心化。表現為：有些農民在城鎮購買、新建新房但戶口仍然在農村，并且在農村擁有宅基地或建制新房，而在農村保留的舊宅閑置。另外有些村莊由于交通條件的改善，新建的住宅多沿公路布局，從而造成村莊原址無人居住但是村莊對外擴張比較嚴重，造成了村莊原址土地浪費比較嚴重而新建住宅地帶對土地需求較大。

7 建 議

農村居民點土地的集約利用有利于節約土地，改善人居環境，增進基礎設施建設，是國家解決三農問題的有效途徑之一。針對臨川區農村居民點集約利用評價結果，結合當地實際情況，給出以下集約用地建議。

農村居民點用地整理是實現農居點集約利用的有效途徑。一是新建多層住宅，改農村傳統的院落式住宅為公寓式住宅，降低土地占用率，提高單位面的土地的利用效率和容積率從而有效節約土地。二是村莊合并。將布局分散的規模小的農居點合并，提高農居點布局的緊湊度，從而達到節約土地和改進農村基礎設施建設，改善農村人居環境的目的。三是整理閑置地。農村住宅建設要符合鎮、鄉規劃和村莊規劃，住宅建設用地要先行安排利用村內空閑地、閑置宅基地。

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