房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及管控措施

馮素紅

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)具有高風險、高收益的特點，隨時面臨著各種各樣的危機和風險，特別是財務風險，更是牽一發(fā)而動全身，對房地產(chǎn)企業(yè)來說有著致命的威脅，如何有效地規(guī)避和降低財務風險，更好地管理和控制財務風險，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著至關重要的意義。本文從房地產(chǎn)企業(yè)應當建立財務風險的識別和控制機制，通過事先預防，事中化解來降低財務風險，保障企業(yè)的健康良性發(fā)展進行探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險分析；風險控制措施

文章編號:ISSN1006—656X(2013)06?-00080-01

在國家限購、限價、土地政策變化變化情況下，房地產(chǎn)公司的財務風險除了資金風險，還包括即時圍繞公司戰(zhàn)略發(fā)展方面的投資風險，科學、理性的風險管理應是控制核心風險，將風險控制到企業(yè)可以承受的范圍，達到企業(yè)盈利和發(fā)展的目的。本文從分析財務風險產(chǎn)生原因提出房地產(chǎn)企業(yè)應對風險的管控措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險產(chǎn)生的原因

企業(yè)財務是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運動及其各種經(jīng)濟關系的體現(xiàn)，由于財務管理是對企業(yè)資金及其所體現(xiàn)經(jīng)濟關系的組織的控制協(xié)調(diào)，是組織財務活動、處理財務關系一項綜合管理工作，我們就有必要分析財務風險產(chǎn)生都有哪些原因。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點看，其開發(fā)流程復雜、環(huán)節(jié)多、涉及管理的部門多、開發(fā)周期長，所以財務風險控制在各個環(huán)節(jié)中都可能產(chǎn)生。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)主要受產(chǎn)業(yè)政策風險、金融政策風險、財政政策風險、稅收政策風險、土地政策風險、技術風險、市場風險。如近期的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策及金融政策是影響的主要因素。

第三，一是企業(yè)權益資金與負債資金的比例關系，房地產(chǎn)資金主要指自有資金、負債融資、經(jīng)營性負債、預銷款，其中自有資金一般為25-30%，負債資金一般70%，有的高達90%，如果企業(yè)在整發(fā)開周期中有個別環(huán)節(jié)控制不好，則會導致企業(yè)的破產(chǎn)；二是資金需求集中度高，如拿地階段。

第四，房地產(chǎn)在我國的發(fā)展比較短，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營管理層面都有是粗放階段，所以導致財務管理的重要性在整個行業(yè)中都認識不足、管理水平有待提高，財務管理沒有形成體系，基本上都是摸著石頭過河的階段，財務管理薄弱，很多公司都沒有編制合并報表。

第五，規(guī)范的公司有決策經(jīng)營團隊，而當今中小房地產(chǎn)公司基本上都有是老板一個人說了算，所以決策失誤頻繁發(fā)生，特別是08年后房價暴漲的這幾年內(nèi)，相當數(shù)量的地產(chǎn)商從拿地開始就簽訂下陰陽合同（以偷稅為目的），其實已為投資項目埋下巨大的財務風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控措施

房地產(chǎn)企業(yè)風險產(chǎn)生原因有行業(yè)自身、有國家政策等都存在的問題，那么作為單個房地產(chǎn)企業(yè)來說，應是在研判這些客觀存在風險的情況下，如何從自身挖掘潛力化解減少這些風險，從本人工作經(jīng)歷和我公司的情況來說，可以從以下方面采取措施。

（一）從資金管控入手，全面進行資金余缺調(diào)劑余使用

1、拓寬資金籌措渠道，如籌劃設立金融類投資機構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)一直是高負債經(jīng)營，自有資金不到30%，原來可以依賴低息銀行資金支持。在銀行限貸情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應積極與信托、基金公司溝通，尋求其他行業(yè)項目合作，另外，可以籌劃自己設立金融類投資機構(gòu)等，以備一旦市場銷售達不到預期，可以有充沛的資金支持和信息資源的獲取，拓寬資金籌措渠道，這種模式也是大地產(chǎn)公司所采取的模式。

