淺談維護市民房地產面積測算的知情權

張代花

文章編號:ISSN1006—656X(2013)06?-0192-01

房地產測繪面積的數據直接影響房地產確權、權屬轉移、房地產登記、權證管理等諸多方面，對于購房者、開發商和房地產行政管理部門等都非常重要。必須真正賦予市民房地產面積測算的知情權，才能有效地保護房地產開發經營中的各方利益，促進房地產市場的規范和完善。

一、落實市民房地產面積知情權的現實意義

福利分房時期，住宅面積的測繪計算對市民來說并不重要。但“福利房”變為“商品房”后，只有保證市民對房地產面積測算的知情權，才可以保證相關各方的利益免受損失，所以對房地產面積必須“斤斤計較”。

（一）購房者避免上當受騙。

多年來，由于許多購房者不了解房地產測繪方面的情況，缺乏房產面積計算的基本知識，購房時往往聽任開發商擺布，對什么縮水、謊報等一概不知，上當受騙的情況經常出現，因房產面積不準、不實引起的糾紛接連發生。《南方今報》2006年1月26日報道，柳州市34戶業主在辦理房產登記時發現，測繪成果報告書給多繪出一個門來，每戶需要多負擔近萬元的房款。經過近2年的交涉投訴，業主們才要回了多付的房款。因此，只有購房者了解房屋面積計算的基本知識，買房之前就把所買房產的面積搞清楚，才能夠避免上當受騙。

（二）開發商了解“家底”。

并不是所有的房地產開發商都清楚房地產面積測繪。一些中小房地產開發企業，由于人員不足、資料不全，對自己開發的房產“家底”不清。排除“縮水”的主觀故意，自身也存在知識不足的問題。有的只按理論數據計算，不實際丈量測繪；有的只按設計的理論面積計算，在工程竣工之后不再過問；還有的測繪手段落后，儀器不準，計算要素不清，數據不全，導致計量不實。據百度網報道，廣州一房地產開發公司1999年銷售的房屋，五年后經權威部門測繪，發現建筑面積為89.6平方米的房屋應為94.5平方米。要求房主補交房款，因逾期辦理房屋產權轉移違約，又輸了官司，賠了夫人又折兵。

（三）主管部門依法管理。

可以防止濫用職權，違規收費或稅費流失。據《半月談》報道，北京國際友誼花園1997年底落成的三棟樓房因業主發現面積“縮水”，自己出錢請了上海房地產測繪中心進行測量，結果三棟樓實際建筑面積為5847.93平方米，與開發商標明的建筑面積相差8000多平方米，價值近億元。有關部門竟然通知業主按存在問題的面積辦理產權登記。全國政協委員、全國律師協會會長高宗澤說：“這哪里是縮水，分明是騙錢嘛！”

二、房地產面積測算中應由市民周知的主要內容

（一）計算全部建筑面積的范圍。

①永久性結構的單層房屋的一層面積；多層永恒的各層面積總和；②房屋內的夾層、插層、技術屋及其樓梯、電梯間等；③穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳面積；④觀光梯、提物井、垃圾道、管道井等面積；⑤房屋屋面上，層高在2.2m以上的部位面積；⑥挑樓、全封閉的陽臺等其他部位按其外圍水平投影計算的面積。

（二）計算一半建筑面積的范圍。

包括①與房屋相連有蓋無柱的走廊、檐廊；②獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的；③未封閉的陽臺、挑廊；④無頂蓋的室外樓梯；⑤有頂蓋不封閉的永久性架空通廊等。

（三）多戶共同分攤面積的范圍。

共有面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢服務的公共用房和管理用房。還包括套于公共建筑之間的分隔墻、外墻。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室不計入共有建筑面積之內。

三、落實知情權，保護市民合法權益

（一）參與房地產開發經營的相關單位標明要件，掛牌營業。

相關單位主要指房地產開發企業、房地產面積測繪企業、房地產價格評估企業、房地產中介服務企業等。這些企業在經營時必須在營業場所的墻壁或其他明顯處懸掛、張貼經營房屋的實際面積、測算面積的主要數據、面積計量的主要依據、面積測繪的實施機構及其資質情況，主要測繪人員的技術等級等等。同時還要標注投訴受理機關、面積復測機關以及投訴、復測程序等。每個營業人員也要戴牌營業，實行“一案負責制”，工作人員對自己具體受理的業務從開始到辦結再到糾紛處理負責到底。必要時可以將相關要素內容印成卡片，當事人人手一卡，需要時“按圖索驥”。

（二）行政管理機關和執法機關要保證投訴渠道暢通，堅持高效、公正。

一是必須保持受理市民爭議仲裁、復議和投訴渠道的暢通，使市民“告狀”有門，不能推諉扯皮，不受理、不作為；二是必須立說立行，隨到隨辦認真調查處理，不能草率，以致情況不明，定性不準。也不能遲遲頂著不辦、拖著不辦，議而不決，決而不行，大事拖小了，小事拖“黃”了，最終讓消費者失望，“公斷”成為“難斷”；三是要依法秉公辦事。“公斷”機關關系各方利益，要不偏不倚，不能厚此薄彼，袒護一方，損害另一方。防止管、測不分，測、售不分，管、測、售勾結損害消費者利益的惡劣行為的發生。

（三）依法追究和處理相關責任單位和責任人。

這是依法打擊房地產交易中的欺詐行為，凈化房地產市場，保護房地產消費者權益的最關鍵、最有效的措施。否則無法遏止不法商人的市場欺詐行為，難以有效保護市民的合法權益。房地產行業行政主管部門和司法機關要對房地產交易中出現的問題，堅持發現一個查處一個，隨時發現，隨時查處。據新華網報道，銀川市一孫姓居民2000年購買了建筑面積為62.3平方米的營業用房，2004年辦理權屬登記手續時，經測繪單位復核證實，其實面積僅為56.64平方米。孫姓居民多次交涉未果，訴至法院。最高人民法院根據《關于申理商品房買賣合同糾紛案適用法律若干總是的解釋》第14條規定，判決房地產開發商雙倍返還多交的房款和同期銀行利息共計人民幣21900元。

落實市民對于房地產面積測算的知情權，使參與房地產開發、銷售、中介、監管的相關部門和單位恪守本分，各負其責，各司其職，使消費者的合法權益得到保護，是堅持以人為本，構建和諧社會的重要方面，各級政府和有關部門應給予足夠的重視。