房價泡沫局部破滅的可能性越來越大

2013年6月7日，北京住房建設委員會發(fā)布新的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱“辦法”）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)未按時、足額將預售資金存入專用賬戶的可被限制網上簽約，情節(jié)嚴重的將被暫?！熬W簽”。

據《21世紀經濟報道》記者了解，預售資金監(jiān)管制度僅在個別城市實行，大部分的三四線城市并未實施或者“形同虛設”。

“對于很多沒有產業(yè)支撐、樓市庫存量較大的三四線城市而言，預售制度未建立，也給當地樓市帶來很大風險，”北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉稱，中國房地產存在泡沫亦是不爭的事實，房價出現局部破裂的可能性很大。

《21世紀經濟報道》另外獲悉，有關目前房地產行業(yè)泡沫破裂風險問題已經引起了有關部委的注意，正在有針對性地研究解決措施。

“監(jiān)管”預防爛尾出現

實際上，北京市住建委發(fā)布的預售證辦法并非新規(guī)，早在2010年，北京就曾公布實施過，商品房預售資金監(jiān)督管理的暫行辦法。

“預售資金監(jiān)管制度的實施，對金融屬性較強的房企來說，無疑威力十足，”張大偉稱，可有效防范因為房企資金鏈斷裂而出現爛尾的情況。

不過，據《21世紀經濟報道》記者了解，預售資金監(jiān)管制度并未廣泛鋪開，除了北、上、廣、深、津等一二線城市實行較為嚴格的預售資金監(jiān)管制度以外，大部分的三四線城市并未實行該制度或者僅“形同虛設?！?/p>

以秦皇島為例，思源經紀秦皇島分公司提供的數據顯示，截止到2012年，秦皇島的年消化量僅在156萬平方米，但庫存高達635萬平方米，市場的潛在供應量在3000萬平方米以上，也就是說，至少需要10年才能消化城市存量。

思源經紀的一位分析師表示，秦皇島的很多項目是小型房企在建，因為和當地政府關系不錯，就拿地開發(fā)項目，預售資金也并未得到有效監(jiān)管，近期也隱現開發(fā)商因無力支付工程款而產生的后期爛尾風險。

例如，秦皇島當地的德大地產就被曝因旗下項目銷售不暢，開發(fā)商無力支付工程款而在2012年底遭遇施工方停工的情況。

中國指數研究院一份調查報告指出，外地房企已經看到秦皇島市區(qū)存在的存量風險，進入秦皇島都選擇北戴河地區(qū)，這里積聚了萬科等大型的品牌開發(fā)商，“相比之下，北戴河區(qū)域臨海，主打濱海休閑，可通過吸引外來客群消化，”北京萬科秦皇島事業(yè)部銷售負責人李文如是說。

張大偉表示，針對存量較大的三四線城市而言，在預售資金監(jiān)管尚未建立的背景下，為避免爛尾風險，還是優(yōu)選品牌大型開發(fā)商項目。

三四線城市泡沫預警

在多地預售資金監(jiān)管執(zhí)行不力的背景下，張大偉提醒，一旦房地產泡沫破滅，就會出現大量爛尾，異常危險。

有關房地產“泡沫”的爭議一直存在，在張大偉看來，“房價收入比、房價租售比，是判斷房地產價格是否合理的2個重要指標，”整體來說，現在全國的房價收入比都超過12，而租售比也都超過了1︰400，明顯超過國際慣例，已是明顯的泡沫表現。

萬科董事長王石更是公開表示，中國房地產市場的泡沫問題不輕，如果泡沫持續(xù)，將非常危險；如果破裂，將是一場災難。

一位國有企業(yè)的開發(fā)商更是在電話中告訴《21世紀經濟報道》記者，部分國有企業(yè)開發(fā)商、金融系統、政府人士已經注意到房地產存在的泡沫風險。“或許正因為國內的房地產開發(fā)過熱，很多中國企業(yè)去海外找機會，”華富國際主席兼環(huán)球聯盟伙伴創(chuàng)辦人包利華亦表示，萬科、綠地等房企已經開始海外房地產業(yè)務，其中美國和歐洲的房地產市場備受青睞。

張大偉認為，一二線城市房價最高，但因為一二線城市的資源向心力強，需求集中，資產價格體現的是高收入人群收入。所以短期看破滅的可能性很小，反之，廣大的三四線城市，因為沒有產業(yè)支撐，收入漲幅低于房價漲幅。房價出現局部破滅的可能性越來越大。

（摘自《21世紀經濟報道》 本文作者：紀睿坤）