上海房地產市場企業行為研究

□文/陶 靜

（華東師范大學 上海）

一、上海房地產業企業行為分析

房地產企業的市場行為是指房地產企業基于企業利潤最大化目標或者價值最大化目標適應外部競爭環境的一種市場反應，主要包括價格行為、非價格行為等方面。

（一）價格行為。取上海市房地產竣工面積作為房地產的本期供應量，上一年度的房地產平均交易價格作為前一期價格；以本年度的房地產銷售面積作為本期的需求量，本年度的房地產平均交易價格作為本期價格。（表1）

假設：房地產本期供應量S（t+1）根據前一期的價格P（t）來決定，那么房地產供給函數為S（t+1）=f（P（t））；房地產本期需求量 D（t）根據本期價格 P（t）來決定，即需求函數為 D（t）=f（P（t））。模型設計為：

其中：S0為初始供給量，D0為初始需求量，P為商品房價格。

運用PcGive統計軟件采用普通最小二乘法對上海市歷年統計年鑒中2003～2011年的統計數據進行線性回歸，結果如下：

1、供給函數。（表2）結果顯示，該方程通過了相關檢驗，總體F檢驗顯著，樣本決定系數R2在可接受范圍內，擬合優度較好。t檢驗通過，t概率值小于0.05。

該時間序列模型序列相關性檢驗通過，由圖1可看出供給曲線模型的ACF-residuals檢驗值均在臨界值范圍內，因此不存在明顯的序列自相關性，模型通過檢驗，模擬結果可接受。（圖1）

基本可得出結論，上海市房地產供給不僅受房地產平均交易價格影響且受上一期的供給面積影響，具體來看，上期的供給面積與本期供給面積正相關，而供給面積與上期房地產價格呈負相關，表明本期如果房地產交易價格越高，則下期的供給面積反而減少。這與理論上認為價格與供給呈正相關的說法相背離。究其原因在于，從開發商角度來看，政府出臺一系列調控房價過熱的政策措施，比如縮緊銀根、地根，加上限購等政策，目的在于抑制投資性和投機性需求。但這系列調控可能導致以下兩種風險：一種結果正如實證結果所示，由于上期房價較高，政府即出臺政策抑制過熱需求，從而影響開發商拿地、建房熱情，這必然影響下一期的供給；第二種結果則導致房價上漲的惡性循環，由于政策出臺限制房價，開發商本能減少對新土地的購置與開發，也就是在下一期商品房供應將出現不足的局面，房價反彈的風險更大。從政府行為來看，國土資源部上半年公布2013年全國住房用地供應計劃15.08萬公頃，計劃供地量創近,3年來新低。在一線城市，另一個導致土地稀缺的重要原因是，征地越來越難，土地供應量相對于日益增長的購房需求存在很大缺口。而在很多經濟缺乏支撐的二三四線城市，調控之下房地產市場低迷，地方政府賣地難，因此這些城市的供地熱情并不高，而“土地財政”使得地方政府不可能賤賣賴以生存的土地資產。因此，一線城市土地“走俏”加上三四線城市“捂地惜售”，最終使得整個市場的土地供應量不斷下降，而在需求不斷擴大的情況下，必然導致房價的上漲。

表1 上海房地產業在平均交易價格下的供需情況（2002～2011）

表2 2003～2011年上海房地產價格P與供給S關系

2、需求函數。（表3）結果顯示，該方程引入了殘差項，通過了相關檢驗，總體F檢驗顯著，樣本決定系數R2在可接受范圍內，擬合優度較好。t檢驗通過，t概率值小于0.05。可得出結論，上海市房地產需求不僅受房地產平均交易影響且受價格以外的其他因素影響，模型中表現為殘差項。具體來看，本期的房地產平均交易價格與本期的房地產需求面積呈負相關，當價格上升1%，需求降低幅度略大于1%，反之亦然。模型中表現為殘差項因素的影響較為顯著，該項因素與房地產需求呈正相關，且當該殘差項上升1%，需求上升約同等幅度。這說明在房地產需求方面，除了價格因素，消費者還會考慮到其他因素，如居住的環境、交通及周邊配套設施等。