2、集中管理資金，合理理財，提高資金利用率

為儲備一定資金，公司采取各種辦法獲取資金，加上經(jīng)營累積的資金，公司及其控制公司賬戶上會持續(xù)留存一定量的資金，應將集中管理，一方面可以有效進行資金余缺調(diào)劑，另一方面也可以進行理財，減輕借款利息負擔。但理財畢竟有風險，在經(jīng)驗不足階段，可以采用銀行低風險理財方式，根據(jù)可以調(diào)配的資金進行多種的組合，包括一周的存款、一個月的存款、半年的、一年的，進行非常細致籌劃，同時也可以籌劃“模擬”基金，低風險的，由公司資金組專門做，畢竟比銀行回報高，但應把風險放在第一位考慮。

3、初步實施ERP系統(tǒng)，線上線下同時運行，嚴控資金支付風險

為了更好地對各種資金付款業(yè)務實施監(jiān)控，地產(chǎn)公司于本年開始在集團公司進行資金支付ERP線上審批試行工作，嚴格遵循防范風險、與內(nèi)控相結(jié)合、體現(xiàn)完整性和一致性、注重可操作性、堅持資金支付線上審批和線下溝通同時進行的原則，完善配套制度，調(diào)整優(yōu)化流程，推進ERP系統(tǒng)深化應用，確保了金支付線上審批平穩(wěn)運行，達到嚴控資金支付風險的目的。

（二）組建組織機構(gòu)，建立風險管理機制

為避免在市場比較好的時候，忽略面臨的戰(zhàn)略風險、市場風險、財務風險和其他的一些看似無關緊要的風險因素, 一旦宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)問題，則風險的集中爆發(fā)使許多企業(yè)都蒙受了巨大的損失，甚至使有些企業(yè)從此退出了房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)企業(yè)應在公司層面設立風險管理委員會，經(jīng)營管理中心為風險管理職能部門，內(nèi)部審計部門為風險的再監(jiān)督部門，在公司內(nèi)部推行全面的風險管理制度，建立初始信息框架、風險評估、制定風險管理策略、制定實施解決方案和監(jiān)督改進五大步驟風險管理流程，這五個步驟中，信息的隨時溝通是極為重要的，風險信息的收集是全面風險管理中最為重要和最為基礎的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，面臨這諸多的風險，基本上可以分成戰(zhàn)略風險、財務風險、市場風險、運營風險和法律風險等五大類，其中的具體風險起碼超過30個小類，在當今非常復雜的房地產(chǎn)市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想充分的控制風險，就必須把企業(yè)所面臨的各種風險進行系統(tǒng)的收集并且按照類別進行整理，建立屬于企業(yè)自己的風險事件庫，只有這樣才能保證整體的風險管理有真實的數(shù)據(jù)和牢固的基礎，否則，由于基礎信息的缺失和虛假，將導致整個風險管理工作失去應有的作用甚至帶來負面的結(jié)果。

（三）提高財務管理水平，強化財務分析， 提供全面決策信息

1.編制合并報表，重視現(xiàn)金流分析

房地公司普遍是項目公司制，1個項目1個公司，沒有成立集團公司架構(gòu)，各項目公司獨立核算、獨立運行，項目建設統(tǒng)一管控，資金統(tǒng)一調(diào)撥，但很少有房地產(chǎn)公司編制合并會計報表，無法從集團角度分析現(xiàn)金流和進行現(xiàn)金余缺調(diào)劑。財務部應定期編制合并報表，從集團角度編制年度、月度和周現(xiàn)金留收支表，重視現(xiàn)金流預測和分析編制公司及其控制公司匯總現(xiàn)金收入和支出表，以便領導決策時掌握全面信息。

2.財務成本前期介入，強化投資的可行性研究，防范投資風險

財務成本前期介入，在投資運行中定期進行財務分析，通過財務分析來評價企業(yè)的償債能力，盈利能力，資產(chǎn)管理情況，綜合財務狀況等，為投資決策提供依據(jù)。同時，利用專業(yè)團隊進行詳細的房地產(chǎn)市場分析與研究，準確把握市場動態(tài)，合理選擇投資時點與地點，進行充分的可行性研究，及時發(fā)現(xiàn)并規(guī)避投資風險。

參考文獻：

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