表3 2003～2011年上海房地產價格P與需求D關系

圖1 供給曲線的時間序列模型ACF-residuals檢驗

圖2 需求曲線的時間序列模型ACF-residuals檢驗

該時間序列模型序列相關性檢驗通過，由圖2可看出需求曲線模型的ACF-residuals檢驗值均在臨界值范圍內，因此不存在明顯的序列自相關性，模型通過檢驗，模擬結果可接受。（圖2）

通過對模型回歸結果分析，需求和供給模型都通過相關檢驗，且擬合優度較好，可以看出上海市房地產供給函數不僅受上期房地產平均交易價格影響且受上一期的供給面積影響，上期的供給面積與本期供給面積正相關，而供給面積與上期的房地產價格卻呈負相關關系。而上海市房地產需求函數不僅受房地產平均交易影響且受價格以外的其他因素影響，模型中表現為殘差項。本期的房地產平均交易價格與本期的房地產需求面積呈負相關，殘差項因素與房地產需求呈正相關，這說明在房地產需求方面，除了價格因素，消費者還會考慮到其他因素，如居住的環境、交通及周邊配套設施等。

（二）非價格行為。在傳統的房地產業競爭中，雖然價格競爭是一種主要的競爭手段，但房地產降價空間非常有限，而隨著房地產業競爭的加劇，上海市房地產企業的廣告支出不斷增加。根據同策咨詢研究中心數據，2011年上海市房地產業廣告投放總金額（無網絡媒體）約8.2億元，而2011年上海市商品住宅銷售金額約1，600億元，廣告投放金額占商品住宅銷售金額0.51%。而2010年上海市房地產業廣告投放總金額（無網絡媒體）約8.3億元，相應的銷售金額約2，100億元，占比約0.39%。由此可見，廣告投入在房地產業逐漸加大。近期《2013年第一季度中國廣告市場研究報告》指出，房地產行業增長表現強勁投放力度（無網絡媒體）同比增長了30%。廣告投入雖然不能直接影響消費者的選擇，但是能夠提供必要信息減少消費者的搜尋成本，同時強化了房地產產品的主觀差別化程度，有利于提升其品牌的知名度和美譽度，進而影響其市場績效。

（三）并購行為。據清科研究中心統計，2013年4月中國并購市場共完成65起交易，其中房地產行業并購案例數繼續領跑，共完成9起案例，占案例總數的13.8%。從交易金額看，互聯網行業居首，房地產行業位居第二，完成案例9起，金額達到5.12億美元。其中，中航地產以10.16億元人民幣收購上海勝境置業有限公司持有的一個項目的土地使用權及地上建筑物，為房地產行業交易規模最大的案例。上海市房地產企業數在2008年由3，898 家降至 2009 年的 3，306 家，2010年企業數量仍繼續下降。究其原因，受房地產業宏觀調控政策影響，致使開發商資金壓力加大，在銀行貸款收緊、樓市成交量下跌、潛在購買者處于觀望的壓力下，一些規模較小的房地產企業出現成交量驟降，回籠資金困難，成為其他大型企業的擴張對象，資金鏈等方面的壓力促使房地產行業開始洗牌，行業并購整合加速。

二、結論與現實意義

通過上述對上海市房地產供需曲線特征實證分析，可以得出上海市房地產供給函數不僅受上期房地產平均交易價格影響且受上一期的供給面積影響，上期的供給面積與本期供給面積正相關，而供給面積與上期的房地產價格卻呈負相關關系。而上海市房地產需求函數不僅受房地產平均交易影響且受價格以外的其他因素影響，本期的房地產平均交易價格與本期的房地產需求面積呈負相關，殘差項因素與房地產需求呈正相關，這說明在房地產需求方面，除了價格因素，消費者還會考慮到其他因素，如居住的環境、交通及周邊配套設施等。針對上海市房地產供給函數特征，政府應加大土地供應量，制定政策措施減少地方政府對土地財政的依賴，扭轉商品房價格與供給面積呈現負相關的局面。而需求函數特征表明價格是影響消費者購房的因素，但是其他因素如環境、質量、交通、服務等其他房地產衍生產品也至關重要，因此房地產企業在競爭方式選擇上可以多樣化，強調差異化，提高品牌價值。

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